【賢い人の選択肢】中古マンション購入する理由を考えてみた

中古マンションのイメージについてあなたはどのようなイメージを持っていますか？

中古マンションのイメージとして、「古い」「不衛生」「汚い」といったネガティブなイメージをお持ちの方も多いと思います。

事実、私の周りの友人でも「一生に一度の買い物である住宅くらいは新築にしたいよね」と言っている人が多いです。

新築住宅に対する信仰は根強い

住宅購入は車と比較して、まだまだ、固定概念に縛られている気がしているのです。

「男なら家くらい自分で建てなさい」

「〇〇さんの息子さん、中古住宅を買ったんだってよ。。。」

「誰が住んだか分からない家なんか買えるか！」

日本においてはこの「新築信仰」みたいなものが根強く残っていると感じます。

しかし、時代は2020年を迎えようとしています。

高齢化社会に拍車がかかり、空き家問題もこれだけ取り沙汰されている中では、中古住宅の選択はむしろ、現代に合った「賢い選択肢」です。

地理的な問題もありますが、ヨーロッパでは、歴史的建造物に対する評価が極めて高く、古いアパートに住むこと自体がステータスであるとさえ言われています。

古くても良質な住宅をリフォームやリノベーションしながら住み続けるという考え方は、最先端でハイソサイエティな生き方あると言えるでしょう。

事実、少し古いデータになりますが、日本の既存住宅に占める、中古住宅のシェアは36.7%に留まっています。同時期の先進国と比較してみると、フランスで66.4％、アメリカで77.6％、そしてイギリスでは88.8％という結果が出ています。

これでは、日本は「中古住宅後進国」と言われても仕方ありませんね。。。

ただ、このデータが広く一般的に知られることで、西欧文化に憧れる日本人の住宅購入に対する意識が変わるかもしれませんね。

参考までに、住宅に対する最先端な考え方としては、定住しない考え方や住宅のサブスクリプションサービスの活用なども出てきていますが、所帯をもつ人にとっては現実的ではないと思います。

中古住宅を購入する際のポイント

では、私たちが考えるべき中古住宅の購入メリットは一体なんでしょうか？

中古住宅を購入する際に抑えておきたいポイントをいくつか紹介しておきます。

価格について

中古住宅を購入する際に、まず価格をチェックします。

類似物件（築年数・延べ床面積・間取り・駅からの距離など）地域周辺相場に対して高いのか安いのかをチェックしましょう。

相場に対して価格が高いのであれば、なぜ高いのかをチェックしましょう。

例えば、大規模なリノベーションをかけていたり、リフォーム時に設備を最新の機器に交換していたり、床材にコストをかけていたりと高いなりの理由があるはずです。

販売会社の説明を参考に、それがあなたにとって重要な要素なのかで取捨選択すればいいのです。

築年数について

中古住宅と言っても、一概に一括りにはできません。

築年数をチェックしましょう。築年数を確認して、「〇〇年前の建物か〜」で終わるのではなく、一定の時期を境に判断するのがいいでしょう。

耐震基準を満たしているかどうか

日本は地震大国です。大きな地震が発生するたびに耐震基準に関する議論がされますが、「新耐震基準」を満たしているかどうかは重要なポイントになります。

1981年6月1日（昭和56年6月1日）に施行された改正建築基準法では、それ以前の耐震基準から大幅な見直しがされています。

この「新耐震基準」とは、震度6-7の地震が発生しても建物が倒壊せず、少なくとも人命を損なわないような強度が必要とされます。

現在の住宅もその性能がベースとなり、税制の優遇などにおいても、この新耐震基準を条件としたものもあります。

建築申請日が1981年6月1日以降であることがポイント

自分の住む建物が「新耐震基準」を満たしているかどうかは、非常に気になるところだと思います。

検討している中古物件の築年月を確認すると、1981年7月となっていました。

この場合は特に注意が必要で、建築年月が1981年6月1日から極端に近い日だと「旧耐震基準」で建築されている建物の可能性が高いです。

なぜなら、申請日から1ヶ月で建物が完成することは考えにくいからです。

「新耐震基準」を満たしている物件とは、1981年6月1日以降に建築申請された建物である必要があります。

ですので、建物の規模にもよりますが、1892年、1983年くらいまでに建築された建物は「旧耐震基準」に建物である場合があることを心得ておきましょう。

1981年以前の建物でも耐震基準を満たしていない訳ではない

逆に、1981年以前に建築された建物の中にも、「新耐震基準」を満たしている場合もあります。建築基準法改正を見越して新たな基準で設計された建物や、そもそも基準よりも高いレベルで設計された建物もあります。

築年数の古い団地などは、高い耐震性能を誇っていたり、「鉄骨ブレース」などの補強により、耐震改修がされているところがほとんどです。

気になる方は専門家に確認を

耐震性能は、建築年月日である程度把握することができます。

正確な構造を知るなら、専門家による有料の建物診断を依頼するしかありません。

資産価値の下落について

マイホームを購入する際に賢い人が考える、別の側面は「不動産の資産性」です。マイホームを資産として考えることができると、将来流動化しやすくなります。

以下の図は「中古マンション築年帯別平均㎡単価」を表したものです。

これを見ると、20年で均㎡単価の下落が落ち着いているのが視覚的にわかります。

一般的に新築物件は数年間の価格の下落が最も大きいと言われています。

マンションは築20年程度で資産価値が安定してくるため、資産性という観点からはそれくらいの築年数の物件を購入するのが望ましいという考え方もできるのです。

住宅ローン控除を活用できる中古住宅を賢く選ぶ

2019年10月には消費税率が8%から10％にUPします。それに伴い住宅ローン控除を受けられる期間も3年延長されますね。

住宅ローン控除の提案は、ハウスメーカーが積極的に行っているせいか、中古住宅には適用されないと誤解している人が多いようです。

中古住宅の場合、新築住宅に加えて条件がいくつか加えられますが、条件を満たすことで適用されます。

住宅ローン控除を受けるための条件（共通事項）

住宅ローン控除については、以前の記事にも記載されていますので、細かい説明は省きますが、ポイントは以下の通りです。

• 年間の合計所得が3,000万円以下であること
• 住宅の床面積（登記床面積）が50平方メートル以上であること
• 住宅ローンによる借入期間が10年以上であること

中古住宅の場合、条件が追加される

築25年以内のマンション（非耐火建築物の場合は築20年以内）であること。または、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）や既存住宅売買瑕疵保険への加入により、耐震基準を満たしていることを証明する必要があります。

入居条件

マンション取得後6ヶ月以内に入居し、同年12月31日まで住み続けることが条件です。

マイホーム購入に中古住宅という選択肢

「新耐震基準」を満たしている中古住宅は、機能面の差こそありますが、基本的な性能としては、ほとんど同じような条件の元で暮らすことができます。

それに加えて、販売価格が新築と比べて安価で資産価値を保ちやすい。

新築住宅に特別な思いやこだわりないようなら、「なんとなく新築」という理由を捨て、中古住宅を選択肢に加えるべきです。

ここでは、当社で扱っている物件を参考にさせていただきながら、それぞれの感性や目的にあった選択肢の一例を紹介させていただきます。

賢い人の選択肢

今までお伝えした情報を俯瞰的に見ることができる、あなたには、築30年前後の準都心の中古マンションをお勧めします。

独特の感性を持つオシャレな人の選択肢

ある程度の予算があり、マイホームの購入を検討しているが、自分の感性に任せた部屋作りを実現したい人には、築古の中古戸建をお勧めします。

「旧耐震基準」の物件もあろうかと思いますが、耐震補強をしながらガッツリとリノベーションしてみてはどうでしょうか。

あなたの感性を活かす最高の土台がここにはあります。

都内の駅前物件で資産価値を意識した選択肢

都内の駅前の中古マンションの購入は、資産価値をできるだけ維持したいあなたにとっての選択肢になるのではないでしょうか。

あなたの”目的と感性”にピッタリの中古マンションを探してみよう

選択肢と情報量を増やすことで、あなたの感性や重要視したいことが、はっきりと浮き彫りになってきます。

中古不動産を選択するメリットは、市場価値が下落しずらい点や新築物件と比べた時の購入価格の安さだけではありません。

一番の魅力はあなたのライフスタイルの多様性を受け入れてくれる、たった一つの物件であることかもしれません。

きっと、あなたにとって最適な物件が見つかると思います。

マイホームを購入する際に、中古マンションの選択肢はお持ちでしょうか？

今までそのような選択肢がなかった方は、ぜひ選択肢に入れてみて下さい。