現金を『賃貸用不動産』に変えることによる相続税対策について考える

相続税対策の定番中の定番である不動産対策は、生前にどのような対策をするかによって、財産を受け取る相続人の税額が大きく変わってくる。

相続税対策と不動産対策のポイントを理解して不動産の有効活用を検討したいところだ。

賃貸用不動産で節税

賃貸用のアパートやマンションの建っている土地は、更地とは違って所有者でも自由に使うことはできない。そのため、相続税の評価額が通常より低くなる。

相続税がどれくらい引き下げられるかは、「借地権割合×借家権割合」という少し複雑な計算式で決定される。

地域によって、その割合は異なるが、一般的に住宅地の借地権割合は、60％-70%程度、借家権割合は30％程度となる。

仮に、借地権割合が70％だとしたら、2割強（70％×30％＝21％）を差し引くことができる、という計算だ。

これが、賃貸用のアパートやマンションがある土地は相続税を節税できるというベースの考え方になる。

先程の「借地権割合×借家権割合」に加えて、さらに賃貸用の建物がある土地は、「小規模宅地の特例」によって、大幅に評価額を減額することができる。

具体的には、200平米までの部分を50％引き下げることが可能である。

また、アパートやマンションなどの建物自体の評価額も十分下げることができます。どういう事か、具体的な数字に落とし込んでみよう。

家屋の評価額は、建設費の60-70%です。ここに先程の借家権割合の30％分引くことができるので、最終評価額は、40％～50%（60％～70%×70％）くらいとなる。

当たり前の話ですが、いくら相続税が下がるからといって闇雲に投資をするのにはリスクが伴います。土地に賃貸物件を建てるまではいいが、空室ばかりが目立ち、収支が合わないような物件だと本末転倒である。

事実、地域によっては空き家が目立ち始め、空室率が高いアパートも多い。

その辺りは、経済的価値がきちんと見極められる専門業者に相談するのが望ましい。

小規模宅地の特例は、何も賃貸アパートに限った話だけではない。

他人に貸し出すような、駐車場用の土地にも適用されるのをご存知だろうか。とはいっても、ただ車止めや線が張ってあるような、駐車場では対象外だ。きちんと資本を投下することで、駐車場として貸し出していることが条件となる。

住宅用の土地や、店舗・工場の土地も特例の対象となっている。

住宅用の土地は、330平米までを2割まで、一般事業用（店舗・工場など）は400平米まで部分を2割まで減額することが可能だ。

住宅用の土地の場合は配偶者は原則問題なく、それ以外の人は、被相続人と同居していたか、別居の場合は持ち家を持っていない。などの条件が加えられる。

住宅用の土地の特例に関しては、制度を逆手にとった取引も横行していたのも事実である。相続税を軽減するために、別居してい相続人が所有する自宅を、身内や法人などの第三者に譲渡し、不当に恩恵を受けるケースが数多く存在していた。

そこで、2018年には、『持ち家がない』ことの定義を厳格化され、このようなスキームを活用した場合は、特例を受けられなくなったので注意が必要である。

小規模宅地特例については、申請する際の注意点がいくつかある。場合によっては、かえって損をしてしまうケースもあるので、経験豊富で相続を専門に扱っている税理士に相談するのが望ましい。

小規模宅地特例は、特例条件を満たしているのにも関わらず、制度自体を知らなかったり、申請漏れがあった場合においても、後から申請ができないので注意が必要だ。ここが大規模宅地（以前の広大地）の申請と異なる点になり、あくまでも”特例”であるということを知っておいてほしい。

申請が否認された場合は、本税に加えて、過小申告加算税と延滞税で13％程度のペナルティが課せられる。

小規模宅地特例の制度は、素人が可能性で申請するのは、ややリスクが高い。

繰り返しにあるが、経験豊富な相続を専門に扱っている税理士に相談するのが無難である。

相続税対策は、様々なスキームを掛け合わすことで複利的に効果を発揮すると言われています。それゆえに、素人には判断ができないようなことも多々あります。

一歩間違えると、余計なコストがかかったり、現金を相続して素直に全員を払っておけばよかった、といった結果にもなりかねません。

不動産を活用した相続税対策はメジャーな対策の一つです。

不動産の専門家、税の専門家に相談しながら、一人ひとりにあった最善の対策を考える必要があるでしょう。