【空室リスク】マンション投資最大のリスクにあなたはどう対処しますか？

マンション投資に失敗する人の多くは、空室リスクに対しての見通しを非常に甘く考えていることにあります。

過去に投降した記事『私はマンション投資に失敗しました「こんな不動産投資はやめとけ」』の中で、不動産投資に失敗する原因は、圧倒的な準備不足であることを書かせていただきました。

不動産投資の準備不足が原因で、最大のリスクである『空室が発生してその状態が続いてしまう』のです。

ここで質問です。あなたは空室の期間を何ヶ月まで許容できますか？

マンション投資では、インカムゲインによる収入によってあなたの所得を底上げして、将来のためにお金を備えるということを目的にしていくわけですが、それが果たして本当にあなたの将来のためになるのかということを、今一度真剣に考えなければなりません。

Contents

1 マンション投資の空室リスクとは
2 空室が発生してしまうと原則的には無収入期間に突入する
3 1/1の空室リスクについて改めて考えてみよう
4 不動産投資のリスクを減らすには賃貸需要を徹底的に調査するしかない
5 不動産投資をしたいなら”別の選択肢”があることをご存知でしょうか
6 まとめ

マンション投資の空室リスクとは

マンション投資の空室リスクとは、あなたが所有している不動産に入居者がつかず、空室の状態のまま不動産ローンの返済や経費を垂れ流している状態のことをいいます。

不動産投資は、投資商品に出資をして誰かに働いてもらうことで、定期的な配当を受け取ったり、相場を上げるものではありません。

”誰か”に住んでもらうことによって初めて収入が発生するという仕組みです。

従って、一度空室が発生してしまうと次の入居者が決まるまでの間は無収入状態が続いてしまいます。

空室が発生してしまうと原則的には無収入期間に突入する

不動産投資家にとって一番怖いこと、それは『空室』です。不動産投資によって、自分自身の資産を増やすことを目的としている場合には、この空室は絶対に避けなければならない状態であり、一日も早く入居者を決める必要があります。

空室が長期化すると、仲介会社の動きも鈍くなり、空室の状態が慢性化してしまう恐れもあるので、退去することが決まってから、最初の数か月が勝負であることは言うまでもありません。

都心一等地のマンションや、駅前の築浅のマンションであれば、すぐ入居者は決まりますが、ちょっと郊外のファミリーマンションや特に差別化のないような1Rマンションなんかの場合は”長期戦”になることも覚悟しなければなりません。

賃貸マンションなので、退去が発生すること自体は想定内のことだと思います。ただ、戦略的な部分で考えた場合、若者が住むような1R、1LDKあたりの間取りに投資する際には、そのようなリスクを想定していたのかが問題になります。

統計的に、ファミリー世帯と比べて、単身者の入居期間は短いというデータが公表されています。そのようなデータに目を通していれば、リスクを承知で投資しているはずです。

別の記事にも書いていますが、投資先の厳選には『賃貸需要』をきっちり調べる必要があるわけです。

参考：『六本木の不動産会社がリスク解説「不動産投資なんてやめとけ」』より。

1/1の空室リスクについて改めて考えてみよう

不動産投資を始める場合、誰もが最初の一棟や一戸からスタートするわけですが、私はこの最初が鬼門だと感じています。

特に、サラリーマンの副業として注目されているワンルームマンション投資をする場合は注意が必要です。

謳い文句としては、家賃収入の中からローンが返済できて、サブリースによる家賃保証がついているということなんですが、家賃保証については定期的に見直されますし、契約者にとって不利な内容に更新される可能性すら十分に考えられます。

さらに付け加えると、家賃保証を付ける場合は、保証分の金額が差し引かれますので、近隣の家賃相場よりも投資家の収入が低くなります。

住宅ローン以外の経費を考えて、最終的な利益がどれくらいになるのかをしっかりとシュミレーションしておかなければなりません。

また、サブリース契約をせず、自分自身で空室対策を考えている方に注意していただきたいのですが、都内であっても場所によっては1ルームマンションは供給過多になっている地域もあります。賃貸需要などの調査を十分に行なう必要があるということをここではお伝えしておきます。

ワンルームマンション系の投資は、収入が0か100のハイリスク投資だと私は思っています。

退去者が出た場合には、空室i期間中は収入がゼロになりますので、そのような事態に陥らないように、別の形で収入減を用意しておく必要があります。労働以外に別の収入源がないのであれば、マンション投資を始めるべきではありません。

1/1の投資、0か100の投資は、投資ではありません。これははっきり言ってギャンブルです。

不動産投資のリスクを減らすには賃貸需要を徹底的に調査するしかない

繰り返しになりますが不動産投資の最大のリスクとは空室リスクです。そして最初の一戸は慎重に取り組みましょう。

不動産投資を早くスタートさせたい気持ちは分からないでもないですが、絶対に1/1の投資は避けるべきです。

不動産投資のリスクを減らすためには、近隣の賃貸需要を徹底的に調べるしかありません。

エリアが決まったら、近隣の不動産情報を隈なくチェックしましょう。ポータルサイトなどをチェックして、募集中の賃貸不動産の賃料はいくらくらいか？募集件数はどれくらいあるか？他のエリアと比べて、空き物件は多いのか少ないのか？

また、近隣に大きな企業や工場、そして大学などはあるか？をチェックすることで大まかな需要と共有は把握できると思います。

また、近隣の不動産仲介業者を訪ねて、現場の声を聞くことも大切です。入念なリサーチをするようにしましょう。

不動産投資における情報収集については、『「不動産投資とは」情報収集はまずここから始める』の中でさらに細かく書かせていたいておりますので、併せてチェックして下さい。

不動産投資をしたいなら”別の選択肢”があることをご存知でしょうか

そこまで入念な準備をして学習する意欲があるのであれば、あなたは不動産投資で成功する可能性は十分にあります。

ただ、もう少し賢い方法で不動産投資を始めることあｇできるのをご存知でしょうか。

それが、不動産特定共同事業の不動産クラウドファンディングです。

不動産クラウドファンディングとは、クラウドファンディング事業者が運用する不動産特定共同事業を小口化して投資家と匿名組合契約を締結する投資手法のことです。

この場合、不動産の所有権はサービス事業者になります。不動産クラウドファンディングでは多くの場合、サービス事業者以外の第三者の家賃保証がついています。投資家は、ファンド商品の運用期間中において、不動産の管理や空室のリスクから免れることができ、リスクを軽減した状態で、”不動産投資”を始めることができます。

また、不動産クラウドファンディングでは、一口1万円～投資を始められるファンドが多く、自己資金の範囲内で投資を始められ、資金を上手に積み立てながら資産運用をすることができます。

不動産投資特有のリスクと管理上の手間を一切省いた、次世代型の不動産投資です。

インターネット普及によって時代の移り変わりがとても速くなりました。

不動産投資の分野にいても旧態依然の体質から脱却するような新しいサービスが次々と出てきています。

不動産クラウドファンディングも新規事業者が次々と参入してきている状態で、各事業者とも、よりよいサービスを展開すべく、商品開発を進めている状況です。

不動産投資の分野では『第3の金融』によって、投資の未来を大きく変わることが期待されています。

今後も、不動産クラウドファンディングからは目が離せません。