【分かるようで、いまいち分からない・・・】マスターリースとサブリースの違いについて解説します。
賃貸経営の中で、非常に似たような仕組みの『マスターリース』と『サブリース』ですが、混在したり、正確な意味と違いを理解できていないケースが見受けられます。
『マスターリース』も『サブリース』も賃貸経営上の空室リスクを緩和するために用いられ、『サブリース』と混在して用いられることもしばしばです。
それぞれの言葉の意味とその違い、使用ケースについてチェックしていきましょう。
マスターリース・サブリースとは？？
まずは、『マスターリース』について意味を確認していきます。
一方で『サブリース』とは、不動産会社が不動産オーナーから借り上げた物件を入居者に貸すことをいいます。つまり不動産を転貸することを意味します。
『サブリース』は、不動産会社と入居者（第三者）が結ぶ契約になります。
まずは、ここの部分の棲み分けをハッキリさせて置く必要がありますが、『サブリース』契約をするためには、『マスターリース』契約が存在しますので、一連の全体的な流れを一括してサブリースと呼ぶケースもあり、『マスターリース』と『サブリース』の違いがゴチャゴチャになってしまうようです。
以降、一連の契約を『サブリース』とします。
サブリース契約のメリット
ここで疑問に感じる方も多いと思います。
なぜ、不動産オーナーと借主（転貸人）はマスターリ－ス契約を結ぶのか？？
賃貸経営の謎・・・
従来の賃貸経営であれば、賃貸管理会社に入居付けを依頼して、空室を埋めていくことで賃料収入を得ることができます。当然、入居率を100%にできれば、運用利回りも最大化し、安定して最大の家賃収入を得ることができるのです。
しかし、一度空室が発生した場合には、管理会社等に依頼をして空室を埋めなければならず、そこにはAD（広告費）などの管理コストがかかってきます。
いつ入居者が決まるか分からない状況の中で、不安で眠れない日が続く場合もあるでしょう。
それであれば、収益は減るもののサブリース契約を締結することによって、賃料を借主（転貸人）保証してもらい、安定的かつ確実な収入を得ることを選択することもできるのです。
サブリースの最大のメリットは、契約期間内における賃料の保証なのです。
サブリースの効果的な活用事例
ここではサブリースの効果的な活用事例についてご紹介します。
『サブリース』については貸主にとって、契約期間中の賃料が保証され、収入が安定するメリットがあります。とはいえ、このスキームは一方的に契約が解除されたり、内容が変更されたりとあまりいい噂を聞かないのも現実です。
私は、このスキームは不動産特定共同事業法における証券化商品への投資に対して有効活用されるべきだと考えていて、投資家にとってのメリットが極めて大きいスキームになるのではないかと考えているのです。
不特法投資とは、不動産証券化商品に一定額を出資し、運用期間において設定した配当を受け取る資産運用の一種になります。
とはいえ、投資した不動産に空室が出てしまっては配当を受け取られなくなるリスクが高まります。そのような投資家のリスクを回避するためにも、間に資産管理会社などを挟み、運用期間内のマスターリース契約を締結することで、投資家のリスクヘッジに繋げます。
これにより、配当を受け取る確実性が高まり不特法運営事業者の信頼が高まるのです。
サブリースは投資家を守る命綱である
賃貸経営においても不特法投資においても、扱いを間違えなければ投資家にとって非常に有効な手段だと言えます。
賃貸経営においては、入居付けの手間や広告費などを考えれば、サブリース契約にして入居付を一定期間アウトソースするという考え方もできます。
投資の安定性を高めるために、利回りなどを考えつつ活用してみるのもいいでしょう。
不特法投資においては、サブリース契約をしているかどうかで投資におけるリスクが全く変わってきます。
不特法商品を選択する際に、”投資商品がサブリースの導入をしているかどうか”を一つの判断基準にしてもいいのではないでしょうか。
サブリースは投資家を保護するための「命綱」のような役割を果たしていて、キーマン的な存在とも言えるでしょう。
