不動産投資のリスクは実は低い！？正攻法の手順と情報収集で差をつける

不動産投資に対して、必要以上にリスクを感じたり、必要以上に恐れたりする方が多いようです。

これは様々なメディアにおいて正確な情報が流れていないことが原因なのですが、不動産投資は、正攻法と正しい手順を遵守することで、あなたが今感じているような不動産投資に対するリスクは小さくなってきます。

今回は、実際に不動産投資をしている現役不動産投資家から有難くもいただいたアドバイスを交えながら解説していきます。

不動産投資の正攻法でリスクは回避できる

まずは不動産投資の正攻法についてです。これから不動産投資を始めようとお考えの方は、不動産投資のリスクに対して不安な気持ちでいっぱいだと思います。しかし、リスクに対して過度な気後れは禁物です。何事もそうですが、最初から100％上手くいくことはありません。まして、誰でも上手くいく投資なんて存在するはずがないのです。

この記事を読んで下さった今日から、不動産投資に対して、誠実に向き合い確かな準備をしていくあなたこそが、大きなチャンスを迎えているのかもしれません。

この章では、何が正攻法なのかを一緒に考えていきましょう。

準備を怠らない

何事にも通ずることですが『準備』は不動産投資において非常に重要なフェーズだと私は位置づけています。

過度な気後れは禁物ですが、準備期間については最低でも1年間は確保した方がよさそうです。不動産を販売する立場から言わせれば、1日でも早く売りたいのが心情ですが、あなたが投資家として不動産投資と一生涯の付き合いを考えているのであれば、1年という期間は決して長いものではありません。

学習期間は最低でも1年は確保する

具体的な準備方法としては「不動産投資に関する書物を読むこと」です。この点に関しては、どの不動産投資家も共通して推奨していました。

セミナーに行くのも”あなたが情報を収集しようと積極的になる”という点ではいいのですが、セミナーを運営している会社のバイアスがどうしても入ってしまいます。つまり、セミナー主催者が自社の商品を投資家に販売することが目的になっているケースがほとんどです。特に、価格が安いものや無料のセミナーに関しては注意が必要です。

もしあなたが、不動産投資に関する知識や情報を収集したいのであれば、有料（1万円程度）のものか、不動産経営者のコミュニティなどに参加する方が有意義なものになると思います。

投資シュミレーションをしてみる

他にも有効な準備としては、実際に自分が運営した時のシュミレーションをすることです。物件情報を確認している中である程度の目星がついたら、実際にシュミレーションをしてみましょう。

価格・融資期間・満室時の賃料・管理費・固定資産税・諸経費などを、仮の数字でも構わないので出してみましょう。そして、エクセルなどのソフトを使って、シュミレーションするといいでしょう。

それぞれの項目が、近隣の相場と大きな乖離がないかをしながら、シュミレーションを盤石なものにしていくのです。

一次資料をチェックすることでライバルに差をつける

不動産投資に関する情報はネガティブかつ衝撃的な内容のものが非常に多いような気がしてなりません。

『人口減少』『少子高齢化』『着工件数の増加』『供給過多』のような見出しは、大衆ウケもよいですし情報を提供するという意味では、優れている見出しです。

ただ、このような情報は見方によって正しいものの、違った角度から見た場合には単なる印象操作に過ぎないような事例も存在します。

ここでは個別具体的な内容は避けますが、一次情報になる『統計データ』を確認するようにしましょう。なお『統計データ』に関しても細かく読み込まないとイメージ的なものが先行してしまうケースもあります、詳細を読むことでその真偽や傾向を確認するようにしましょう。読み込みには時間がかかるかと思いますが、

購入物件は出口がイメージできるものに限定する

長い準備期間を経ていよいよ実践フェーズに入ります。

この段階では、既に「勝負あり！」の状況なのですが、不動産を購入する段階で気をつけなければならない点はどういったことなのでしょうか。この時点では、既に出口を見据えていることが重要です。

『出口』というと多くの方は『売却』を連想する人が多いですが、そうではありません。

「この不動産を購入する目的は何なのか？」「この不動産は将来における数ある不動産の中でどういう立ち位置にしたいのか」をきちんとイメージできるかどうかです。

準備段階で行った、シュミレーションが出来上がっていることで、あなたがこれから購入しようとする不動産に対するビジョンがはっきりします。

「この物件を何年間運用してインカムはいくらで、大体●●万円くらいで売却できそうだから、次はこれくらいの規模の不動産を購入して・・・」このように先を見据えて”この不動産”に投資することができます。

もしくは『ずっと保有し続けることでその収益性に期待する』ような投資をすることもできます。

『あなたの投資目的がしっかりイメージできる物件』を購入するようにしましょう。

情報収集で他人と差をつける

不動産投資は情報収集が”命”だと言われています。今やインターネットが普及している時代で世の中の情報の90％近くは入手できるとさえ言われています。あなたなりの情報収集術を身に着けライバルに差をつけましょう。

”耳寄り”な情報は手に入らない前提で収集する

投資家はレインズや情報サイトにすら掲載されていないような”耳より”な情報を欲しがるのですが、そのような情報は投資初心者に回ってくる確率はゼロに等しいです。

購入できそうな不動産が限定されているような条件であれば、情報収集の仕方を工夫して購入判断の精度を高めていきましょう。

不動産投資家は”優れた情報は流れてこない”という心づもりでいるようにするべきなのです。

情報の掛け算で賃貸需要をチェックする

一般的にDID（人口集中地域）地区でないと不動産投資事業は勝負できない、逆にDID地区であれば勝機は十分にあると言われています。確率的には当然人口が密集している地域の方が不動産投資には向いていますが、それだけの理由で投資を始めたのでれば、いつか失敗するでしょう。

仮に人口が密集していないような限定された地域であっても、その地域の賃貸需要を確認することで”掘り出し物”が見つかるかもしれないのです。

例えば、不動産情報サイトのHOME’Sでは『賃貸需要ヒートマップ』という、システムを提供しています。これは、物件の購入予定地を中心にポータルサイト上に掲載されている物件の検索数に応じて、赤から紫までのヒートマップが表示されます。これで、その地域の賃貸需要が大まかに分かります。

さらに、このヒートマップでは『間取り』や『賃料』によって市場のニーズが確認できますので、投資計画を立てるにあたってはとても参考になるツールです。

他にも、先述させていただいた各地域の統計情報によって、賃貸住宅建築と解体の動向を確認することで、よりリアルな賃貸住宅の需給ギャップが確認できたりもします。

情報収集の方法を変えて一工夫することで、物件情報だけに依存しない”投資家としての力量”がついてきます。

周辺環境の確認は必要不可欠

周辺環境の確認は必要不可欠です。

大きな工場や企業が近隣にあるエリアの賃貸需要は、その企業に依存している可能性が高いです。もしあなたが、その地域になる不動産が利回りが高いという理由で購入したとしても、近い将来にその企業が撤退することが決まっていたら厳しい状況が待ち受けています。

この点については、周辺環境の調査をしっかりしていれば防ぐことができるのです。

他にも、少子高齢化の現在では、大学の倒産も十分考えられる話です。その地域の契約者で大学生の割合が高い場合は、今後、十分気をつけなければなりません。

逆の場合もあります。将来的に工場などが建てられる地域であれば、その地域の賃貸需要は一気に高まる可能性はあります。こういった情報は時間を見つけて現地に出向き、建築計画や街の様子などを探るのが一番です。

不動産投資では周辺環境の確認は必要不可欠であることを改めて強調しておきます。

情報収集の方法で不動産投資のリスクが低い

情報収集をしっかりすることで「意外と不動産投資ってリスクが低いんじゃないか」って思われた方も多いのではないでしょうか。

現役の不動産投資家に聞いても「ここまでやる人はごく僅か」だと言っていました。周りを見渡しても数名はこのように情報収集を徹底しているようですが、彼らは共通して不動産投資で成功しているようです。

正攻法な手順で正しく情報収集をすることは、不動産投資の世界で成功するための有効な手段であるということを改めてお伝えしておきます。