【今が買い時！？】収益不動産投資の代わりに不動産小口化商品の購入を検討
最近、業界界隈の情報を眺めていると『不特法商品』関連の情報が目立つようになってきました。事業者の新規参入も目立つようになってきており、まさに今が旬だと感じている今日この頃です。
今回は『収益不動産投資』『不特法投資』の違い、それぞれのメリット・デメリットについてチェックしていきましょう。
収益不動産投資とは
収益不動産とは、対象となる不動産が、所有者から見た場合『収益を生むための不動産』であることを指します。
具体的には、自己資金（金融機関からの借り入れ含む）を用意して不動産を購入し、購入した不動産を賃貸不動産として借主に貸し出します。
収益源は、借主からの家賃収入によって賄われるものになりますので、空室による収入源のリスク、募集経費や管理会社へ支払う手数料などが必要になってきます。
業務の責任は不動産オーナーに帰属するため、大きなリターンが期待できる一方でそれ相応のリスクも伴うのが特徴です。
リスクやリターンについては、取り扱う不動産の規模によって大きく変動するため、投資家のセンスが問われる投資だといえます。
不特法投資とは
次に『不特法投資』についてです。
不特法投資とは、不動産特定共同事業法のもと生み出された不動産の小口投資商品です。
具体的には、複数の投資家から出資を募ることで、不動産を購入したり、保有不動産の運用をします。家賃収入から得る利益を分配金として受け取ることで、予め定められた金利で運用していくことになるのです。
高額の自己資本が必要な『収益不動産投資』に対して、少額からスタートできる『不特法投資』は、これから投資活動を始めたい方にとっては敷居が低い商品なのかもしれません。
投資家は実際に対象不動産を購入するわけではありません。その点が一つ大きな違いになります。
実際に不動産を購入しないため、物件の管理、税金の管理など実務的な負担はほとんど発生しないのが特徴です。
考え方としては、やや乱暴な表現になりますが、”お金だけ出して実務的な運用については不特法事業者に丸投げする”といった形になります。
不特法投資については、あくまでその事業に対しての投資になります。投資対象を事業そのものであると考えれば分かりやすいかもしれませんね。
それぞれのメリット
『収益不動産投資』『不特法投資』には、それぞれメリットがあります。大まかなものですが、以下の点について比較してみます。
- 収入について
- 所有について
- 手間について
収入について
まず、誰もが最初に考えるのが、投資から得られる収入についてです。
投資効果を計る一つの指標として「利回り」というものがあります。
同じ利回りで計算した場合は、投資した元本が大きいほど、グロスの収益の期待値は高くなります。そのため、投資金額が大きい『収益不動産投資』の方が、収入の期待値が高くなるのです。
事項でお伝えする「所有について」ともリンクしますが、収益不動産投資への投資は、実際に不動産を所有するため、投資にレバレッジをかけることが可能になります。
他人の資本を上手に活用して、大きな収益を上げることが可能になるのはメリットになるでしょう。一方で、『不特法投資』は自己資本での投資が原則ですので、基本的にはレバレッジはかけられません。
所有について
次に、所有についてです。
『収益不動産投資』は、実際に不動産を所有します。
実際に所有することによる所有欲は満たされる反面、管理や運用についての全ての責任を投資家自身が負わなければなりません。
とはいえ先ほどお伝えした通り、所有を前提にした場合には、不動産自体が担保になり、自己資金を調達することが可能になります。レバレッジをかけながらリスクと上手に付き合うことで、収入を増やすことは可能です。
個人的には、この点は非常にリスクが高いと考えています。個人投資家目線で考えた場合には、事業としてのバランスシートが”重く”なることは極力避けた方がいいのではないでしょうか。
手間について
最後に手間について少しお伝えします。
これが意外と厄介でして、不動産投資の実務では様々な業務が付随してきます。
物件管理、入居付け、近隣トラブル対応、苦情対応、清掃、リフォームなど、自分自身でコントロールでるものとそうでないものがあります。
管理会社に管理業務の一切をアウトソースすることで解消される部分は大きいですが、最終的な判断と責任は投資家に帰属します。
投資家が本来の投資業務に集中するという意味においては、この手間やストレスは余計なものになるのかもしれません。
そういった意味では『不特法投資』は本来の投資業務に集中できる点でメリットが大きいと言えます。
今が買い！の不特法投資
長々と比較してきましたが、この辺りで結論を。
不特法商品は今が買いです
不特法商品も投資商品です。100％はありませんが、投資家保護に向けた様々な対策を各事業者が取っています。
金融機関の融資引き締めなどにより、収益不動産の購入が難しくなりつつある今、『不特法商品』への投資の購入を検討されてみてはいかがでしょうか。
最後に、以前書かせていただいた記事も参考にしていただければ幸いです。
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