不動産投資のリスクをコントロールに必要な準備とは？

不動産投資をこれから始める方。不動産投資が思うように上手く行かない方は、ぜひ読んで下さい。

「不動産投資にはリスクしかない・・・」このようにお考えの方が多くいらっしゃる状況に対して、不動産投資を推奨している我々としては、このような状況をなんとか打破したいと思うわけです。

リスクとリターンは紙一重

そもそも論ですが、不動産投資とは”投資”もしくは賃貸”経営”になります。投資や経営というのはリスクが付き物なのであって、その全てにおいて責任が伴うということを理解しておかなければなりません。

リスクを冷静に分析して、一つ一つ対処することで十分リスクヘッジができます。

不動産投資にはどんなリスクがあるのか

それでは、不動産投資にはどのようなリスクが潜んでいるのかを見ていきます。

空室のリスク

不動産投資には空室のリスクが常に伴います。

保有している物件に空室が出るということは、不動産投資事業の収益に直結する問題ですので大家と賃貸管理会社が一眼となって最優先で取り組まなければなりません。

空室が出るということは、どこかの不動産に入居するということですので、そこには何かしらの問題があることをしっかりと認識して対処するべきです。

空室のリスクを回避するために、有効な策があります。

それは、その物件を購入する前段階でその不動産に関する情報をしっかり見極めて購入の判断をするということです。

当たり前ですが、不動産をを購入しなければ、それはゼロリスクです。目の前に手が届きそうな物件があると魅力的に見えてきますが、時には撤退の判断をすることも大切です。なぜなら、リスクを抑える薄い知識や情報の中での決断は、勘で投資することと同義だからです。

借り入れによるリスク

不動産投資をする人の多くは、自己資金があったとしても、金融機関の借入を利用します。金融機関の融資を利用することで、レバレッジを効かせた投資ができます。上手くいった時は、大きなリターンが期待できますが、失敗した場合は大変ですね。

借入をして投資をする際には十分な返済シュミレーションをしておきましょう。

そして、何よりも重要なのは”購入する不動産のポテンシャルを過大評価しない”ということです。

・空室が出たらすぐ入居者が決まるでしょうか。
・現在の賃料は適正でしょうか。
・今後賃料の下落を想定できているでしょうか。
・周辺地域の環境に大きな変化はなさそうでしょうか。
・間取りの需給バランスは適正でしょうか。

例えば、築古の物件で綺麗にリフォームされていて、外壁塗装もバッチリの物件であっても、間取りのニーズが薄いなんてことはよくあります。

また、ワンルームの部屋が供給過多になっている地域で競合が多く、入居付けに苦労するといったケースはよくある話です。

空室などの問題で、賃料収入から返済資金が賄えないようなことにならないように、近隣のマーケティング活動にも力を入れる必要があるのです。

天災によるリスク

天災（自然災害）によるリスクにも注意が必要です。これは不可抗力な部分もありますので、致し方ないところもありますが、火災保険に入るなどして最低限の対策はしておきましょう。

また、購入前に耐震構造や免震構造などを確認し把握するようにしましょう。

日本は世界的に見ても自然災害が起こりやすい地域です。特に、近い将来M７級の地震が発生する可能性がかなり高いと言われています。

そのような地域で不動産投資をするということを判断基準の一つにする必要があります。

各種トラブル

他にも大小様々なトラブルが定期的に発生します。

近隣トラブルはその最たるものでしょう。

特に、小振りの小さなワンルームアパートなどに投資する場合は、近隣の騒音トラブルのリスクを常に抱えています。

入居者がどのような人物像なのかは、実際に入ってみないと分かりません。さらに、購入時には、近隣住民の特性についても100％情報があるわけではありません。

不動産仲介会社が情報を持っていて事前に教えてくれれば、準備や対策も可能ですが、販売に影響するようなマイナス情報を全て出してくれるとは限らないので、ある程度は想定しておく必要があるでしょう。

リスクをコントロールする

これまで不動産当投資には多くのリスクが付きまとうことをお伝えしてきました。これらは全てリスクになります。

ただ、リスクを把握しておくことで、回避することもできます。

これから購入しようとしている不動産を過大評価していると、いざ問題が発生したときにアタフタしてしまいますよね。

人間やはり、想定外のことに対処することは得意ではありません。

不動産投資は、投資ではあるものの一つの”事業”です。事業には様々なリスクが付きまといますが、それをどれだけ想定内のものにできるかが成功のポイントであると言っても過言ではありません。

「空室」「借入」「天災」「近隣」などの様々なリスクを想定しておくことが不動産投資を成功させるには必要不可欠な要素だと私は思います。

不動産投資で”勝つ”ために

不動産投資で”勝つ”ためには、とにかくリスクコントールが大切になります。

経験によってカバーできる部分も多いですが、最初の投資ではじっくり時間をかけてシュミレーションするべきです。

いざ、興味のある物件に出会ったときに、最善の判断をするためにも、あらかじめ自分自身の指標を用意しておきましょう。

最後に余談になりますが、賃貸管理会社の情報も収集しておくようにしましょう。

賃貸管理会社は、あなたの不動産投資の最も重要なパートナーになり、賃貸管理会社選び一つで状況は大きく変わります。

不動産投資によるリスクを様々な形で想定し、情報収集と事前準備をしていくことで、不動産投資のリスクは全く違ったものになるのです。

ご相談はどうぞお気軽に

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