【投資入門者は読んで下さい!!】不特法商品の仕組みを知る

不動産特定共同事業法」という言葉を聞いたことはありますか?

最近、『不動産特定共同事業』の事業許可を得て、関連商品を販売する事業者が増えてきています。

業界界隈の人、投資分野に明るい人であれば、このキーワードをご存知の方も多いかもしれませんが、投資入門者、これから何かしらの投資を始めようと検討中の方、これから不動産投資を勉強しようとしている方の中には初めてこの言葉を聞く人もいらっしゃるかと思います。

今回は、そういった方々に『不動産特定共同事業』そのものについて、その関連商品について知っていただき、不動産投資や投資についての理解を少し深めていただく機会にしたいと思います。

不動産特定共同事業法とは?

そもそも、『不動産特定共同事業法』とは、どのようなものなのでしょうか??

『不動産特定共同事業法』(以下:不特法)とは、出資等を受けて不動産取引を行い、その収益を分配するという事業の仕組みを定めた法律で、そのような事業を『不動産特定共同事業』といいます。

様々な投資家がお金を出し合って、いわゆるファンド形態で現物の不動産に投資し、その不動産を運用した際に発生する収益を分配する仕組みです。

事業に出資するメリット

不特法関連事業は、現物不動産のようなリアルアセット(現物資産)への投資をするため、投資初心者にも身近で馴染みのある投資方法です。この”身近で馴染みのある投資”というのがポイントとなります。投資初心者や未経験者にとっては、『投資をする』という行為自体が心理的ハードルが高いため、現物不動産への投資自体が参入障壁を下げる役割になると私は考えています。

さらに、従来の不動産投資と比べて、低い投資額からスタートできる点もメリットです。

そもそも、不動産特定共同事業については、

  1. より多くの投資家に対して投資の機会を提供すること
  2. 投資家の空室等によるリスクを分散させること
  3. ポートフォリオの分散

などが目的とされるため、事業者は低い金額を投資上限額に設定(10万円~100万円程度)して多くの投資家を募ります。

このように、不特法関連事業へ投資は様々なメリットがあり、投資経験者はもちろんのこと、未経験者、不動産投資を検討されている方など様々な人にとってメリットのある選択肢だと言えます。

世間一般にイメージされている、”融資ありき”の投資ではなく、貯金や定期預金の感覚で投資が可能なのです。

デメリット(リスク)は?

不特法関連商品への出資にはデメリットもあります。

まず考えられるのが、一つの投資商品に対するリターンが少ないということです。

不特法関連商品の多くは『インカムゲイン』を狙った商品で、投資額10万円、年利で4%~6%あたりの商品が散見されます。

仮に『10万円で年利5%』の不特法関連商品が出ていた場合、月利0.417%で417円。ここから、配当所得の源泉徴収が発生するため、20.42%徴収されます。ですので、月々の配当は約330円となり、投資としての規模は小さなものになります。
※参考までに、上場株式の配当所得は、15.315%+地方税5%が源泉徴収されます。

それでも、銀行の定期預金の金利が年0.1%であることを考えると、遥かに優秀なことがわかると思います。

また、年利5%とはいえ、金融期間へ貯蓄をすることと比べて、リターンがある以上、投資商品であり元本割れのリスクもあります。投資全般に言えることですが、投資には一定のリスクがつきまといその点を承知する必要があるのです。

商品イメージと出資者の構成について

不特法商品を購入するにあたり、投資先の商品がどのようなもので、出資者の構成割合について知っておく必要があります。

特に、出資者の構成割合については、『優先劣後方式』を採用しているものが多く、知っておくことでリスクをある程度回避できます。

優先劣後方式とは?

優先劣後方式』とは、不動産差への出資総額を「優先出資(お客様)」と「劣後出資(サービス提供者)」に分けて、運用期間終了時に物件評価が下落していた場合、下落分を劣後出資から負担をするという仕組みです。

評価額下落分は劣後出資者から負担される

つまり、評価額下落額が劣後出資額内の場合は、優先出資であるお客様の元本に影響はありません。

「劣後出資の割合がどれくらい(例えば、10%なのか?20%なのか?)なのか」によって、その商品の質やリスク度合いの参考になりますし、ここに年利を掛け合わすことで、商品についてさらに詳しく知ることができます。

投資初心者ほど不特法商品への出資は積極的にするべき

これまで簡単に、不特法商品の特徴とメリット・デメリットについて説明してきました。当然、不動産への”投資”になるため、一定のリスクがつきまといます。

とはいえ、起こりうるリスクとその商品の特徴を抑えておけば、さほど怖いものではありません。跡は、安心して相談にのってくれるパートナーと情報をしっかり提供してくれる、不特法事業者を見つけることが重要かと私は思います。

人生100年時代と言われ、終始雇用自体が既に崩壊しています。早いうちから、ご自身の資産形成の意識を高めつつ、投資という選択肢についても考えていく必要があるでしょう。

私たちは、今後も不特法関連の情報、不動産投資、投資全般に関連する情報を提供していきます。ぜひ、あなたの投資の参考にしていただけたら幸いです。


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