【歪んだ話】不動産相続の相談を税理士にすることについて物申す！

不動産オーナーの方であれば、既にご存知かとお思いますが、2019年に40年ぶりに相続法が改正されました。

今回の改正については、資産家の方だけでなく一般家庭の住宅の相続にも大きな影響を及ぼす改正になります。

私は、これまで以上に多くの人が相続に対して関心を持つ必要があると同時に、不動産に関連した相続問題やトラブルが数多く発生するのではないかと危惧しているところです。

40年前というと1980年。団塊の世代が30代前半に差し掛かる頃です。

当時は人口も経済も右肩上がりで、不動産の相続についても問題点が浮き彫りにならたかったのです。

しかし、近年では人口の減少と都市部への一極集中化が進み、地方の相続する不動産はダイレクトに空き家問題に直結してしまうのです。

従来の相続法

このような、課題を解決するために今回の改正はされたものだと私は考えています。そして改正の最大のポイントは、「遺留分減殺請求」という制度になります。

遺留分減殺請求とは、相続の際に法律で定められなかった最低限度の財産の相続分を得ることができなかった相続人が、自らの財産を主張し請求できる、従来の相続法で採用されていた権利になります。

従来の相続法では請求を受けた場合には、土地や建物の権利を渡すことで解決することができたのです。

つまり土地や建物の権利を按分するということです。

遺留分減殺請求の問題点

遺留分減殺請求の問題点はどこにあるのでしょう。

この制度の問題点は、土地や建物を処分しずらい点にあります。

遺留分減殺請求によって、権利が按分された不動産を売却する際には権利人の数だけ同意が必要になるため、手続きが煩雑になってしまいます。

仮に1人でも反対した場合は、現状での処分が難しくなるため空き家問題に直結しやすくなるのです。

現在ある空き家の多くは、こうした権利関係が複雑になっていることで、処分したくても手がつけられないといったものも数多くあるのです。

今回の相続法改正では・・・

こうした問題をこれ以上増やさないためにも、今回の相続法改正がなされました。

従来の「遺留分減殺請求」が法改正により「遺留分侵害請求」と名称が変更になり、原則的に物権ではなく流動的な資産（金銭など）で支払うことに定まりました。

要するに、「遺留分はお金で解決して下さいね」ということです。

これは、相続人にとっては非常に大きく深刻な問題です。

繰り返します。

相続法改正のポイントは、

『遺留分は”お金で解決”する』

です。

遺留分はお金で解決することの問題点

「お金で解決する」という極めてシンプルな話なのですが、これには、非常に大きな問題が潜んでいますね。相続人の間で遺留分のトラブルが発生した場合には、現金を持っていなければ対処できないからです。

これは、相続税対策とは全く別の問題になってきます。

先祖代々守ってきた土地を次世代に継承させたいと思っていても、相続時に遺留分のトラブルが発生した場合は、現金がなければ土地を売ってでも現金を作る必要があります。

土地を守れないことは、土地の継承を第一に考えている地主にとってはとても大きな問題になります。

相続対策は不動産業者の専門分野である

今回の相続法の改正で私は、「不動産をどのように残し、どのように現金化するか」が大きなポイントだと見ています。

従来の相続法で相続を考えていると、遺留分の問題、配偶者居住権の問題に関して、経済的な理由で十分な対策が取れない、相続難民が数多く出てしまいます。

今回の法改正についての良し悪しを議論したいのではなく、今まで以上に慎重にかつ多角的な視点で物事を判断する必要に迫られてくるでしょう。

相続のトラブルの多くは不動産絡み

土地や不動産は相続時に公平に満足いく形で分けることが難しいと言われています。その理由は、物理的に分割できないのはもちろんのこと、不動産の評価の仕方が大きく関係してきます。

ご存知の通り、不動産の評価の方法には様々な尺度があります。

路線価での評価、不動産鑑定士の評価、過去の事例に基づいた評価など様々な尺度で評価すると評価額が大幅に変わってくるのです。

一般的に税理士が評価方法として使う路線価での評価では、実際に現地に足を運ばないケースも多々あります。

路線価では高く評価されているが、実際に売りに出すには宅地造成が必要で、そのためには莫大な金額が発生してしまい、到底その価格では販売でない。

評価と市場実勢に乖離が出てしまい、途方に暮れてしまうといった事例は過去にもたくさんあります。

市場価格に即した評価

売却を前提とした相続対策の評価では、市場価格に即した評価をしなければ意味がありません。

現金化することを前提に考えた場合、売れないと意味がないからです。

実際、地主や不動産オーナーは、不動産の市場価格や相場にはとても敏感です。毎年7月に公表される路線価についても抜かりなくチェックしているでしょう。

しかし、実際に売ることを前提とした販売価格に関して考えている方は、そう多くないでしょう。

なぜなら、今まで売ることを考えてなく、相続時に初めて直面するのです。

”地雷付き”の不動産を相続しても・・・

不動産業者は、「実際にいくらで売れるのか？」を前提に不動産を評価しています。この考え方やノウハウは、相続対策をする地主や不動産オーナーにとっては非常に心強い存在になるでしょう。

路線価での評価に終始して不動産を相続してしまうと、潜在的に問題をかかえている状態で相続をしてしまう可能性もあります。

結果的にそれがトラブルに発展した場合でも、弁護士は”単なるお家騒動”として粛々と処理するだけです。

立場に応じた明確な立ち位置がある

私は、相続におけるそれぞれの明確な立ち位置が存在すると思っています。税理士は税金の処理、弁護士は揉め事の解決、不動産鑑定士は不動産の評価、が職掌になるのではないでしょうか。

そして、手前味噌で恐縮ですが、不動産業者の職掌を敢えて付け加えさせていただくと、、、

不動産の実際の販売価格を評価でき、経験に基づいた適切なアドバイスが出来る立場である。

と考えています。

”出口対策”をおこなうのも不動産業者の重要な役割なのです。