不動産投資の基本のキ！路線価とは

路線価という言葉を聞いたことはあるけど詳しいことは分からない。

不動産（土地）を所有しているものの、その評価の仕方がよく分からず、何を根拠にその価値が評価されているのか分からないという方も多いと思います。

土地の評価方法は5通りある

土地の評価方法にはいくつもの方法があることをご存知でしょうか。

1つ目は「公的な価格」2つ目は「実勢価格」です。この2つには大きな違いがあります。

土地の価格を公的な価格で決める

路線価とは土地の価格を道路ごとに決める算定方法のことで、土地の『公的な価格』になります。実は土地の公的な価格の算出方法は全部で4通りあるのです。

それぞれ内容が異なり、価格を決定する機関も異なります。これが不動産をややこしくしている原因の一つです。一方で、その見方を上手く利用して運用することができるのが不動産の魅力でもあります。

1つ目は、公示価格です。公示価格は、一般的な土地の取引価格の指標になる価格です。国土交通省より毎年3月下旬に公表されます。

2つ目は、基準値標準価格です。あまり聞きなれませんが、公示価格の補足として、各都道府県から毎年9月下旬に公表されます。

3つ目は、固定資産税評価額です。これは、固定資産税や不動産取得税などを算出する際に用いる評価方法です。決定機関は市町村です。他の評価額は毎年算定されるのに対して、固定資産税の基準年度は3年に一度です。ただし、基準年度以外の年でも著しく地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でない区域の土地の価格については、価格を修正します。

4つ目は、相続税評価額です。国税庁が毎年7月1日に発表します。贈与税や相続税を算定するための基礎となる価格です。

–	公示価格	基準値標準価格	固定資産税評価額	相続税評価額
内容	一般の土地の取引価格の指標	一般の土地の取引価格の指標（公示価格の補足）	固定資産税、不動産取得税などのベースとなる価格	贈与税や相続税の計算のベースとなる金額
決定機関	国土交通省	都道府県	市町村	国税庁
基準日	1月1日（毎年）	7月1日（毎年）	1月1日（3年に一度）	1月1日（毎年）
公表日	3月下旬	9月下旬	3月または4月	7月1日

路線価には「固定資産税路線価」と「相続税路線価」の2通りありますが、一般的に言う「路線価」とは、4つ目の「相続税評価額」のことを言います。

私たちは何かと「路線価」を算出しますが、この「相続税路線価」を算出するので、ぜひ知っておいて下さい。

実際に取引された価格の「実勢価格」

続いて、実勢価格です。

実勢価格とは、実際に不動産の取引がされた価格のことをいいます。

地元の不動産屋のガラス面に土地や建物の案内チラシが貼ってあるのをご覧になったことがあると思います。売り出し価格は3,090万円でした。その物件に興味を持った私は、不動産屋のドアをたたき、興味を持っている旨を伝えます。その後、幾度か商談を重ね、交渉をしていく中で、最終的に2,980万円で購入することができました。

この場合の実勢価格は、3,090万円ではなく、2,980万円になります。

つまり、実勢価格には法的な根拠はなく、売主と買主の当事者間による話し合いで決定する価格なのです。

なお、路線価を元におおよその実勢価格を算出することができます。計算式は次の通りです。

実勢価格＝路線価÷0.8×1.1

固定資産税評価額の場合は、0.8を0.7に変更して計算するれば算出できます。

とはいえ、これはあくまで参考値であることを理解しておく必要があります。なぜなら、土地の売買では、土地の形や売買条件、当事者間の様々な事情が価格に反映されるからです。

路線価は低くても、自分が所有している隣の土地が売りに出されている場合は、多少高くても購入するでしょうし、ほとんど売りに出されないような地域であれば、実勢価格は高くなる可能性があります。

要は、需要と供給の世界です。”その価格”で買いたい人がいれば、それが実勢価格になるということなのです。

路線価と実勢価格の違いをまとめると

両社の違いをまとめるとこうなります。

‐	路線価（相続税）	実勢価格
概要	国税庁が発表する指標	取引が成立した価格
決定方法	国税庁が査定し決定する	売主と買主の話し合い
評価地点	毎年1月1日に決定（7月発表）	その都度

路線価と実勢価格の違いについて

路線価と実勢価格には大きな違いがあります。

路線価は一つの基準であり、実際に販売される金額は異なるということを理解しておきましょう。とは言え、土地の価格のざっくりした相場を知るという意味で、相続税評価額や固定資産税評価額を参考にするのは大いに結構です。