【契約書に消費税が書かれてない！！】土地と建物の価値を按分する方法について

前回、土地と建物の区分がなくそれぞれの価値がわからない場合は消費税額をもとにそれぞれの価格を算出できるとお伝えしました。

建物部分の価格　＝　消費税額　/ 消費税の税率

この計算式によって算出できます。

そもそも、契約書に消費税額が記載されていないケースもあるでしょう。そうした場合はどのようにそれぞれの価値を算出するのでしょうか。

固定資産税評価額による按分

土地と建物の価値が分からない時には、「固定資産税評価額」により、価値を按分していきます。この方法が一般的に採用されています。

固定資産税評価額とは、区役所や市役所などの自治体が、その管轄エリアにある不動産の価値を独自に評価した金額です。

公共期間が評価した金額になるので、その金額は公正で合理的な物だと言えます。

この評価額は、所有者もしくは代理人が、地方自治体の窓口で「固定資産税評価証明書」の交付を受けることで、その価格を知ることができます。

そこに記載されている、土地と建物の固定資産税評価額をもとにして、不動産の取引総額を按分するのです。

方法は簡単です。

最初に、土地と建物の「固定資産税評価額」をそれぞれ合算します。次に、合算した評価額で建物の「固定資産税評価額」を割ります。

これにより、評価された不動産全体に占める建物の割合が算出されますね。

建物の評価額の割合 ＝ 建物の評価額 / (土地の評価額 + 建物の評価額)

実際の数字に落とし込んで見ていきましょう。

市役所から固定資産税評価額を取得すると、建物の評価額は800万円、土地の評価額は1,200万円、合計2,000万円の評価証明書が出てきました。

つまり、建物の評価率の割合は、

800万円 / 2,000万円＝ 0.4 となり、40%という事になります。

全体の取引金額が2,500万円だった場合は、40%をかけることにより、1,000万円が建物部分、残りの1,500万円が土地部分ということになります。

土地部分と建物建物部分の購入金額は、賃貸不動産業を営む大家にとっては、特に大事な指標になってきます。

今後の不動産賃貸業の所得についての税金に影響するからです。

契約書からは土地と建物の購入価格がわからない場合でも、取得できるデータをうまく活用して、計算できる方法を知っておくと非常に便利です。

評価額が大きいものに関しては、不動産鑑定士などに相談して、適切に評価しする事で、評価額を下げる場合もあるようですが、ここでは規模に応じて様々な評価方法があるというような認識に留めておきましょう。

今回はこの辺りで。次回またお会いしましう。