【日本一分かりやすい】不動産購入において消費税が発生しない取引とは？

前回、建物購入にかかわる消費税について紹介させていただきました。

建物購入に関する消費税については、「”誰”から”何”を購入するのか」がポイントです。

また、その中で建物の譲渡（購入）に関しては、原則的に消費税が発生し、個人からの譲渡（購入）に関しては、消費税が発生しないとご理解いただけたと思います。

消費税が非課税の取引が存在する

さて、取引相手が法人であろうが、個人事業主であろうが、個人であろうが一切関係なく、税金が発生しない取引がいくつかあります。

土地の取引

不動産関連の取引で非課税のものの代表各が土地の取引についてです。

土地の取引に関しては、相手が個人・法人問わず、消費税が発生しません。

私たちが土地付き戸建てやマンションなどを購入する場合は、課税対象になっているのは、建物部分だけになります。土地には消費税は課されません。

諸経費

不動産取引時に発生する諸経費についても、消費税の課税対象・非課税対象と分けられます。全ての項目に対して、消費税の有無を暗記するのではなく、消費税の性質について理解しているとなんとなく勘が働きます。

消費税とは、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して広く公平に課税される税で、消費者が負担し事業者が納付します。

消費税は、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して、広く公平に課税されますが、生産、流通などの各取引段階で二重三重に税がかかることのないよう、税が累積しない仕組みが採られています。

次のような取引は、消費税の性格や社会政策的な配慮などから非課税となっています。

・土地の譲渡、貸付け（一時的なものを除く。）など
・有価証券、支払手段の譲渡など
・利子、保証料、保険料など
・特定の場所で行う郵便切手、印紙などの譲渡
・商品券、プリペイドカードなどの譲渡
・住民票、戸籍抄本等の行政手数料など
・外国為替など
・社会保険医療など
・介護保険サービス・社会福祉事業など
・お産費用など
・埋葬料・火葬料
・一定の身体障害者用物品の譲渡・貸付けなど
・一定の学校の授業料、入学金、入学検定料、施設設備費など
・教科用図書の譲渡
・住宅の貸付け（一時的なものを除く。）

消費税の仕組み | 国税庁より

不動産取引関連の諸経費でみると、登記時に発生する「登録免許税」や火災保険料、融資の信用保証料などは消費税の課税対象ではありません。

一方で、不動産屋に支払う「仲介手数料」や、登記時の「司法書士報酬」などは消費税の課税対象になります。

消費税額が分かれば、土地と建物の金額が分かる

不道産購入時に「土地価格」と「建物価格」を明確分けて契約書に明記していればよいのですが、明記していないケースも往々にしてあります。

その場合は、消費税額から建物部分の価格を算出することができますね。

消費税は建物部分にしか課税されません。ですので、消費税額が分かれば、以下の計算式を元に算出することが可能になります。

まず消費税額の算出方法から整理してみましょう。

消費税額 ＝ 課税対象となる金額（建物） × 消費税率

このようになりますね。この計算式を元に「建物部分の価格」を算出します。中学生の計算ができれば誰でも分かりますね。

建物部分の価格 = 消費税額 / 消費税率

となります。仮に、消費税額が250万円だった場合は、250万円 / 0.1(10%)で2,500万円となり、建物部分の価格は2,500万円であることが分かります。

2019年10月から消費税率が10％に上がり、私たちの経済的負担は増えていますが、このような計算を行なう際には非常にラクになったのも事実です（笑）

次回も引き続き、消費税と不動産について補足していきます。

今日はここまで。