空室リスクが怖い | そんなあなたが今から始める不動産投資とは？

空室リスクが怖いために、不動産投資を始めることに躊躇していないですか？

はい。空室リスクは不動産投資の”最大の敵”です。

不動産投資は、入居者の家賃収入をベースにした定期的なインカム収入によって成立します。また、対象不動産を売却する際にキャピタルゲイン（売却益）を得るためにも、入居者が周辺相場と比較して適正な価格で入居していることが重要です。

不動産投資で”失敗”しないためにも、空室対策は必要不可欠です。

今回は、空室リスクが怖いと感じているあなたにとっても安心して始めることができる不動産投資を紹介していきますので、最後までお読み下さい。

なぜ不動産投資をするのか？

1999年3月にいわゆる『ゼロ金利』政策が始まってから私たちの預金金利は”0％台”まで落ち込んでいます。それと並行して私たちのお金に対する考え方も断続的に貯蓄から投資にシフトしています。

銀行にお金を預けていれば勝手にお金が増えるというのは最早、過去の話。今の現役世代の大半は、銀行にお金を預けてもお金が増えるという実感を得たことがないと思います。私もその中の一人です。

お金に対する考え方が、貯蓄から投資にシフトすることで、人々がお金を貯めるのではなく、お金を運用してキャッシュフロー（収入の柱）を増やすことが重要視されるようになりました。

金融機関の借り入れを使って投資ができる

資産運用の形は様々あります。

不動産投資の場合は、自己資金以外に金融機関の借入を上手く使うことで、自己資金の何倍もの取引をすることが可能です。家賃収入が安定して入ってくることが見込めれば、借入金の月々の返済も家賃から賄うことができます。

これにより、自己資金の数倍～十数倍もの取引ができるようになります。不動産投資の場合、現物資産を購入することになりますので、金融機関を活用することができます。

これは不動産投資の大きなメリットです。

インフレに強い現物資産

あなたがタンス預金として100万円を持っていたとしましょう。

今の日本では将来、物価が上昇することが予想されます。インフレ傾向にある時代においては、現金の価値は相対的に下がります。物価が上がることで現金の価値が相対的に下がることは、そこまで難しいことではありません。

不動産投資に関係する、不動産価格や賃料は物価の変動に大きく関わってきます。近隣の相場が上がれば、それに合わせることもできますし、不動産価格が上昇すれば、高い値段で売却することだってできます。

不動産投資は現物不動産を運用しますので、インフレ対策になります。

インフレに強いという点は不動産投資のメリットです。

実績を積めばその後の展開が有利に動く

不動産投資は、きちんと実績を積むことで横展開が加速します。ここでは金融機関の融資がキーポイントになります。

一棟目の物件をしっかりと運営することによって、金融機関との取引実績ができ信頼関係が構築できます。金融機関も、誰に対いてでもお金を貸したいのではなく、実績のある投資家に対してお金を貸したいわけです。

ですので、しっかりと実績を出せば2棟目、3棟目といった具合に横展開がしやすくなります。横展開がされることで、不動産投資から得られる利益が大きくなり、投資家にとっての大きな収入源になります。

他にもいろいろな理由がありますが、このような理由から不動産投資を始める投資家が多いようです。

不動産投資の空室リスク【家賃が入らない】

前のセクションでは、多くの投資家が不動産投資をする理由についてご紹介しています。不動産投資は確かに”儲かりそう”な投資で、”お金のイメージ”が濃い投資だと言えるでしょう。

しかし、不動産投資では空室リスクへの対策を真剣に考える必要があります。金融機関が融資に積極的な姿勢を見せていたとしても、投資先の選択についてはしっかりと吟味する必要があります。

不動産投資の空室リスクとは、家賃収入が途絶えることです。家賃収入が途絶えてしまうとROIどころの話ではありません。銀行から借りた元本すら返すことができない状況になり、手元にある貯金を崩しながら返済していくという地獄絵図が待っています。

つまり、不動産投資の空室リスクとは家賃収入が途絶えるというリスクです。

空室リスクに対して取るべき対策【情報収集を徹底する】

不動産投資の空室リスクは怖いですね。

特に、初めて不動産投資をする投資家にとっては、投資を始める意欲を削いでしまうほどのチカラを発揮します。

私たちが空室リスク対策で取るべき主な行動は3つあります。

1. 賃貸需要を調べる
2. ターゲットを絞る
3. 不動産投資の基本を学ぶ

このように最終的にはあなた自身が情報収集を多角的に行なうことによって、様々なリスクを一つずつ潰していくしかありません。

情報収集は非常に大変な作業ですが、情報収集を怠り適切な対策を取らないことで失敗するよりはマシです。きちんと対策を取るようにしましょう。

過去の記事「不動産投資なんてやめとけ」リスク解説、六本木の不動産投資会社からの中で、空室リスクに対する対策について説明をしています。こちらも一緒にご確認いただければと幸いです。

空室リスクが怖いなら

世の中の賃貸物件は4室に1室が空室です。このような状況の中で不動産投資を始めるためには、しっかりと情報収集して投資戦略についても真剣に考える必要があります。

情報収集をしっかり行ない、準備をすることでリスクを最小にまで抑えることができます。ですが、それでも空室リスクが怖いなら、よりリスクの少ない方法を考えなければなりません。

不動産特定共同事業の不動産クラウドファンディングをご存知でしょうか。一口1万円、10万円といった少額から不動産投資を始めることができる仕組みです。

少額の自己資金で始めることができますので、不動産投資のような大きなリターンは期待できない反面、小さなリスクで安定した資産運用が可能にります。

かつての貯金ブームのように、投資や資産運用に対して熱い視線が注がれています。不動産クラウドファンディングの歴史自体はそう長くはありませんが、不動産投資の安定性と少額から始められるという点で『ローリスク・ミドルリターンの投資商品』と言われています。今はまだ、”知る人ぞ知る”資産運用商品といった位置づけです。

上のバナーは、株式会社イーダブルジーが運営している不動産特定共同事業『トモタク』についてご紹介しています。あなたの不動産投資の目的が以下のような理由であれば、不動産特定共同事業（不動産クラウドファンディング）という選択肢もあることを忘れてはなりません。

• 資産運用に初挑戦したい
• 本業以外に収入がほしい
• 老後資金の準備をしたい

空室のリスクを気にする必要もありません。

まとめ

日銀のマイナス金利政策の影響で、金融機関も積極的にお金を貸し出したいことは間違いありません。なぜなら、日本銀行の当座預金にお金を預けていても、マイナス金利の影響で現金が目減りするからです。

そこで、土地・建物という有形の担保を取れる『不動産のローンは金融機関にとっても計算がしやすい』ということで、不動産投資に対して金融機関が積極的にお金を貸すようになりました。

そのような状況の中で、投資家は「利益が出せるかどうか」という視点ではなく、「ローンが通るか通らないか」という観点から不動産投資を始めるようになり、やや乱暴な取引も目立つようになりました。

その結果、空室問題を解消できず、債務不履行になってしまうといった問題も発生しています。

不動産投資はきちんと情報を収集してリスクを自分自身で納得できるレベルまで消化すれば、十分な利益を出すことができます。それでも、ネガティブなイメージを拭えない投資家がいるのも事実です。

そのような投資家は、不動産特定共同事業の不動産クラウドファンディングなども選択肢に入れながら不動産投資におけるリスクを最小限に抑えていただきたいと考えています。