”本当に”優秀な管理会社とは「○○してくれる会社」です

大家にとって、賃貸管理会社選びはとても重要です。目下ほとんどの大家さんの悩みは、「物件の稼働率」に関することであることは間違いありません。

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大家が管理会社に求めること

ネット、書籍、不動産投資家へのヒアリングなどを行っていると、管理会社に求めていることは、大概以下の事に要約されます。

当たり前の結果ですが、これが一番に挙がってきます。

入居者が退去してしまうと、大家の収入が途絶えてしまいます。

融資を受けて不動産投資を行っている大家にとっては、返済原資がなくなる（減ってしまう）ことになります。

このようなケースでは、早急に新たな入居者を決定しなければならず、入居付けに強い管理会社は好まれます。

保守メンテナンスに関しても重要です。

このように管理が行き届いていない物件は、内覧者に対して悪い印象を与えてしまい、入居者の退去にも繋がってしまいます。

大家によっては、管理会社とのコミュニケーションを重視するタイプもいます。

都心部のサラリーマン投資家によくある傾向ですが、ビジネス色が強く、「コミュニケーションを取りながら利益を最大化していきたい」といった考え方が強いです。

同時に、コミュニケーション手段の最適化も求められます。

普段、電話に出られない人には、LINEやメールなどのツールを上手に活用するなど、状況に応じた柔軟な対応が求められます。

一部の地主大家を除いて、不動産投資を行っている人は、ネット利益を最大化させることを目指しています。このネット利益最大化に向けて一緒に動いてくれる会社こそが、”本当に”優秀な賃貸管理会社であると私は考えます。

本当に優秀な賃貸管理会社は、「退去を防いでくれる管理会社」ではないでしょうか？

あくまで一般論ですが、退去希望者に対して、退去を止める交渉を管理会社は行いません。

なぜなら、退去後のリフォームや募集が決まった時点で管理会社の利益が取れる仕組みになっているケースがほとんどだからです。

実際に私含めた周囲の人間に話を聞いても、「退去したい」と伝えて、止められた人は一人もいませんでした。

余談ですが、この記事の読者の方の中で、退去を検討されていている方は、余計な心配は御無用です。大半の管理会社は喜んで処理をしてくれるでしょう。

一方で、大家は退去者を出したくはないのです。

それは、退去後のリフォームや広告費、仲介手数料などの費用が発生し、その頻度に比例して大家のネット利益は減っていくからです。

誤解を恐れず言うと、管理会社と大家との取引は、ある意味では利益相反の関係にあります。

退去者が出ると管理会社や仲介業者の仕事が発生し、退去者が出なければ発生しません。※もちろん、管理費の部分で収益がありますので厳密には異なります。

当然、退去希望者には、転勤、結婚、出産など人生の節目に応じて引越しをしたりマイホームを購入したりします。しかし、それ以外に「なんとなく」や「管理の質」などが原因で退去するケースも多いのが事実です。

退去の理由などを可能な限り聞き、止めることができる理由については、止めることも必要だと考えています。

これは、ある種の利益相反なのかもしれませんが、退去を止めてくれる会社は優秀な賃貸管理会社であると思っています。

これからも、相対的に”部屋余り”の状態は続くでしょう。

部屋余りの状態が続き、今後もその状態が拡大するのであれば、一度退去者が出てしまうと、今まで以上に入居付けが難しくなり、コストも余計にかかることは想像できます。

その上で、これからは「入居率」を上げること以上に、入居者の退去率を下げる試みが優秀な管理会社の指標の一つになるのではないでしょうか。

入居者の”声”を吸い上げて、フィードバックする仕組みなども大切でしょう。

大家との管理契約については、更新の頻度に応じたインセンティブ制度や退去をブロックした場合の報酬など、お互いの共存共栄を前提とした内容にするのも、面白いのかもしれません。

入居者との交渉が適切にできて、必要のない退去を防ぐことができる管理会社が、”本当に”優秀な管理会社であると思います。