【2020年徹底比較-決定版-】マイホーム購入のタイミングはいつがベストか！？
2019年10月１日より、消費税率が8%→10％にUPされました。
不動産購入を検討されている方にとって、今回の増税は不動産を購入するタイミングを見直すきっかけになったのではないでしょうか。
今回は、消費税率8％と10％になった際における
- 住宅ローン控除
- すまい給付金
の制度見直しによる恩恵を考慮し、マイホーム購入のタイミングを徹底比較して解説していきたいと思います。
社会保険料等の控除後の給与総額が300,000円、扶養親族が3人の場合の家庭をモデルケースとして見てみましょう。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅購入時に住宅ローンを活用した場合、一定条件を満たすことで、住民税や所得税の控除が受けることができる制度です。
控除を受けるための条件
住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件を満たしている必要があります。
- 年間の合計所得が3,000万円以下であること
- 住宅の床面積（登記床面積）が50平方メートル以上であること
- 住宅ローンによる借入期間が10年以上であること
これらの条件を満たすと、まず所得税が控除されます。さらに住宅ローン控除額が所属税を上回っていて控除しきれなかった場合は、住民税が控除される仕組みです。
登記床面積に関しては、2LDK/50平米強のマンションにおいては注意が必要です。併せてこちらの記事もご確認下さい。
控除の期間と金額について
控除の期間と金額は、住宅の種別によって多少異なります。
一般住宅の場合
- 控除期間：10年
- 控除率：1％
- 10年の最大控除額：400万円
認定住宅の場合
- 控除期間：10年
- 控除率：1％
- 10年の最大控除額：500万円
認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は10年の最大控除額が100万円優遇されます。
中古住宅の場合
中古住宅に関しては、「住宅ローン控除が適用されない」と誤った認識をされている方が多いようですが、決してそんなことはありません。
築25年以内のマンション（非耐火建築物の場合は築20年以内）であること。
または、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）や既存住宅売買瑕疵保険への加入により、耐震基準を満たしていることを証明する必要があります。
入居条件は、マンション取得後6ヶ月以内に入居し、同年12月31日まで住み続けることが条件です。
年間所得、ローン期間、登記床面積の条件は同じです。
2019年10月から『住宅ローン控除』はどうなる？
今回の消費税率UPにより、住宅ローン控除はどのように優遇されるのでしょうか。
2019年10月からの変更点（控除期間が3年延長）
消費税増税に伴い、住宅ローン控除の期間が3年延長されることになりました。
条件としては、2019年10月1日～2020年12月31日までの間に、住宅ローンを使用して購入した住宅に入居した人が対象です。
最初の10年間は変更点なし
住宅ローン控除の期間が3年間延長され、13年間に変更されましたが、最初の10年間については変更点はありません。
所得条件、登記床面積、住宅ローンの借入期間などの条件を満たすことで、所得税が控除されます。さらに住宅ローン控除額が所属税を上回っていて控除しきれなかった場合は、住民税が控除されます。
11年目～13年目はどうなる？
新たに創設された制度では、11年目～13年目の3年間は以下の条件になります。
- 借入年末残高（一般住宅：上限4,000万円/認定住宅：上限5,000万円）の1％
- 建物購入価格（一般住宅：上限4,000万円/認定住宅：上限5,000万円）の2％を3等分した額
1と2のいずれか低い方が控除額になります。
また、上限を超える金額の場合は、一般住宅は4,000万円、認定住宅は5,000万円で計算していきます。
すまい給付金とは
ここで、すまい給付金についても説明していきましょう。
「すまい給付金」とは、消費税が5%から8%に引き上げられたときに、住宅購入者の負担を軽減するために設けられた制度です。
消費税が8%から10%に引き上げられたときには、年収制限が510万円から775万円に、給付基礎額が30万円から50万円に拡充されます。
例えば、年収450万円の世帯が住宅を購入した場合、消費税8％時には、30万円給付されるのに対して、増税後には、50万円の給付がされ、プラス20万円の恩恵を受ける形になります。
最も恩恵を受ける、所得層は、年収「425万円超～450万円未満」、「510万円超～600万円未満」の方になり、その差30万円になります。
「510万円超～775万円」未満の所得層に関しては、今回の増税で初めて「すまい給付金」が支給される形になります。
なお、すまい給付金については、住宅ローンを活用していることが条件であると広く認識されていますが、年齢が50歳以上（引き渡しになった年の12月31日時点）の方が住宅ローンを活用せずに取得した場合はこの限りではないので、ぜひ理解しておきましょう。
住宅ローン控除のシュミレーションをしてみる
実際に、住宅を購入すると仮定して、以下の条件で住宅ローン控除のシュミレーションをしてみたいと思います。
※数値は便宜上、1月1日を起算日として計算しています。
1 建物の購入費用：33,900,000円
2 消費税（8％）：2,712,000円
3 消費税（10％）：3,390,000円
4 消費税の差分（10％-8％）：678,000円
5 月々のローン返済：88,000円
6 年収450万円
住宅ローン控除において、10年目までにおいて、増税前と条件は一緒なので割愛させていただきます。
11年目～13年目はどうなる？
少しややこしくなるので具体的に紐解いていきます。
11年後・・・
上記支払い条件で、住宅ローンの支払いを進めていくと、11年後のローン借入残高は、22,284,000円となります。
この時点で、
- ローン借入残高の1％は222,840円
- 建物購入価格の2％を3等分した額は226,000円
となるので、低い方のローン借入残高の1％が控除されます。
12年後・・・
12年後を見ていきましょう。
ローン借入残高は、21,228,000円になります。
- ローン借入残高の1％は、212,280円
- 建物購入価格の2％を3等分した額は226,000円
となるので、低い方のローン借入残高の1％が控除されます。
13年後・・・
いよいよ最終年ですね。
ローンの借入残高は、20,172,000円になります。
- ローン借入残高の1％は、201,720円
- 建物購入価格の2％を3等分した額は226,000円
となるので、低い方のローン借入残高の1％が控除されます。
消費税増税分と住宅ローン控除3年延長分の差はどれくらいあるのか？
モデルケースでは、増税後に住宅を購入した場合、消費税を678,000円多く支払う計算になります。
しかし、住宅ローン控除の延長により、3年間で636,840円が控除されますので、実質41,160円（678,000円-636,840円）しか支払う金額は増えていません。
ここに諸経費分（仲介手数料・登記費用・引越し費用など）200万円程の消費税の差分数万円上乗せされますので、実質10万円前後多く支払う感じでしょうか？
10万円程度とはいえ、多く支払うのであれば、「増税前に住宅を購入した方がいいじゃん！」と思った方もいらっしゃると思います。
しかし、ここで忘れてはならないのが、「すまい給付金」の増加についてです。
「すまい給付金」の差はどれくらいになるのか？
今回のモデルケースに当てはめると、年収450万円の方になりますので、増税後は「すまい給付金」が増額されて支給されます。
- 消費税8％の時点で購入した場合の支給額は20万円。
- 消費税10％の時点で購入した場合の支給額は50万円。
増税前後で比較すると、増税後の方が、30万円多く支給されることになります。
徹底的にシュミレーションした結果・・・
徹底的にシュミレーションした結果、同一条件であれば消費税増税後に購入をした方が、住宅をお得に購入できることがわかりました。
もちろん、諸条件や購入者の年収によっても変動しますので、個別のシュミレーションは必要になります。
しかし、少なくとも言えることは、あなたが、「増税前の需要喚起のフレーズに踊らされる必要はない」ということです。
「お気に入りの物件」や「人気物件」で、早く購入しないと売り切れてしまうケースは除きますが、マイホーム購入を成功させる秘訣は、きちんと物件と向き合い、精査し、信頼できる営業担当とコミュニケーションを綿密に取ることです。
あなたが信頼できる営業担当と出会い、確かな情報をもとに素敵なマイホームが手に入れられることを心から願っております。
私たち、イーダブルジーもあなたのお部屋探しに微力ながら協力できれば幸いです。