建物の耐用年数と中古物件の耐用年数算出方法
建物の耐用年数には3つの種類があると言われています。
- 法定耐用年数
- 物理的耐用年数
- 経済的耐用年数
一般的に私たちが使う耐用年数は「法定耐用年数」になります。
これは、賃貸経営者の税金と密接に関わるのと同時に、金融機関から融資を受ける際には原則的に法定耐用年数をベースに融資期間が設定されます。
（※）融資期間の算定には、建物の種別により、「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」を不動産鑑定士による評価書をもとに厳密に調査する場合もあります。
今回は、この法定耐用年数について少し詳しくチェックしていきましょう。
建物の法定耐用年数を把握する
税法上、建物の法定耐用年数は以下のように定められています。
| 用途 | 木造 | S造（骨格材厚が 3mm未満） | S造（骨格材厚が 3mm超4mm未満） | S造（骨格材厚が 4mm以上） | RC造 | SRC造 |
| 住居用 | 22年 | 19年 | 27年 | 34年 | 47年 | 47年 |
| 店舗用 | 22年 | 19年 | 27年 | 34年 | 39年 | 39年 |
| 事務所用 | 24年 | 22年 | 30年 | 38年 | 50々 | 50年 |
| 飲食店用 | 20年 | 19年 | 25年 | 31年 | 34/41年 | 34/41年 |
※S造＝鉄骨、RC造＝鉄筋、SRC造＝鉄筋鉄骨コンクリートのこと
中古物件の法定耐用年数の算出方法は少し異なる
中古物件の法定耐用年数は以下の2パターンになります。
1 築年数が耐用年数を超過している場合
耐用年数＝法定耐用年数×20％
築30年の木造アパート（住居用）を購入した場合は以下のようになります。
22年（法定耐用年数）×0.2=4年
(*1年未満の端数は切り捨てになります)
2 築年数が耐用年数の一部を消化している場合
耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％
築15年の木造アパートを購入した場合は以下のようになります。
（22年－15年）＋15年×0.2＝10年
耐用年数は税法上の制度でしかない
中古物件の耐用年数の算出方法を確認するとお気づきになると思いますが、ここで言われている”耐用年数”とは建物の物理的寿命を示すものではありません。
あくまで、税法上の減価償却期間を算出するための要素であり、賃貸経営でキャッシュフローを向上させるには、これらの制度と上手に付き合っていく必要があります。
耐用年数と金融機関の融資期間について
あくまで一般論での話になりますが、金融機関は「減価償却費が元金返済分を上回る試算」を極端に嫌う傾向にあります。
それは、耐用年数を大幅に超える期間の融資を受けると、期間終了後の税金が高額になりキャッシュフローが悪くなってしまうからです。
*利益は出ているが手元に現金が残らない・・・
このような状況では、融資の返済原資が乏しくなり、融資金額の回収が厳しくなります。よって金融機関としては、前向きな判断が難しくなるのです。
もちろん、利回りが高く収益性の期待できる物件についてはこの限りではありません。一つ一つの物件のシュミレーションをすることが何よりも大切です。
投資の戦略をきちんと組み立てることが大切
賃貸経営者は、購入する物件によって立てるべき戦略が変わってきます。
建物の種別、物件の築年数、リース期間、税金のシュミレーション、長期保有するのか、短期売却するのか、など出口戦略を見据えたシュミレーションしておく必要があるでしょう。