不動産投資5大リスクへの理解と対策でポテンシャル以上の成果をあげよう

『不動産投資』と聞いて多くの方は「お金」「儲かる」といったプラスのイメージを連想する反面、それと同じくらい「リスク」「失敗」といったキーワードを連想するようです。

今回は、不動産投資のリスクについて一緒に考えていきながら、その対策についても考えていきたいと思います。

不動産投資のリスクは全部で5種類ある

大なり小なり様々ですが、不動産投資のリスクは大きく5つに分類できます。

あなたが、不動産投資で本当に成功したいのであれば、まずは敵を知ること、即ちリスクを知ることがとても重要なのです。リスクを知ることで、適切な対策をすることができます。不動産投資のリスクを知り、そのリスクに対して先回りするようなアクションを起こすことができれば、何も恐れることはないのです。

借り入れによるリスク

不動産投資は金融機関によって成立します。例えば、一棟収益アパートを購入する場合、地方の築古物件を除けば一般的に千万円単位の初期費用が必要になります。

長期間に渡り返済義務が生じる不動産投資の借り入れは、不動産投資最大のリスクと言えます。またこれ以降でお伝えするリスクについては、金融機関の借り入れがあるためにリスクであると感じてしまうのです。

「金融期間からの借り入れを返済できなかったらどうしよう。。。」

このような感覚が、投資家の事業意欲を削いでしまう原因となるのです。

賃料滞納のリスク

不動産投資は入居者がいればOKということではありません。入居者から毎月賃料が入金されることで投資として成立します。入居者から賃料が振り込まれない状態が続けば、利益は元より、金融機関からの借り入れが返済できなくなるリスクがあります。

家賃を滞納している入居者であっても、そう簡単には入居者を追い出すことができず、長期的(3ヶ月以上)な滞納が続き、法的な手続きを経ない限り退去させることはできません。話し合いにしても、入居者が話し合いに応じるまでに時間がかかるケースが多く、時間だけが無駄に経過してしまいます。

これは非常に大きなリスクです。

法的な手続きを踏む場合は、裁判費用や弁護士費用などの費用が必要になります。また、入居者との話し合いで問題を解決できたとしても、入居者が新居に引っ越すための費用や敷金、礼金などを負担するため、余計な支出が増えてしまいます。

家賃滞納は回収できないことが多く、入居者に退去してもらうにしても時間と労力がかかる大きなリスクが伴うことを理解しておきましょう。

空室によるリスク

続いて『空室によるリスク』です。あなたが所有する不動産に空室が出るということは、不動産投資においては具体的にどのようなリスクが生まれるのでしょうか。

あなたの不動産に空室が生じることで、入居者からの賃料収入が減ってしまいます。

投資用不動産を購入するタイミングで期待収益の計算をしているはずです。計算時に入居率を何%で想定していたのかによっても話は変わってきますが、仮に10戸のアパートで80%の入居率を想定していた場合は、空室が3戸以上発生した場合は”想定外”ということになります。

金融機関からお金を借りて不動産を購入る場合は、入居者からの賃料で返済を行い、諸経費を払ったうえで利益を出さなければなりません。空室が発生することは、あなたの収入に直結する大きなリスクだということを理解しておきましょう。

近隣住人に関するリスク

『近隣住人』この点に関しても不動産投資におけるリスクだと言えます。

現地視察や物件概要などでは、気が付くことが難しいと言われている『近隣住人』とのトラブルは、非常に厄介な問題だと言えます。

”少し変わった”近隣住人や夜間に騒ぎ立てる近隣住人などがいる場合、入居者は落ち着いて生活ができないという理由で、退去してしまう恐れがあります。リスクという点においては間接的な問題なのかもしれませんが入居者の退去に繋がりかねません。空室という致命的な問題に発展する前に、早めの対処をする必要があります。

自然災害によるリスク

最後になりますが、不動産投資を検討するのであれば『自然災害によるリスク』についても考えておかなければなりません。

特に日本は地震大国です。南海トラフ地震について、マグニチュード8~9クラスの地震が30年以内に発生する確率は70~80%だと言われています。

大地震により、建物の全壊、半壊、部分的な破損などで修繕が必要になるケースも出てくるでしょう。

また、火災や豪雨などによる被害も毎年のように発生しているため、不動産投資をするうえでは決して他人事では済まされません。

このような自然災害による様々なリスクに対しては、きちんと頭に入れて対策をするべきだと私は考えています。

不動産投資のリスク対策とは

不動産投資のリスクは大きく分けて5つ。それぞれのリスクの特性をきちんと理解し、しっかりと対策をすれば必要以上に恐れる必要はありません。

不動産投資のシュミレーションをしっかりと実施してリスク対策する

不動産投資用の物件を購入する際に、まず最初にシュミレーションを実施しましょう。

不動産そのものの価格は相場に対してどうなのかを一通り調べまます。不動産の評価方法は、相続税路線価・固定資産税路線価・公示地価・市場価格の4通りです。

参考程度に捉えていただきたいのですが、相続税路線価・固定資産税路線価については公示地価の8割・7割程度となっています。公示地価をベースに参考数値を出しましょう。相場を調べるときには、近隣の似たような不動産がいくらで売りに出されているかでおおよその相場感がつかめます。ただし最終的な不動産の評価とは、『いくらで売れたのか』ということになりますので、その不動産の売却価格まで追えるのが理想です。

なお、国が運営している不動産情報基盤のレインズが、成約情報を基に不動産取引情報サイト(REINS Market Information)というサイトを公開しています。このサイトは、レインズが保有する、実際に売買が行われた不動産の価格(成約価格)などの情報が個人情報に配慮された形で公開されています。参考にしてみて下さい。

次に相場をもとにシュミレーションをしてみます。不動産の販売図面には「利回り」が記載されています。

記載されている利回りは『表面利回り』の場合がほとんどで『実質利回り』ではありません。『表面利回り』は満室時を想定した、収入の目安にすぎません。ですので、収益不動産が売りに出されている時点で空室があれば、『実質利回り』は下がることになりますし固定資産税や各種経費などを差し引いて計算することで、利回りは下がっていきます。

シュミレーションは概算でも実質利回りを算出するようにすることで、実際に運用した際のイメージがつきやすくなりますし、投資期待値やリスクを事前に把握できるという利点があります。

さらに、不動産と賃貸借条件が記載されている『レントロール』を確認しましょう。

レントロールには、部屋別に賃料・敷金・契約日・契約期間などの契約条件が記載されていたり、入居者の属性が記載されていたりします。例えば、契約更新が近い入居者が多い場合や、卒業を控えている大学生が多くいる場合は空室になるリスクが通常よりも高いと判断しなければなりません。

特定の部屋だけ賃料が高い場合も注意が必要で、退去者が出た場合に近隣相場との乖離があれば、次の入居付に苦労する場合があります。そのあたりもシュミレションに含めておくと、予めリスクを回避できます。

また、悪徳な大家になると、実際には居住していない親族や知人などと賃貸借契約を締結し稼働率を高く見せて売買契約を締結し、契約が完了したら、退去するようなことをする場合もありますので注意して下さい。

レントロールを確認し、契約日や属性の確認、大家と同じ名字がないか、現在の契約賃料が近隣相場に対して乖離がないか、などの最低限のチェックはしておくべきでしょう。

家賃保証会社の活用で家賃滞納のリスク対策をする

家賃滞納の問題はとてもセンシティブかつ難しい問題です。

家賃滞納のリスクを回避するために、不動産投資家は連帯保証人をつける場合もあります。ただ、入居者としては連帯保証人をつけることに対して抵抗がありますし、何らかの事情で連帯保証人をつけることができない方もいらっしゃいます。

この点に関しては対策は一つです。賃料回収を家賃保証会社に依頼することをおすすめします。

家賃保証会社の保証料は一般的に入居者が負担しますので、不動産投資家の負担にはなりません。家賃保証会社をつけることで、入居者の負担になると考える投資家も多いようですが、この点に関しては慣例といっても過言ではありません。保証料も賃料の0.5~1ヶ月分で入居者側も抵抗なく受け入れてくれるでしょう。

連帯保証人をつけることでリスク対策する

先程、連帯保証人の話をしましたが、不動産投資家も本音を言えば連帯保証人をつけておきたいところでしょう。家賃保証会社の場合、その契約の範疇は『お金(賃料回収)』に限定されます。しかし、連帯保証人との契約を締結することで、連帯保証人が保証する範囲は『賃貸借契約そのもの』になるからです。

具体的には、ペットを飼うことを禁止している部屋にも関わらず猫を飼育していたり、禁煙の部屋に関わらずタバコを吸っていたり、近隣住人の苦情が届いていて再三注意をしていても改善されないようなケースに対して、連帯保証人から注意をすることでその抑止効果に繋がるからです。

連帯保証人になってくれるような人は、通常極めて身近な人間に限定されます。具体的には親や子、よくて親戚ではないでしょうか。入居者自身も良心のかけらがあれば、そのような身近な人間には迷惑をかけないようにするでしょう。

不動産投資家としてはリスクを回避するために「連帯保証人はつけておきたい」というのが本音です。とはいえ、これ自体は諸刃の剣でもあります。連帯保証人をつけることで、入居者から敬遠される物件になる恐れもありますので十分検討する必要があると私は考えています。

火災保険(地震保険)に加入する

火災や地震に関しては、発生頻度や発生した場合の被害予測が難しく、可視化することが非常に難しいリスクです。

日本国内でも地域によって地震が発生する頻度は異なりますし、今後20-30年の予測も大きく異なります。ただ、ひとたび大きな地震が発生したら、甚大な被害を被ることになりますので、自然災害に関するリスクを回避するためにも、火災保険(地震保険)の加入はしておくべきです。

ここで火災保険(地震保険)について簡単に説明しておきます。火災保険は損害保険会社から加入することができます。対象となる不動産の規模、プランや補償内容によって保険料は大きく変わってきますが、地震保険については、契約先の保険会社に関係なく一律で、火災保険とセットになります。ですので、火災保険に加入せず地震保険だけ加入するということはできません。

さらに、保険の内容についても法令で定められていて『加入する保険金額の30%~50%の範囲内、保険金の限度額は建物が5,000万円、家財は1,000万円まで』と法令で定められています。

このように平等に設計されている保険である点からも、不動産投資における自然災害のリスクを回避するために加入をしておくべきなのです。

経験値がないなら情報収集でカバーしよう

不動産投資をこれから始めるあなたは、当然ながら不動産投資の経験がゼロです。

これから始まる不動産投資の世界に対して、あなたはワクワクしながらも想定される様々なリスクに不安に感じているのではないでしょうか。一定期間、不動産投資経験を積むことや何棟か投資用不動産の購入を繰り返していれば、直感的にリスクを回避することができますが、その経験が浅いと残念ながら、その”勘”が働きません。

あくまで机上論ですが、経験がない以上は知識や情報でカバーするしかありません。

書籍やネットによる情報収集でリスク回避できるようにする

不動産投資初心者はそのリスクを回避するために、不動産投資に関連する知識を身に付けなければなりません。「実践的に学べばそれで構わない」という方もいらっしゃるかもしれませんが、それは損失の許容範囲にもよります。

ここで想定している一般の投資家にとっては、実質的にも精神的にも負担になるはずですので、”大やけど”をしないためにも最低限の知識とノウハウを収集しましょう。

具体的には、不動産投資に関連する書籍を30冊以上読み、一年近くは学習や情報収集の期間に充てることを推奨します。最初の一冊については、出来るだけ分かりやすいシンプルな入門書を読むことをオススメしますが、点から線、線から面になるような情報収集をしていきましょう。

本ブログでは、不動産投資のリスクについて解説していますが『一つひとつのリスクに対してさらに深堀りしていく』ような情報収集の仕方も取り入れてみて下さい。そうすることでより現実的なリスクシュミレーションができると思います。

不動産投資の”先輩”からのアドバイスを受けてリスク回避できるようにする

不動産投資をこれから始める方は、積極的に先輩投資家の”声”を聞くべきです。セミナーやオフ会、Facebookグループなど、不動産投資に関するクローズドなコミュニティはたくさんあります。

これから不動産投資を始める方が参加できるコミュニティもたくさんありますので、積極的に参加してみてはいかがでしょうか。

不動産投資の”先輩”からのアドバイスはとても貴重です。なぜなら、書籍やネットにはない”生の情報”を聞くことができるからです。物件に関する情報やエリアに関する情報、いい仲介会社や管理会社を紹介してもらえたり、金融機関の融資担当者を紹介してもらえたりもします。

情報だけに限らず、実践の場で役に立つような人脈やアドバイスをいただけることこそが、先輩不動産投資家から直接話しを聞く最大のメリットなのです。

仲介会社と”仲良くなる”ことでリスクを回避する

さらに、時間と根気があれば仲介会社との関係性を構築する努力をしてもいいのではないでしょうか。

不動産投資は、仲介会社との付き合い方で80%近く決まると言われています。ここでのポイントは、仲介会社に対して、あなた自身が希望するような不動産の条件、自己資金は幾らくらいあるのかなど事前に伝えておくことで、「条件に合致すれば購入する意思がある」という意思表示をしておくのです。

そうすることで優先的にい物件情報を回してくれる可能性が高まり、結果的にリスクを回避することができるのです。

仲介会社も購入する意思があるかないか分からない投資家よりも、意思がハッキリしている投資家に対して優先的に物件を紹介してくれるはずです。自分から積極的に歩み寄ることで不動産投資のリスクを回避するための努力をするようにしましょう。

最後に仲介会社と接する際に注意しなければならない点があります。

それは、不動産投資に失敗するリスクを極度に恐れるあまり、物件に対する条件を”キツく”してしまうことです。この点については、初めて投資をする投資家によくある行動パターンですが、自分の条件の主張が強すぎても仲介会社に嫌がられてしまいます。

あなたにとって譲れない条件はあって然るべきですが、妥協できるところはするようにしましょう。そうでないと、いつになっても不動産投資を始めることができません。

不動産投資におけるリスクを回避しポテンシャル以上の成果を出すには

不動産投資は『投資』です。リスクがゼロの投資なんて世の中には存在しませんし、リスクは必ず存在します。

しかし、不動産投資を始める段階で学習や情報収集、利害関係者との関係性を構築するための努力をあなた自身が怠らなければ、不動産投資のリスクを小さくすることは可能だと私は思います。

不動産投資におけるリスク対策』を多角的に行なうことで、あなたのポテンシャル以上の成果を出してくれるでしょう。

これから不動産投資を始めようとお考えのあなたは、この記事に書いてある内容を少しでも実践していただき、必要以上にリスクを恐れないでほしいと願っています。