不動産特定共同事業への投資に関するアナタの疑問を解決します！

今注目を集める投資商品として『不動産特定共同事業』への投資が知る人ぞ知る投資家の中ではちょっとしたブームになっています。

不動産を所有するなら誰もが”優良な物件”を選びたいものです。実物不動産投資には、首都圏のマンションで数千万円、郊外でも1,000万円ほどの初期投資が必要で資金調達や情報収集、管理・運用など初心者が参入するにはややハードルが高い投資です。

そこで、不動産特定共同事業法という法律をもとに、不動産の小口投資商品が生み出されました。不動産の小口投資とは、実質的には不動産に対する投資でありながら、不動産投資におけるリスクを上手に回避する投資手法になります。

今回は、この不特法商品に関する疑問を一挙に解決していきたいと思います。

不特法投資に興味・関心がある方は必見の内容になっていますので、ぜひ最後まで読んでみて下さい。

『実物不動産投資』と『不特法商品への投資』は何が違うのですか？

実物不動産投資とは、一般的に”私たちが想像する”不動産投資のことを言い、いわゆる大家さんになることをいいます。

自己資金、金融機関の融資を活用して、ご自身で一棟マンション、アパート、区分マンション、戸建てなどを購入し賃貸経営をする投資手法です。

不動産の所有者は投資家自身になるのが大きなポイントです。

一方、不動産ファンドへの投資とは、不動産を管理・運営する事業者に対して小口資金（一口：数万円～）を出資して、家賃収入などによって発生する、利益を分配してもらう投資手法です。

出資者はあくまで、不動産投資事業への出資ですので、不動産の所有者は事業者であり事業の管理・運営をすることは一切ありません。

投資家は不動産に投資するのではなく、”事業そのもの”に対して投資をするのがポイントです。

J-REIT（不動産投資信託）と不特法投資の違いについて教えて？

J-REITとは証券取引所に上場している不動産投資信託です。

J-REITは一般市場に上場しているため、証券会社の口座を通じ、一般投資家が自由に参加できます。そのため、元本の流動性が高く、市場や景気、世の中の流れなど外的要因に価格が影響されやすい投資商品になります。

それに対して、不特法投資は賃貸契約者から得る賃料による利益を配当の原資としているため、価格が安定し投資金額に応じた定期的な配当が見込まれるのが特徴です。

安定的な投資をされたい方にとっては『不特法投資』はとても有効なオプションだといえます。

不特法商品に投資するメリットとは？

不特法商品を扱っている会社の多くは、収益不動産の仕入れ・販売を主業として展開している会社が多いです。

不動産の仕入れ業務で培ったノウハウは、簿価だけでは評価できない、不動産の市場性や収益性を適切に評価する『確かな目利き』として商品企画に圧倒的な優位性をもたらします。

不動産を適切に評価し商品化できる、不動産業者が展開するサービスには大きな説得力が伴っているのです。

不特法商品は確定利回り商品ですか？

確定利回り商品ではありません。

とはいえ、私たちは出資者様に対して利益分配の保全性を高めるために様々な工夫をしています。例えば、優先劣後構造による出資者の保護や、第三者とのサブリース契約の締結などを通じて、賃料から得る利益の優先分配の仕組みを構築しているのです。

出資金の元本保証はありますか？

元本保証については、出資法で禁止されている行為に該当するため元本保証はありません。

とはいえ、出資金の元本の保全性を高める必要はあります。そのために多くの不特法事業者は優先劣後システムを採用しています。

万が一、対象不動産の評価額が低下した場合においても、劣後出資分から損失を消化していくため、出資者の元本を保全できるようにしているのです。

一般的に、劣後出資の割合は20％になります。それよりも低い場合は、家賃保証等のスキームを組んでいるケースが多いようです。

契約期間満了時の出資金はどうなるの？

最終的な出資の価額に基づき、最終の利益分配金のお支払いと同時に償還されます。

または、預託金として投資先の口座にプールしておくことも可能です。

利益分配金に対する税金はどのような扱いとなりますか？

利益分配金は雑所得となり、総合課税扱いとなります。

出資者の利益分配金から「20.42%(※)」の源泉徴収後、指定の口座に振込まれます。

但し、源泉分離課税ではないので、原則的に出資者による確定申告が必要になります。

平成25年1月から平成49年12月まで復興特別所得税が課税されます。その為源泉徴収税率が20.42%となります。

匿名組合契約とはなんですか？

商法535条に規定されている契約形態で、出資者様が事業者のために出資し、事業者がその営業から生じる利益を分配する契約のことをいいます。

不特法商品への出資にあたっては、事業者であると出資者との間で匿名組合型の不動産特定共同事業契約を締結します。

※匿名組合の出資者は出資した金額の範囲内でのみ、責任（有限責任）を負うこととなります。

マイナス金利が導入されている今だからこそ熱い！

マイナス金利が導入され、インフレに強いとされる不動産投資は注目の投資手法だと言われています。

その中で、物件の良し悪しに依存する部分はあるにせよ、良質な物件を基にした企画と適度な利回りが確保できる『不特法商品』は資産運用の新たな手法として、今後ますます成熟していくと考えられます。

リスクも少なく、短期的な期間で効率よく運用できる不特法投資から目が離せません。

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