【まずは実践！】不動産投資のリスクヘッジで重要３ポイント

『不動産投資』とは数千万～億単位の不動産を購入して、テナントから得る収入から様々な費用を捻出し、利益を出して運営する投資手法です。株や債券と比較しても、より事業性の高い投資です。数千万円～億単位の不動産を購入して、それを商品としてお金を稼ぐわけですから、当然大きな「リスク」を抱えることになります。

一般的な事業では、資本力と相談しながら小さく始めて大きく育てるということがセオリーですが、不動産投資の場合は、自己資金の何倍ものレバレッジをかけて事業をスタートするため、大きなリスクが伴うのです。このリスクこそが、「不動産投資はやめとけ」と言われる所以なのかもしれません。不動産投資と聞くと、このように『リスク』の3文字が脳裏に浮かびますが、しっかりとした対策と準備をすることで成功に近づくことが可能になります。ここでは不動産投資で大切なリスクヘッジの、重要3ポイントを紹介していきましょう。

そもそも、「不動産投資のリスクとは？」を抑えたい方は、まずこちらからご覧ください。
六本木の不動産会社がリスク解説「不動産投資なんてやめとけ」

リスクヘッジ１：市場調査を入念に行うこと

リスクヘッジで重要なポイントの1つ目は『市場調査をしっかりと行なうこと』です。ここでいう市場調査とは、まだ投資用不動産を購入する前段階における調査になります。例えば、あなたが千葉県船橋市界隈で収益不動産を購入し不動産投資を始めようとしているとします。この時に、その地域の情報や募集している賃貸物件の情報や数、需給バランスなどを調査しましょう。これに関しては、序盤の序盤におけるリスクですね。

地域の情報については、近隣に大学（総合大学）があるかどうか？大企業があるか、または撤退の情報はないか？その地域に住んでいる人の属性分布はどんな感じか？といったことを一通り調べてみるとよいでしょう。『新大家の教科書』でも、過去に投稿していますが、LIFULL HOME’Sさんが提供している「見える！賃貸経営」は地域の賃貸需要を知ることができるとても便利なツールです。とても参考になりますので、ぜひ活用してみて下さい。

また、時間を見つけて投資先の不動産がある地域に実際に行ってみることをお勧めします。ネットやポータルサイト、Google Mapsなどを見れば、その地域に関する情報は十分に得ることができます。ですが、その街、その地域の活気や温度感のネガティブ要素については、実際に訪ねてみないと感じることができないリスクです。ネット上では、その街や地域が活気に溢れているように感じられたが、実際に訪れてみると全く活気がなく、投資判断を一旦保留にした。このようなケースはよく耳にします。どんなリスクがあり、どのレベルのリスクだったのか、実際にあなたがその街を訪れて判断する必要があると考えます。

リスクヘッジ２：自己資金を充実させること

不動産投資には様々なテクニックやノウハウがあります。不動産に関すること、税金や設備に関することを学ぶことで、不動産投資に大きく役立つことは間違いありません。それでも『自己資金を充実させること』に勝るリスクヘッジはないと私は思います。

言い方を変えると、自己資金がないのに不動産投資をするのは大きなリスクだということです。「不動産投資やめとけ」のパターンです。至極当たり前の話をしますが、2,000万円の借り入れをして不動産投資を始める場合、手元資金が0円よりも2,000万円あった方が間違いなく有利です。手元資金が充実していれば、それ自体が最大のリスクヘッジになるため、リスクの高い投資をすることができますし、思い切った施策を打つことができます。さらに、金融機関からの融資が可決される可能性も高くなりますし、好条件（金利が低い、借入期間が長い）で契約を締結できる可能性も高くなります。これから不動産投資を始めようと思っているあなたは、自己資金を増やすような取り組みをされてみてはどうでしょうか。

リスクヘッジ３：物件の購入方法（業者の言い値では買わない）を工夫する

最後のポイントは、物件の購入方法に関してのリスクヘッジです。自己資金の充実が図れているあなたは、物件の購入時点で非常に有利な立場にいると考えて問題ありません。資金の目処がある程度立っている状況では、あなたは何も恐れることはありません。リスクが少ない状態で不動産投資にトライできる地盤があります。ですので、商談時には強い姿勢で望みましょう。基本的には、言い値や公開価格で不動産を買ってはならないことを覚えておきましょう。興味のある物件に対しては、いくらなら即決するというラインを明確にしておき、それを売主や仲介会社に伝えておくようにしましょう。

当たり前の話ですが、売りたい価格と仕入れ値には利益分の差があります。売主としては、なるべく早く売却したいのがホンネです。なぜなら、時間が経過することで、税金や管理費などの費用が余計に発生してしまい、金融機関の借入資金で仕入れている物件に関しては、返済期限が差し迫ってきます。ここは交渉術の話にもなりますが、数ヶ月売れないことを前提とした管理費や税金分に関しては、かなり高い確率で値引くことができるのではないかと思っています。

販売開始から数ヶ月経過している物件については、かなり強気の交渉もできる可能性があります。資金の目処が立っているあなたは、積極的な交渉をしかけてみてはいかがでしょうか。もちろん、交渉に応じてくれるかどうかは売主次第です。また、交渉をしている間に他の投資家に買い取られてしまうケースもあります。それも言いようによってはリスクではあります。しかし、それで問題ありません。資金の目処が十分ついているあなたの元には物件の情報はどんどん入ってきます。あなた自身が希望する条件、利回り、立地、価格などは妥協せず、納得がいくまで交渉すればいいのです。

リスクヘッジばかり考えてたら、進めないと言うあなたにオススメの対策

「リスクヘッジばかり気にして収益不動産を購入しないと、いつまで経っても投資ができず本末転倒ではないか！」
と少々お怒り気味のあなた。焦る気持ちは分かります。ですが、焦ってもいいことは一つもありません。

不動産投資の目的は、不動産投資をすること自体ではなく、手元にある資産を上手に転がしてお金を増やすことです。
いい物件が見つからないのであれば、リスクを取らず、”別のところ”に投資をすればいいのです。

もし、あなたにとって”いい物件”が見つからず、投資先に困っているようでしたら、不動産特定共同事業への出資を推奨いたします。不動産特定共同事業とは、運営会社が行っている不動産投資事業に対して出資するスキームです。

不動産の所有はせず、優先出資者として少額からその事業に投資することができますので、安定かつ効率的に資産を運用することが可能です。

まとめ：リスクヘッジと準備をしっかりと行い、焦らず冷静に進めよう

ここまでご紹介してきた内容は、何一つ難しいことはなく、テクニック論でもありません。誰でも真似できる、再現性の高い方法になります。不動産投資におけるリスクヘッジは、しっかりとした準備と入念な調査であると私は考えています。販売会社の提案内容についても参考にするべきですが、最終的には自分自身で収集する情報を頼りに投資の判断をしていただくことが重要になるのではないでしょうか。

様々な情報とリスクに対して、誠実に向き合い、準備を怠ることをしなければ、決して大きな失敗をすることはありません。成功を約束できないのが残念ではありますが、これからも情報提供を通じて、投資家の皆さまのお役に立てるようにしていきたいと考えています。