不動産投資の物件を選ぶ前に『用途地域』を確認しよう
この記事を読んでいただいている読者の方なら一度は見たことがあるであろう不動産販売図面。この図面を眺めていると『用途地域』という項目が出てきます。
少々マニアックな話になるかもしれませんが、地域毎にそれぞれ特徴があります。一つずつチェックしていきますので、辞書的なツールとしてもご活用下さい。
用途地域の意味や目的は？
そもそも用途地域とはどのような意味や目的を持っているのでしょう。
用途地域とは、計画的な市街地を形成するために、その用途に応じて分けられたエリアのことを意味します。
都市計画では、都市を「住宅地」や「商業地」「工業地」といった具合に分けて、それぞれを「用途地域」として定義しているのです。
具体的には、人が暮らす環境と、人が集まる環境、工業を行うのに適した環境は異なります。繁華街のど真ん中では、家族が落ち着いて暮らすことができませんし、住宅街で工業製品を生産していては、公害や騒音を気にしなります。
このように用途や目的に応じて最適なエリアを区分けすることで、効率的な都市計画が実現されますが、その最たる目的は、人が快適に暮らすことができる環境を整備するためで、全ては暮らす人を中心に考えられています。
用途地域は13種類もある
実際に用途地域を確認すると、13の地域に分けられることをご存知でしょうか。
なぜここまで細かく分ける必要があるのでしょうか。
用途地域は、用途に応じて13の地域に分けられたエリアなのですが、それぞれのエリアによって、建てることができる建築物の種類や高さなどが制限されています。これにより、私たちはライフスタイルに応じた最適な住環境を手にすることができるのです。
用途地域は都市計画法と密接に関係
この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする
都市計画法 （第1条）
この、”都市の健全な発展と秩序ある整備”のために、都市計画法では地域を3つに分けています。まずは、この3つの地域を理解します。
- 都市計画区域：計画的にまちづくりをする地域
- 都市計画区域外：市街地化計画をしない地域
- 準都市計画区域：人は少ないが重要なエリアなどの制限を設ける地域
この3つの地域の中でも重要なのが、1の『都市計画区域』です。
この『都市計画区域』は、さらに3つに細分化できます。
- 市街化区域：既に市街地化されている区域や今後優先的に市街地化する地域
- 市街化調整区域：農地や森林などを守ることを重視するエリア
- 非線引区域：計画的に街づくりするエリアだが、とりあえず保留の地域
さらに『市街化区域』は様々な目的に応じて21の「地域地区」に分かれます。この21の「地域地区」の中の一つに『用途地域』が出てくるのです。
『用途地域』がここで初めて登場してきました。
随分と長い道のりでしたが、まとめるとこうなります。
都市計画法に基づく、都市計画区域の中の市街化区域の地域地区の中の一つが『用途地域』になります。
これが、さきほどお見せした「用途地域による建築物の用途制限の概要」の中にある赤枠で囲った部分になります。
タイプ別に用途地域を分ける
では『用途地域』には具体的にどのようなタイプに分けることができるのでしょうか。
『用途地域』はざっくり3つのタイプに分別することができます。
- 住宅系：人が住むエリア（工場や商業施設は不可）
- 商業系：繁華街や商業施設が立ち並ぶエリア（駅前のエリアに多い）
- 工業系：工業地帯（港湾地区や幹線道路、ICの近くのエリアなど）
このように、人が住むに適しているエリア、商業施設が立ち並ぶのに適しているエリア、工場などが立ち並ぶのに適しているエリアはそれぞれ異なります。
また、私たちが住んでいるエリアは、1の「住宅系」もしくは2の「商業系」になります。
住宅系のエリアでも建物への制限が設けられていて、それぞれ建ぺい率や容積率も異なってきます。ここで住宅系エリアの用途地域を確認することで、実際に現地に足を運ばなくても、おおよその雰囲気を把握することができます。
つまり、用途地域を見れば、”ある程度は入居後の暮らしが想定出来る”のです。
また、投資用に土地を仕入れる場合において「どのような世帯層がターゲットになりそうか」など、ある程度の目星を付けることができます。
商業系の地域に住む場合においても、周辺の再開発などによって自宅の目の前に高層ビルが建設されるなど周辺の環境が大きく変わるリスクが潜んでいることも忘れてはいけません。
不動産販売図面に何気なく書いてある「用途地域」の項目ですが、そこから色々な情報を読み解くことができ、新たな気付きが生まれるかもしれません。
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