【3分でわかる「不特法」】商品の特徴も解説

不特法とは、不動産特定共同事業法の略です。仕組みとしては簡単です。まず、事業者が出資者を募り、出資を受けて物件を購入します。その後、その不動産の賃貸収入や売買利益、いわゆるインカムゲイン・キャピタルゲインが配当として出資者に分配されます。つまり、複数の出資者で同じファンドを対象に投資をして、収益を分け合うという仕組みです。

ここでは、不動産投資の新しいかたち「不特法」とは何か、基礎部分を解説します。

早くメリット・デメリットを知って出資するかしないか検討したい方は、こちらの記事でより端的に説明をしています。

不特法商品はどのような仕組みになっているのか

新しく感じるようで意外と昔からある不特法

不特法はその名の通り法律です。許認可のない事業者は不特法事業はできません。そしてその不特法には元々非常に複雑な規則があったため、取り扱う事業者は限られていました。あまりに参入障壁が高く、メジャーになりようがない状態だったわけです。

それが問題視され、近年2度の法改正があり、参入障壁が低くなったため徐々に市場が活性化し始めたのです。
不動産投資がより身近になったということで、注目を集め始めました。

法改正に関して詳細が気になる方は、不特法にの基づく特例事業や、不特法の改正法、といったことを調べるとよいでしょう。

不特法の特徴3つ「不動産投資との違いは?」

不特法商品は、実物不動産投資よりもリターンが小さい代わりに要素要素でいいとこどりをしています。
とはいえ、利回りは4%~6%といった、預金とは比較にならない利率の商品ですので、銀行で寝かせている貯蓄が100万円あれば、1年後に5万円程度差が出ます。

①実物不動産投資よりも小額から始められる

不動産投資というと、高額所得者が行っているとイメージがあるのではないでしょうか。実際、購入のためには、まとまった資金が必要ですし、低金利でローンを組むにも年収や職業などの属性が大きく影響するため、「誰でもできる」とは言えないかもしれません。

しかし、不特法では不動産を小口化するため、投資額を小額に抑えることが可能です。1万円~10万円からでも出資できる商品が多く存在します。ローンを組む必要もないので、学生や主婦でも始めることができます。保護者の同意があれば未成年でも出資が可能です。小学生がお年玉を不動産小口投資に回す日も来るかもしれません。

②実際に不動産を保有するわけではない

当たり前ですが実物不動産投資の場合、管理責任があるので投資対象の物件を放置してはいけません。掃除しなければ汚れますし、設備も経年劣化で壊れていきます。そのため、管理会社に業務委託をするか、自主的に管理するしかありません。

不特法は、投資対象の不動産を保有しているのは不特法事業者であり、物件メンテナンスをはじめあらゆる管理業務の責任は事業者にあります。物件の管理について知識がなくても大丈夫、ということです。

③運用は運営会社に任せて、配当を待つだけ

本来、不動産投資をするなら、入居者を募集し、家賃を回収し、入居者様の対応をして、と忙しい大家さん業務が待っています。しかし不特法の場合、運用は事業者にお任せです。

専門知識は不要かつ賃貸管理の手間もかかりません。 

不特法商品の立ち位置は?他の投資と比較

不特法と他の投資を見比べる

投資には様々な種類がありますが、それらと比較して不特法はどんな特徴があるのでしょうか。
収益性を縦軸、安全性(元本の保全性)を横軸に図解しました。

このような方におすすめ

①まとまった投資の軍資金がない方

投資を始めようという時に、なけなしの貯蓄をリスクの高い投資に全投下はしたくないのが人情だと思います。
まずは冒険せず小額から始めてステップアップしようという方に、不特法はおすすめです。

②短期的に運用をしたい方

いくら資産を保有をしているとはいえ、すぐに現金化できない形で資産を保有していることに、不安を感じることもあるのではないでしょうか。冠婚葬祭や病気など、出費は突如発生するものです。

不特法は、数カ月から1年程度の商品が多く、配当も償還金も比較的すぐに戻ってきます。その点は安心です。

③大きなリスクはとりたくない方

リスクと戦って大儲けしよう、という方には不特法は、向かないかもしれません。株式投資やFXの方が一攫千金ですし、知識や経験に自身のある人からすれば物足りないと感じるかもしれません。

対して不特法は、「任せる投資」です。プロの不動産会社は損失の可能性が大きい物件を仕入れません。損失の出るような商品を仕入れて出資者に損失が生じたら、不特法業者として「あそこはやめとけ」と言われても仕方がないですから、仕入れには慎重です。

さらに、事業者自身も出資し、評価額下落の際に事業者出資分から償還金を補填する優先劣後システムや、空室続きによる原資の損失対策でマスターリース(サブリース)契約など、どうにかして出資者は元本を損なう事態にならないよう、商品設計がされています。

まとめ:メリット・デメリットを整理

メリット

景気に左右されにくい

株式は損切で売りますが、住居は賃料支払をやめるわけにはいきません。人の生活において、住居は最終最低限ニーズであり、不動産の価値がほぼゼロに、ということはほぼありえません。

少額投資可能(1万円以上、100万円以下でも可能)

不特法は、投資・資産運用としてはかなりの少額単位です。資金に余裕がない方、投資初心者の方、分散投資の一つとして利用される方には最適です。実際、分散投資で不特法に出資する高所得者も多く存在します。

10万円運用なら1年後に合計5千円程度の配当、100万円なら 1年後に合計5万円円程度の配当が相場的に見込めます。

短期間で運用目的の幅が広がる

運用期間が数カ月か長くても3年程度なので、手元にすぐ出資額が返ってくる安心感があります。

また、子供の大学受験まであと2年だから学資保険代わりにしよう、就職したばかりで金銭的な余裕はないが定期預金代わりにしようなど、自身のペースで運用できます。

デメリット

元本割れリスクはある

天災による多大な被害や、周辺環境の変化で不動産価値が著しく低下する可能性は0ではありません。
しかし対策として、不特法には、優先劣後システム、第三者とのマスターリース(サブリース)契約という、元本の保全性を高める仕組みは存在します。

利益が実物不動産投資よりも小さい

銀行からの借入金でレバレッジを効かせる、ということが不特法の場合できません。
ですので、様々な不特法商品に出資を分散させてリスクヘッジしながら資産形成をすることが推奨されています。

預金のように自由に引き出すことができない

運用期間中は原則として元本を引き出せません。その点、預金よりは元本の流動性には欠けると言わざるを得ません。
突然の出費に対応できる資金は残し、運用期間中は特に使う予定のないお金を出資に回すのが賢明でしょう。

まずは資料請求してみてください

いかがでしたでしょうか。
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