【徹底比較】不動産小口化商品を比較して購入する際に注意するポイント
不動産特定共同事業者の新規参入も増えてきています。2020年11月30日時点で、139の事業者が事業許可を得ています。
不動産小口化商品を比較検討するときのポイントとして、どのあたりをチェックすればよいのか？を考えてみます。
不動産小口化商品を選ぶ時のポイントとは？
投資家一人ひとりにとって、注意するべきポイントは異なると想います。
実際のところ、全てが完璧な投資商品というのは、なかなかありませんね。あなたがどの部分を優先するのかによって、注意するポイントは変わってくると思います。
利回りを重視する人もいれば、運用期間を重視する人もいます。元本の保全性を高めたい人もいれば、事業者そのものを見る人もいるのではないでしょうか。
利回りを重視する
多くの投資家は、最初に利回りをチェックすると思います。
利回りとは、投入した元本に対しての配当の割合です。100万円出資して、年間で5万円の配当を受け取ったのであれば、年間の利回りは5%ということになります。
利回りは大きいに越した事はありませんが、余りにも大きい場合には、原則的にリスク大きくなるか、何か訳があるということを知っておきましょう。
本ブログでは、繰り返しお伝えしておりますが、最適な利回りの目安として、3%-7%を基準に考えることをお勧めします。これは、預金金利が高かった頃の金利水準です。
この基準を大きく上回る場合、何かしらの特別な理由があるでしょうし、リスクを伴う可能性があることを念頭に置きましょう。
例えば、不動産小口化商品の場合、「商品の仕入れがとても上手くいった」と言ったことも考えられます。
利回りを重視する場合、あなた自身の基準を設けておくといいかもしれません。
極端に高利回りの投資は信頼のおけるプロに相談をしながら、運用するといいでしょう。素人が独自の判断で運用するのは、少し危険なのかなと思います。
運用期間を重視する
投資の運用期間も大切な指標ですね。
運用期間とは、元本を預け入れる期間のことです。この運用期間中に償還されることは原則できません。
仮に出来たとしても、多くは元本割れした状態で戻って来ることがほとんどです。
ですので、この運用期間については慎重に見定めないとなりません。
全ての人が、10年、30年と全く使う予定のないお金を持っているわけではありません。人生の節目節目で使う可能性があると思います。
ですから、いきなり10年単位の投資をすることは、リスクだと考える人もいるでしょう。
運用期間は慎重に比較する必要がありそうです。
安全性を重視する（優先劣後システム）
最後に、安全性についてです。
不動産小口化商品の場合、事業者が独自のシステムによって元本の保全性を高めていることが多いです。
不動産特定共同事業者は、投資家から出資していただいた元本の保全性を高める工夫をしています。元本の保全性で最も多いのが、優先劣後システムの採用です。
当社の不動産特定共同事業（トモタク）を例に確認していきます。
トモタク1号ファンドの場合、劣後出資枠は20％です。
出資時点の不動産の評価が2,000万円とします。仮に、1年運用した後の評価額が1,800万円に下落したとします。事業者が劣後出資をしている場合は、下落分は劣後出資分から負担・消化されていきます。
劣後出資を採用していない商品については、評価額が下落した際に出資者の元本に直接影響が出てきますので、しっかりと確認するようにしましょう。
安全性を重視する（サブリース）
続いて、配当についてです。
不動産小口化商品では、投資家への配当を100％保証している訳ではありません。退去者のより空室が発生すれば、その分賃料収入が減って（または0円になって）しまいます。
運用期間中のマスターリース契約（サブリース契約）を取り入れることで、退去が発生した場合に効果を発揮します。
運用期間中に入居者が退去した場合においても、マスターリース契約によって、賃料の支払いが担保されます。これにより、空室に伴う無配当リスクが事実上なくなります。
サブリースの有無によって、配当に関するリスクが変わってきますので、しっかりと確認しておきましょう。
基本的なポイントを抑え判断基準を用意しておく
これまでお伝えしてきた比較検討の材料は、ほんの一例ですが、基本的な考え方になりますので、ポイントとして抑えておくとよいと思います。
利回りは4-6%、運用期間は3年まで、サブリースはマスト・・・といった具合に自分自身の基準を作っておけば、投資判断に迷いがなくなると思います。
商品によっては、数日で完売してしまうような良質なものも存在します。
あらかじめ比較ポイントを抑えておき、自分の中のルールを作っておくことで、投資判断に迷うことはなくなると思います。これにより「商品を購入しようと思ったら既に売り切れていた・・・」ということも少なくなると想います。
日頃から、情報収集や不動産特定事業者のWebサイトなどを比較することで、いい結果に繋がる可能性は高まると思います。
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