不動産投資の基本のキ!路線価とは

路線価という言葉を聞いたことはあるけど詳しいことは分からない。

不動産(土地)を所有しているものの、その評価の仕方がよく分からず、何を根拠にその価値が評価されているのか分からないという方も多いと思います。

土地の評価方法は5通りある

土地の評価方法にはいくつもの方法があることをご存知でしょうか。

1つ目は「公的な価格」2つ目は「実勢価格」です。この2つには大きな違いがあります。

土地の価格を公的な価格で決める

路線価とは土地の価格を道路ごとに決める算定方法のことで、土地の『公的な価格』になります。実は土地の公的な価格の算出方法は全部で4通りあるのです。

それぞれ内容が異なり、価格を決定する機関も異なります。これが不動産をややこしくしている原因の一つです。一方で、その見方を上手く利用して運用することができるのが不動産の魅力でもあります。

1つ目は、公示価格です。公示価格は、一般的な土地の取引価格の指標になる価格です。国土交通省より毎年3月下旬に公表されます。

2つ目は、基準値標準価格です。あまり聞きなれませんが、公示価格の補足として、各都道府県から毎年9月下旬に公表されます。

3つ目は、固定資産税評価額です。これは、固定資産税や不動産取得税などを算出する際に用いる評価方法です。決定機関は市町村です。他の評価額は毎年算定されるのに対して、固定資産税の基準年度は3年に一度です。ただし、基準年度以外の年でも著しく地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でない区域の土地の価格については、価格を修正します。

4つ目は、相続税評価額です。国税庁が毎年7月1日に発表します。贈与税や相続税を算定するための基礎となる価格です。

公示価格基準値標準価格固定資産税評価額相続税評価額
内容一般の土地の取引価格の指標一般の土地の取引価格の指標(公示価格の補足)固定資産税、不動産取得税などのベースとなる価格贈与税や相続税の計算のベースとなる金額
決定機関国土交通省都道府県市町村国税庁
基準日1月1日(毎年)7月1日(毎年)1月1日(3年に一度)1月1日(毎年)
公表日3月下旬9月下旬3月または4月7月1日

路線価には「固定資産税路線価」と「相続税路線価」の2通りありますが、一般的に言う「路線価」とは、4つ目の「相続税評価額」のことを言います。

私たちは何かと「路線価」を算出しますが、この「相続税路線価」を算出するので、ぜひ知っておいて下さい。

実際に取引された価格の「実勢価格」

続いて、実勢価格です。

実勢価格とは、実際に不動産の取引がされた価格のことをいいます。

地元の不動産屋のガラス面に土地や建物の案内チラシが貼ってあるのをご覧になったことがあると思います。売り出し価格は3,090万円でした。その物件に興味を持った私は、不動産屋のドアをたたき、興味を持っている旨を伝えます。その後、幾度か商談を重ね、交渉をしていく中で、最終的に2,980万円で購入することができました

この場合の実勢価格は、3,090万円ではなく、2,980万円になります。

つまり、実勢価格には法的な根拠はなく、売主と買主の当事者間による話し合いで決定する価格なのです。

なお、路線価を元におおよその実勢価格を算出することができます。計算式は次の通りです。

実勢価格=路線価÷0.8×1.1

固定資産税評価額の場合は、0.8を0.7に変更して計算するれば算出できます。

とはいえ、これはあくまで参考値であることを理解しておく必要があります。なぜなら、土地の売買では、土地の形や売買条件、当事者間の様々な事情が価格に反映されるからです。

路線価は低くても、自分が所有している隣の土地が売りに出されている場合は、多少高くても購入するでしょうし、ほとんど売りに出されないような地域であれば、実勢価格は高くなる可能性があります。

要は、需要と供給の世界です。”その価格”で買いたい人がいれば、それが実勢価格になるということなのです。

路線価と実勢価格の違いをまとめると

両社の違いをまとめるとこうなります。

路線価(相続税)実勢価格
概要国税庁が発表する指標取引が成立した価格
決定方法国税庁が査定し決定する売主と買主の話し合い
評価地点毎年1月1日に決定(7月発表)その都度
路線価と実勢価格の違いについて

路線価と実勢価格には大きな違いがあります。

路線価は一つの基準であり、実際に販売される金額は異なるということを理解しておきましょう。とは言え、土地の価格のざっくりした相場を知るという意味で、相続税評価額や固定資産税評価額を参考にするのは大いに結構です。

路線価の算出方法

路線価と実勢価格の違いを理解したところで、路線価の算出方法について実際にチェックしていきたいと思います。

路線価を算出するためには、国税庁が公表している「財産評価基準書-路線価図・評価倍率表」を使用します。

令和3年分は評価地点が過ぎていますが、発表は令和3年7月になりますので、最新データとしては令和2年のものになります。

路線価評価額の算出手順

実際に相続税評価額を算出してみましょう。

今回はランダムに、東京都練馬区石神井町1丁目の路線価を算出したいと思います。

1、該当する都道府県をクリックします。

2、財産評価基準書目次が出たら、その中の「路線価図」をクリックします。

3、調査したい市区町村をクリックします。今回の場合は練馬区をクリックしましょう。

4、調査したいエリアをクリックします。地番についてはこの時点では分かりませんので、一丁目の中にあるデータを確認して実際に照らし合わせてみて下さい。

今回は試しに、石神井町1丁目の「49046」をクリックしてみます。

するとこのような画面が出てきました。

実際に開いてみて調査対象の番地を地図上から探していきます。さらに拡大してチェックしましょう。

上の図が路線価図とよばれるものです。

石神井町1丁目25番地のエリアが赤線で囲まれていますが、この区画は4つの道路に面していて、それぞれの道路には「400C」「380C」「370C」といった具合に、路線価が記載されています。

この「400C」「380C」「370C」といった数値が路線価になります。路線価は千円単位で表記されますので、「400C」であれば、1平方メートルあたり40万円であることを意味しています。

それぞれの土地の評価額は面している道路によって異なるので、調査したい土地がどの道路に面しているのかを間違えないようにしなければなりません。

なお、数字の横に記載されてあるアルファベットは「土地の借地権割合」を示すもので、”土地の借主の権利にあたる部分”のことで、借地権・貸家建付地・貸宅地の価格を計算する場合に使用します。所有の場合は関係ありませんので、今回は割愛させていただきます。

例えば、100㎡の土地Aの価格を調べる場合の計算は以下のようになります。

土地Aは「370C」の道路に面していますので、1平方メートルあたりの路線価は370×1000=370,000円となります。

土地の面積が100㎡の場合は、370,000円×100㎡=37,000,000円ということになります。

Bの土地が300㎡とした場合の価格は以下のようになります。

土地Bは「400C」の道路に面していますので、1平方メートルあたりの路線価は400×1,000=400,000万円になります。

Bの土地は土地面積が300㎡ですので、400,000円×300㎡で評価額は120,000,000円ということになります。

奥行きや不正系地の価格補正でより厳密に算出

これまで”大まかな”相続税評価額の算出方法を紹介していきました。

”大まか”と申し上げたのは、土地には奥行きや、不整形地など様々な形をしたものが存在しているため、状況に応じて調整が入る場合があるからです。

例えば「奥行き」に関しては、地区区分(住宅地・商業地・繁華街地など)と奥行距離によって補正率の係数をかける必要があります。

補正に関しては細かな条件が重なるため、かなりややこしく厳密な計算が必要になります。詳細は国税庁のHPに掲載されていますので、よろしければご確認下さい。

奥行価格補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正)

相続税路線価は様々なシーンで活用できる

相続税路線価は様々なシーンで活用できます。

例えば、所有する土地を担保にお金を借りることができますが、その限度額を把握することで、借りることができる金額の目安を知ることができます。

土地の場合は積算評価によってお金を借りられるケースが多いので、公示価格の8割である相続税評価額は一つの目安になります。

他にも、相続税対策においては、相続税路線価を確認することで、相場とのギャップが大きい不動産を探し、節税効果を高めることができます。

他にも色々ありますが、いずれにしても相続税路線価の算出方法が分からないと話になりません。

ぜひ、この機会に覚えておいて下さい。

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