【不動産と税金をシンプルに】不動産を所有と賃貸する際にかかる税金の違いについて
不動産を賃貸する際に発生する税金は、ただ所有する場合と比べて少し煩雑になります。事業者としての税金感覚に変わるからです。
不動産賃貸業をされている方の中には、税金の話しになった途端、目を背けてしまう方が多くいらっしゃいます。税の処理に関しては税理士に任せて構いませんが、最低限の基礎知識は持っておくべきでしょう。
この記事はシンプルに解説していきますので、逃げずに最後まで読んで下さい。
所有すると課税される税金
まず最初に、不動産を所有している時に発生する税金について説明していきます。「不動産を所有する」ということは、マイホームを購入された方も当然含まれます。
不動産を所有していると発生する税金を「固定資産税」といいます。
固定資産税は、不動産を所有している個人・法人に対して毎年課税される税金です。具体的には、その年の1月1日時点で不動産の所有者である人（市区町村の固定資産管理台帳に登録されている人）に対して課税されます。
所有者が変わった場合
固定資産税は、その年の1月1日時点で登録されている所有者が、その年の1年分の固定資産税を納税する必要があります。
極端ですが、1月2日に買取などで所有者を移転させた場合については、買主は、丸々一年間分の固定資産税を払う必要はなくなります。
とはいえ、これだと公平性に欠けるため、実務上は日数で按分したり、価格に転化させたりして公平性を保つように工夫するケースが多いようです。
少し余談になりますが、このあたりは、不動産の特性によって変わってきます。この精算金額が売却代金に転化されていれば、売却益に対する所得税に関係してきますし、買主も必要経費ではなく、「物件購入するために支出した金額」になるために、その不動産を賃貸させた場合は、所得税の金額に影響が出たりするのです。
固定資産税の税額
固定資産税の税額について見ていきましょう。以下の計算式が適用されます。
固定資産税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率
固定資産税は原則3年に一度見直し（固定資産税の評価替え）がされます。ただし、宅地については税負担の急激な変動を避けるために毎年少しずつ税額が変更されるケースもあるようです。
固定資産税の税率
税率については、各市区町村によって若干異なる場合もあるようですが、ほとんどの場合、1.4％を採用しています。
一部、固定資産税がかからない場合もあり、固定資産税の課税標準額の合計額が、土地は30万円未満、家屋は20万円未満の場合はかかりません。
都市計画税について
都市部では、固定資産税に加えて市街化区域内の不動産所有者に対して「都市計画税」という税金が別途かかります。
この税金の課税対象者や税額の計算方法については、固定資産税とほとんど同じで、税率は0.3%となります。
都市計画税＝課税標準（都市計画税評価額）×税率
固定資産税・都市計画税についての詳細については、ここでは割愛させていただきます、「軽減措置」「土地の評価方法」などについては、改めてご紹介したいと思います。
賃貸するときにかかる税金
次に、不動産を賃貸する際に発生する税金について見ていきましょう。
所有する不動産を賃貸物件として貸し出すことで利益が出た場合は、利益に対する「所得税」や「住民税」が課税されるケースがあります。
これは個人の収入に置き換えると分かりやすいですが、収入が増えるとその分支払う所得税や住民税の金額がアップします。これと似たような理屈で考えればOKです。
所得税の計算方法
この「所得税」や「住民税」について、どのような計算で算出されているのでしょうか。
まず最初に、「不動産所得」を算出するところからはじめます。
「不動産所得」は不動産賃貸事業における、総収入から必要経費を差し引いた金額になります。いわゆる不動産事業における「利益」に相当します。
会社員をしながら賃貸事業を並行しておこなっている方も多いと思います。この場合は、会社から貰っている給与所得と合算をして計算することになります。
ただし、合算した金額全てに対して、「住民税」「所得税」がかかるわけではありません。ここから「所得控除」と呼ばれるものが差し引かれます。
所得控除とは
所得控除とは、様々な要件（家庭環境・医療費・社会保険料など）に応じて、所得の合計金額から差し引かれる金額のことをいいます。
また、扶養家族の人数、医療費の支払いの有無に関わらず、誰もが最低限認められる「基礎控除」と呼ばれるもののあります。
総所得金額からこれらの所得控除を差し引いた金額を「課税所得金額」といい、この金額に対して、住民税・所得税の計算がされるのです。
累進課税制度
先ほど、お伝えした「課税所得金額」に対して、所得税や住民税の計算がされるのですが、所得税については、課税所得金額の大きさに応じて課税される税率が変わってきます。
具体的には、課税所得金額が大きくなればなるほど、課税される税率が大きくなります。2020年現在においては、課税される税率は最高で45％となっていて、課税所得金額が4,000万円を超える場合に適用されます。
これを「累進課税制度」といいます。
その他控除
これで所得税の計算はできますが、以前の記事で書かせていただいた、住宅をローンで購入した際に一定割合が控除される「住宅ローン控除」などの税額控除がある場合は、ここで適用され、税負担が軽減されるので理解しておいて下さい。
住民税の計算方法
一方で住民税の計算方法はシンプルです。
住民税には累進課税制度は適用されることはありません。住民税は、課税所得金額に対して一律10％（都道府県民税4％、市区町村税6％）の税率が適用されます。
賃貸事業が赤字の場合
事業としてやる以上は黒字化させることが大前提ですが、時には家賃収入よりも必要経費が上回ることがあるかもしれません。
赤字になった場合は、給与所得などの他の所得と合算し相殺することになります。これにより、不動産所得の赤字分だけ、総所得金額が小さくなりますので、その分、納付するべき住民税・所得税が小さくなります。
ただし、一点注意が必要なのは、不動産所得の赤字でも「土地等の取得に要した借入金の利息」に相当する金額については、他の所得と相殺ができませんので注意が必要です。
事業税の計算方法
一定の規模で賃貸不動産業を営んでいる場合、「不動産貸付業者」とみなされて「事業税」が発生します。
事業税については、最初に事業者としての課税所得金額を算出します。
不動産所得における課税所得金額に青色申告特別控除を加算した金額から、事業主控除290万円を引いた金額が課税所得金額になります。
さらに、この課税所得金額に対して、税率5％（不動産貸付業の場合）を掛け合わせたものが事業税として算出されます。
事業税については、別の記事で詳しく解説していますので、よろしかったそちらも一緒にご確認下さい。
以上、不動産を所有する場合と賃貸する場合の税金の違いについて説明させていただきました。
関連する記事やさらにテーマを絞って深堀りした記事については随時公開していくますので、ブックマークやSNSでのシェアをよろしくお願い致します。