不動産投資にかかる様々な税金とそのタイミング

不動産投資の過程では様々な税金がかかることを知っておく必要があります。

実際に、どのような種類の税金がかかるのかを知っておくだけも、不動産投資をする上で参考になります。

これを機に、不動産投資にかかる税金についてきちんと理解しておきましょう。

不動産を購入する際に発生する税金

まず最初に、不動産投資をスタートする際にかかる税金についてご案内します。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得する際に発生する税金で、不動産取得後半年以内に納税通知書が各都道府県から届きます。

不動産取得税の計算方法は、固定資産税評価額の4％（3％）で算出します。

現在、不動産取得税に関しては特例がありますのでそちらも把握しておきましょう。

土地・住宅は固定資産税評価額の3％

なお、この特例に関しては、令和3年3月31日まで適用となっています。

印紙税

不動産を契約する際、融資の契約を締結する際に印紙税が必要になります。

「印紙税」とは、契約を紙で交わす際に払う必要がある税金です。

契約金額によって支払う金額は変動します。令和4年3月31日までは「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」に関する印紙税については、軽減措置が採用されています。

契約金額	軽減税額	本則税額
10万円超50万円以下	200円	400円
50万円を超え100万円以下のもの	500円	1,000円
100万円を超え500万円以下のもの	1千円	2,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	5千円	1万円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	1万円	2万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	3万円	6万円
1億円を超え5億円以下のもの	6万円	10万円
5億円を超え10億円以下のもの	16万円	20万円
10億円を超え50億円以下のもの	32万円	40万円
50億円を超えるもの	48万円	60万円

不動産投資の実務では様々な契約が入り交じる場合が多々あり、軽減税率が適用されるものとそうでないものがあります。それらの違いを理解する必要があります。

不動産投資を運用中に発生する税金

実際に不動産投資用の物件を入手したら、運用がスタートします。

もちろん、運用中にも様々な税金が発生し種類は様々です。投資用の不動産にかかる税金もあれば事業そのものにかかる税金などがあります。

「固定資産税」「都市計画税」「所得税」「住民税」「事業税（法人・個人）」「消費税」これらの税金が必要になります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は不動産を所有している人が払う税金です。

不動産投資であれば、アパートやマンション、土地を所有している人が対象で、毎年1月1日時点で不動産を所有している人が対象になります。

とはいえ、売主がその年の途中で不動産を売買した場合でも、その年の税金は売主が負担することになります。それでは、公平性に欠けるため、慣習として購入時に買主が引き渡し日以降の税金を負担するのが一般的です。

都市計画税とは、都市計画事業・土地区画整理事業に充てる費用に使われる税金で、固定資産税と同じように所有者に課されます。

「固定資産税と何が違うの？」と思われる方も多いのではないでしょうか。

その大きな違いの一つが税率になります。

税率は各市区町村によって異なりますが、上限は3％に設定されています。

都市計画税についても軽減措置が採用されています。

軽減率の割合は若干異なりますので注意が必要です。

所得税

所得税・住民税は、不動産投資によって所得を得た際に発生する税金です。不動産投資における所得とは、家賃収入から必要経費を差し引くことで算出できます。

所得が算出されたら、課税対象となる所得（課税所得）を算出します。

その算出方法は、所得を合算（給与所得・事業所得など）した後、各種控除を引きます。

課税所得が算出されたら、税率を掛け合わせて課税控除額を差し引くことで所得税額が算出されます。

課税対象の所得金額	税率	控除額	住民税
195万円以下	5％	0円	10％
195万円超-330万円以下	10％	97,500円	10％
330万円超-695万円以下	20％	427,500円	10％
695万円超-900万円以下	23％	636,000円	10％
900万円超-1800万円以下	33％	1,536,000円	10％
1800万円超-4000万円以下	40％	2,796,000円	10％
4000万円超	45％	4,796,000円	10％

所得税の算出方法については上記のような累進課税制度によって算出可能です。

住民税

住民税については、税額の算出方法はシンプルで、課税所得に対して一律10％の税率が課されます。

事業税

不動産投資を運用する場合の事業税についてですが、個人事業税と法人事業税では算出方法は異なります。

投資規模によっては、法人化するようなケースもありますが、法人事業税の算出方法は極めて特殊ですので、ここでは割愛させていただきます。

例えば、アパート経営をしている場合の個人事業税の算出方法は以下のようになります。

収入－経費－事業主控除（290万円）×0.05

なお、課税所得が290万円以下の場合は個人事業税は発生しません。

消費税

不動産投資においては、消費税を納税する義務はありません。

消費税の納税義務は、前々年の課税売上が1,000万円を超える場合に限ります。1,000万円を超えると消費税の課税事業者になり、納税の義務が発生します。

ここでポイントがあるのですが、”売上高には、課税売上高と非課税売上高がある”という点です。

家賃収入については非課税対象になるため、家賃収入が1,000万円を超えても課税対象事業者にはなりません。

課税対象外の売上については、以下のような科目が該当します。

「家賃（居住用）」「礼金」「土地」「家賃に含める公共料金」です。

テナント賃料は消費税の課税対象で、他にも建物の売買や駐車場（住宅に付随していないもの）などがそれに該当します。

課税売上と非課税売上をしっかり見極めておく必要がありますね。

不動産を売却する際に発生する税金

最後に、不動産投資の出口です。売却するタイミングで発生する税金について確認してみましょう。

不動産を売却する際に考えることを「出口戦略」と言いますが、出口戦略をもって、不動産投資の利益または損益が確定します。

売却時に確定する税金は「所得税」と「住民税」です。

最初に一つ注意点があります。

売却時の税金の考え方は、運用中の税金の考え方は異なります。これはどういうことかと言うと、売却時には給与所得との損益通算が行われません。これを「分離課税」と言います。さらに、「長期保有」と「短期保有」では税率が異なることにも注意が必要になります。

所得税と消費税

最初に、譲渡所得を計算します。

譲渡所得の計算方法は、譲渡収入金額から、不動産取得費と譲渡費用を足し合わせたものを引くことで、最終的な金額が算出できます。

不動産取得費とは、土地や建物の購入時の価格で、譲渡費用とは、仲介手数料や収入印紙などになります。

不動産取得費については、減価償却が行われているため実際の購入金額よりも下がることに注意して下さい。

まとめるとこうです。

譲渡所得＝譲渡収入金額－（不動産取得原価＋譲渡費用）

譲渡所得の算出が終わったら、税額を計算していきましょう。

税額＝（譲渡所得×税率）

ここでのポイントは税率ですね。

不動産を売却する年の1月1日時点で、その不動産を所有している期間が5年を超えているかどうかで大きく変わります。

5年以内を「短期譲渡」といい、税率は39％（所得税30％、住民税9％）、5年を超えている場合は、「長期譲渡」で税率は20％（所得税15％、住民税5％）です。

このように一定の期間保有することで、譲渡時の税金が大きく下がることが分かります。一定期間運用し、利益が出そうなタイミングで譲渡するのも出口戦略における選択肢の一つになるでしょう。

税金は知っていて損はない

不動産投資におけるあらゆる場面における税金を説明させていただきました。

税金については、知ってて損をすることはありません。

特に、不動産投資や事業の世界では税金の制度を上手に利用することで、手元資金に大きな違いが出てきます。