【徹底解説】住宅ローンの返済方法の違いについて
多くの方は住宅ローンを利用して住宅を購入すると思います。
月々の返済額は気にしますが、具体的なローンの中身はあまり気にしない方が多いのではないでしょうか。
気にしたとしてもせいぜい、金利が何パーセントなのかくらいなのでしょう。
固定金利と変動金利の違い
住宅ローンの金利には、大きく分けて3パターン存在します。
「固定金利」「変動金利」「固定期間選択型」となりますが、それぞれどのような違いがあるのでしょうか。
固定金利
固定金利は、その名の通り、ローン期間中の金利を固定する返済方法です。
金利が固定されているので、返済金額は変わることはありません。
フラット35が代表例ですが、金融機関の独自サービスとして取り扱っているものもあります。
金利の決定は、10年国債の金利などを基準に決定されます。
変動金利
変動金利は、借りている途中で金利が変動するタイプで、多くの銀行で取り扱いがされています。
金利は半年ごとに見直されるのが一般的で、マーケットの短期金利が動くと連動して上下する。短期金利とは取引期間1年未満の金利のことで、具体的には銀行が企業に貸し付ける際の最優遇金利である短期プライムレートに連動します。
変動型の金利が上下しても、すぐに返済額が変わるわけではありません。金利の見直しは5年に一度になり、その間に金利が上がっていれば、5年後に返済額があがります。
ただし、返済額にはそれまでの返済額の125％が上限となる、いわゆる「125％ルール」が存在します。
具体的には、変動金利での返済額が月々10万円の場合、どんなに金利が上がっても見直し額の上限は、12万5千円となります。
ここでの注意点は、125％ルールとは、あくまで返済額の話であり、金利が上がれば上がるほど、返済額における元金分が圧縮されるので、なかなか元金が減らないという自体に陥ります。
固定期間選択型
固定期間選択型は、3年、5年、10年などと金利を固定する期間を選べるタイプになります。
固定期間中は金利も返済額も固定されるが、固定期間が終了するとその時点の金利で「変動型」か「固定期間選択型」を選ぶことになる。固定期間終了の時点で金利が上がっていれば返済額も上がり、変動型のような125％ルールもありません。
金利プランは途中で変更できるのか？
固定金利や変動金利、それぞれ利点があります。
状況を見ながら、臨機応変に変えていきたいのが本音と思います。
そもそも、金利プランは状況に応じて変更することができるのかをチェックしていきましょう。
変動金利から固定金利への変更
変動金利は金利の変動がありますが、将来の金利を予測することはなかなか難しいですよね。金利はいつ、どの程度変動するか、それを契約時点ではっきりと予測するのは不可能です。
変動金利から固定金利に変更する場合には注意点があります。
注意点1 変動金利よりも先に固定金利が上がる傾向にある
金利は、固定金利から先に上がる傾向にあります。
細かな説明は割愛しますが、固定金利が長期金利の影響を受けるためです。金利の上昇は債権価格と密接に関わっていて、債券価格が下落することで金利は上昇します。
将来的に、債券価格が下落するとなれば、短期債よりも長期債を保有している人が損をする可能性が高く、長期債を売却する動きが活発になります。
結果、長期金利の上昇につながります。
変動金利が上昇すると言われている頃には、既に固定金利は上昇していることが多いことを考慮しておく必要があるでしょう。
注意点2 手数料が発生する
当然、手数料のことは頭に入れておくべきでしょう。
同一銀行での借り替えも可能ですが、多くの場合は、他行への借り替え相談になるのではないでしょうか。
その場合は各種手続きが発生します。
- 住宅ローンの新規手続きに関する保証料や事務手数料
- 既契約のローン完済のための繰り上げ返済手数料
- 登記手続きのための抵当権抹消と設定費用
これらの手数料のことを頭に入れておく必要があるでしょう。上辺の数字だけにとらわれず、手数料を含めた総額で確認することを忘れないで下さい。
手数料は、借入金額、金利、返済期間によって異なりますが、一般的な住宅の場合、30万円～70万円くらいかかります。
これらの手数料を支払うことで、結果的に損をするケースも実際にありますので注意が必要です。
固定金利から変動金利への変更
固定金利から変動金利への変更はどうでしょうか。
注意点を交えながら確認していきましょう。
注意点1 金利上昇リスク
固定金利から変動金利への切り替えで最も注意しなければならないのは、「金利変動（上昇）のリスク」です。
現在は、固定金利よりも変動金利の方が金利は低いので、返済負担が少ないと思うでしょう。しかし、プラン変更後、金利が上昇し結果的に損をしてしまう場合も十分考えれます。
「せっかく、金利が低いから金利プランを変更したのに、変えた途端金利が上昇するなんて・・・変えない方がマシじゃないか！！」
確かにそうかもしれません。しかし、以下のような方は変動金利に変えることによるリスクが少ないと思われます。
- ローン完済までの期間が短い（5年以内/10年以内）
- 借入残高が少ない
- 繰り上げ返済の予定がある
これらの方は、固定金利から変動金利に金利プランを変更しても、リスクは少ないと思われます。
ローン完済までの期間が10年以内の方は、「金利の見直しは5年に一度かつ125％ルール」によって、リスクを想定内に収めることができますね。
ローン完済10年以内の方で「固定金利」を選択している方は、一度金利プランの見直しを視野に入れて試算してみることをオススメします。
注意点2 同一銀行での変更は不可能
固定金利から変動金利への変更は、現時点でローンを組んでいる金融機関で借り替えをすることはできません。
これは、本来、固定金利で得るはずだった金利収入が得られなくなってしまうため、銀行側が損をしてしまうためです。
ですので、固定金利から変動金利への借り替えは、必ず他行の住宅ローン商品を契約する必要があります。
当然、新規契約扱いとなり、申込→審査→契約といった一連の流れが発生し、同時に手数料も発生するので注意が必要です。
まとめ：金利プラン変更の可否と注意点
これまでの話を要約すると、次の表のようにまとめることができます。
| 金利プラン | 同一銀行 | 他銀行 | 注意点 | 主な対象者 |
| 変動→固定 | 可能 | 可能 | 手数料/金利UP | ・金利上昇リスクを避けたい ・支払額を安定させたい |
| 固定→変動 | 不可能 | 可能 | 手数料/金利上昇 | ・ローン完済まで短い ・繰り上げ返済を検討 |
条件によって、金利プランを変更するメリット、デメリットはありますので、一人で悩まず、まわりの不動産会社やファイナンシャルプランナーなどに相談してみて下さい。
当社にもファイナンシャルプランナーは在籍しておりますので、お気軽にご相談いただければと思います。
元利均等方式と元金均等方式の違い
これまで金利プランの話をさせていただきましたが、金利プランとは別に返済方式にもいくつか種類があります。
「元利均等方式」と「元金均等方式」についても簡単に解説していきましょう。
元利均等方式とは
元利均等方式とは、毎回の返済額となる元金と利息の合計が、返済開始から決められた期間の終了まで均等となる利息の算出方式です。
住宅ローンでは広く一般的に使われている返済方式です。
特徴としては、毎回の返済額が一定であるため、無理の無い返済が出来ます。
ただし、最初のうちの返済額の利息の割合が高く、結果的に元金の減りが遅くなり、完済までの期間が長くなります。
元金均等方式とは
毎回の返済額が元金を均等割にした額と利息の合計となる利息の算出方式になります。
フラット35では、「元金均等方式」を選択することができますが、通常の銀行では扱っていない場合もあるので注意が必要です。
特徴としては、最初のうちの返済額は多く、元金の減りに比例して利息分が減るため、徐々に返済額が減少していく点です。
元金が均等に減るため元利均等方式と比較すると利息総額（＝返済総額）が安くなります。
2つの方式でシュミレーションしてみる
元利均等方式と元金均等方式で以下の条件をもとに、実際にシュミレーションしてみましょう。
計算はCASIOさんの高度計算サイトを使わせていただいております。
- 価格：3980万円
- 金利：1.29%
- 支払期間：35年
元利均等方式の場合
元利均等方式で計算した場合、以下のようになりました。
- 返済総額：49,479,534円
- 内元金分：39,800,000円
- 内利息分：9,679,534円
- 月々の支払額：117,808円（利息が徐々に減っていく）
元金均等方式の場合
元金均等方式で計算した場合、以下のようになります。
- 返済総額：48,806,119円
- 内元金分：39,800,000円
- 内利息分：9,006,119円
- 月々の支払額：137,546円（初回）/116,255円（210回目）/95,243円（最終回）（元金は94,761円で一定、利息が減少）
このように返済方式によって、支払総額に差が出てきます。
資金に余裕があり、最初から繰り上げ返済などを視野に入れている場合は、元金の減少が早い「元金均等方式」を選ぶ方がお得ではないでしょうか。
購入のタイミングや最終支払い時の返済年齢なども考慮しつつ、返済方式を検討してみて下さい。
まとめ：返済方式の特徴とメリット・デメリット
それぞれの返済方式の特徴を、図と表にまとめてあります。
ぜひ、参考にしてみて下さい。
| メリット | デメリット | |
| 元利均等方式 | ・返済額（元金＋利息）が一定のため、返済計画が立てやすくなります。 ・ 元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができます。 | ・同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります。 ・借入金残高の減り方が遅くなります。 |
| 元金均等方式 | ・返済額（元金＋利息）は返済が進むにつれ少なくなっていきます。 ・元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、同じ借入期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなります。 | ・返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入も高くなります。 |
住宅ローンを検討されている方の多くは、初めての融資になると思います。金融機関の融資の仕組みは複雑で分かりづらいといった声をよく耳にします。
私たち不動産会社は、多くのご契約者の融資を実行してきており、融資の内容にも精通している者ばかりです。
モヤモヤした状態で契約をするのではなく、契約者地震がきちんと理解し納得した状態にいることが大切だと考えています。
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