【必ず知っておこう！】不動産の登記と登録免許税について

不動産の売買をした際に、その不動産が誰のものになったのを広く一般的に公示する必要があります。

土地や建物について、「所在地」「面積」「所有者の情報」などを、誰もが閲覧できる帳簿に記載し、その権利関係などが分かるようにしなければなりません。

これを「登記」といいます。そして、この登記にかかる税金を「登録免許税」といいます。

実際にどのような場面で、不動産の登記が必要になるのでしょうか。

新築の建物を取得した場合

まずは、新築の建物を取得した際に時が必要になります。

新築の登記には2種類ありますので確認していきます。

1つ目は「表題登記」と言われるものになります。

表題登記とは、建物の所在、構造、面積と情報を記載するものになります。建物の基礎情報といったところでしょうか。

表題登記にはルールがあり、新築を取得した人は、1ヶ月以内に必ず行わなければなりません。これを怠ると、法律違反となり、罰金を取られることがありますので注意が必要です。

とはいえ、一般的には不動産屋がパッケージ化して対応しています。

表題登記には、登録免許税はかかりません。しかし、手続きにあたり、詳細な図面の添付などが必要になりますので、専門家に依頼することが多いです。

2つ目は、建物の最初の所有者を確認する、「所有権保存登記」になります。所有権保存登記は、所有者の任意になりますが、自分の権利を主張するものになります。

所有権保存登記をする際には、登録免許税がかかります。

多くの人が、住宅ローンを組んで家を購入しています。住宅ローンを組む場合は、登記は必須になります。

住宅ローンを利用する場合、土地や建物に「抵当権」という権利を登記しなければなりません。

抵当権とは、住宅ローンを支払うことができなくなった場合、」銀行が住宅ローンを払えない代わりに土地と家を貰える権利を持ちます」ということを証明するものになります。

銀行はその証明をもってお金を貸しています。いわば不動産を担保に取ってお金を貸しているようなものです。住宅ローンを利用する場合は、「抵当権」の登記が必要になるのです。

現金一括で家を購入する場合、所有権保存登記は任意ですので行う必要はありません。しかし、現実的にそのような人は一握りですので、新築を購入した時には、登記が必ず必要であると認識してもらって構いません。

土地や中古の建物など、既に誰かが所有していた不動産を購入する場合は、所有権が移転します。

この場合、「所有権移転登記」というものが必要になります。

この登記も前述した、「所有権保存登記」と同様、任意になります。しかし、融資においての抵当権設定や、所有権を明確にするためにも、この登記は、必須と言って問題ありません。

不動産の取得は、購入以外にも相続や贈与によるものもあります。取得のしかたによって、登録免許税の税率は異なります。別表を参照して下さい。

繰り返しになりますが、融資を受けて不動産を家などの不動産を購入する場合は、抵当権をつけます。

融資をする銀行では、融資した金額が万が一回収できなくなった場合に備えて、不動産を担保に取ることがよくあります。

債務者が返済不能に陥った場合は、不動産を売却し、その代金を優先的に返済に充ててもらうようにします。

この担保のとなった不動産の売却代金から優先的に返済を受け取ることが出来る権利を「抵当権」といいます。

抵当権を、土地や建物に記載する際には、その旨を登記簿に記載しますが、その登記の際に、登録免許税がかかるのです。

抵当権設定時にかかる登記費用については、金融機関が負担するものではなく、融資を受ける本人が負担することになっているので注意が必要です。

不動産における登記の種類を以下の表にまとめました。

	タイミング	登記する内容	登録免許税	登記の義務
表題登記	新築してから1ヶ月以内	・所在地・種類・構造・床面積・建築年月日など	なし	義務
保存登記	所有権を明示したいとき	・所有権者名・登記の原因・その年月日	あり	任意
抵当権設定登記	抵当権を設定するとき	・登記の原因とその日付（債権額など）・抵当権者名	あり	任意

登録免許税の算出方法は以下のようになります。

不動産の取得時：固定資産税評価額×税率

ここでいう税率は、新築の場合の「所有権保存登記」では、0.04％、「所有権移転登記」においては、購入の場合は2％、贈与の場合は2％、相続の場合は4％となり、取得方法によって税率が変わってきます。

抵当権の設定時：抵当権の設定金額×税率

抵当権設定時の税率については0.4％になります。

住宅の場合は、軽減措置があります。

所有権保存や移転登記、抵当権設定に関して、登録免許税の軽減措置があり、住宅以外の登記と比較して大幅に優遇されています。

住宅の登録免許税軽減措置については、別の機会で詳しく説明させていただきます。まずは、「軽減措置は存在します！」ということだけ認識しておいて下さい。