レバレッジ効果とは？

言葉の意味としてのレバレッジ効果

レバレッジ効果を説明するうえで、よく例えられるのは、テコの原理です。
テコの原理とは、小さい力で大きなものを持ち上げることを言います。

その原理を不動産に当てはめると、少ない資金を元に借入れを行い、多くの資金を動かすことができるようになることです。その結果、小額の資金で、より多くの収益を手に入れることができます。

【具体例】レバレッジ効果の威力

具体例をあげると、自己資金で購入することができる物件の値段が1000万だとして、その物件の収益率が5%だとすると、収益は50万になります。
しかし、1000万円の自己資金と借入した資金が2000万円で、合計3000万円の物件を購入したとき、 収益率が5%だとすると、収益は150万円になります。このようなことを、「レバレッジをかける」と表現されます。
このようにレバレッジをかけると、収益率は同じでも、実際に手に入る金額が大きくなり、投資の効果が高くなることが見込めるようになります。

結果、月の収益額を大きくし、物件購入に必要とした資金の回収年月を早めることができます。この仕組みが不動産投資でいうところのレバレッジ効果です。

レバレッジ効果のデメリット

収益が大きくなる、資金の回収、利益化までが早くなると聞くと、「ではレバレッジ効果を利用しない手はない」という認識になるかもしれません。たしかに、レバレッジ効果は不動産投資をするうえで多くの投資家が利用します。しかし、借入をするのですから、ローンの返済というリスクはついて回ります。

借入を行うということは、金額に伴い金利が発生します。
物件購入時の想定していたよりも収益額少なく、金利による毎月の返済額の方が高くなるようでしたら、投資として損失がでていることになります。

レバレッジ効果は一長一短

そのため、当然ですが融資を受ける際は金利は低い方が理想です。高い金利で融資を受けるときは、物件の収益性に確かな根拠がある場合に限りましょう。高い金利で融資を受け、物件から想定以下の収益しか得られない場合は最悪のケースです。

とはいえ、これはデメリットというよりはレバレッジ効果の性質とも言えます。収益性の高い物件であれば、より大きい利益を、収益性が低い物件であれば、むしろ赤字が大きくなる、ということです。レバレッジ効果は、一長一短の性質を持っているのです。