J-REITと不特法の違いについて解説します

不動産には様々な投資商品が存在します。

現物不動産投資、証券化不動産投資など様々な商品が投資の世界には存在し、資金力や流動性、投資スタンスなどに応じて最適な商品が存在しています。

証券化不動産で有名なのがリートですが、リートと不特法商品の違いについて、少し勉強していきましょう。

リート(REIT)とは?

投資に少しでも興味を持ったり、関わったりした方であれば、リート(REIT)という言葉は耳にしたことがあると思います。

もともと、リートとはアメリカで生まれた仕組みになります。「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取って「REAT」といいます。日本の場合はこれに「Japan」の「J」をつけて「J-REAT」と呼びます。

別名、不動産投資信託とも呼ばれ、これらの会社は証券取引所に上場しています。会社にはそれぞれ固有の銘柄コードが割り当てられています。ですので、誰でも手軽にその銘柄を購入することができるのです。

http://www.japan-reit.com/list/rimawari/

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投資の仕組み

次に、リートの投資の仕組みについてです。

証券取引所に上場しているため、基本的に株式の売買と同じ扱いになります。

簡単なJ-REAT運用の仕組み

投資家は、証券会社などに口座を開設することでJ-REAT(不動産投資法人)に投資をします。投資家から集めた資金などで、不動産を購入・運用します。その収益がJ-REATの利益となり、その中から分配金として投資家に還元されるのです。

J-REATのメリット

J-REATは、証券取引所に上場しているため、投資家が自由に参加することができます。自分の好きな銘柄を自由に売買することが可能です。

  • 資産の流動性が高い
  • 投資を細かく分散させることが可能
  • 少額から投資をすることが可能

このようなメリットがあります。

様々な銘柄が証券所で売買されていますので、『少額から分散投資ができ、かつ資産の流動性が高い』点が魅力ではないでしょうか。

特に、資産の流動性という意味では『不特法商品』と比べて流動性が高く、魅力的に感じる方も多いようです。

J-REATのデメリット

ここでJ-REATのデメリットについても考えてみましょう。

実物不動産投資、不特法関連商品と比較した場合に『相場変動』が考えられます。

上場銘柄の特徴になりますが、経済動向・株価・為替・外的要因・季節的要因など、様々な要素が複雑に絡み合って相場に反映されるのです。

特に、投資初心者には相場を読むのは難しく、安心して資産を運用することは難しいです。

資産運用に求められる要素に、『元本の保全性』があります。リスクを極力減らしながら計算ができることが資産運用には求められるのです。

不特法商品との比較

不特法商品について見てみましょう。

以前、不特法に関連する記事を書いていますのでこちらも、ぜひ確認してみて下さい。

https://oo-ya.jp/rssjb/2348/

不特法商品の利息分配の仕組みは、入居者やテナントの賃料から得る収益をベースに支払っています。不動産の評価については、1-2年に1回程度、実施され、不動産の評価が著しく落ちることは、現実的にほとんどありません。

十分なリスクヘッジがされていて『元本の保全性』が高い

また、不特法関連商品には、『優先出資』『劣後出資』と出資形態が分けられ、評価損分については、『劣後出資』の部分から切り崩していくことになっています。

さらに、不特法事業者とは別の法人がサブリース契約しているケースもあり、出資者のリスクヘッジを優先的に考えている良心的な会社も数多く存在します。

不特法関連商品においては、『元本の保全性』が極めて高い商品であり、国土交通省が投資商品として推奨しているほどになります。

利回りはどうか?

利回りについても、REITをベンチマークしている商品設計が多く、十分な運用益が期待できるでしょう。

表面で5%を超えるような、安定的に効率的な資産運用が期待できる商品も多くあります。一方で5%を切るような商品もありますが、サブリースをかませていたりと、保全性を高めているような商品も存在するのです。

投資ならREIT、資産運用なら不特法関連商品

これまで、REITと不特法関連商品について簡単に説明させていただきました。

特に、REITの特徴についてご理解いただけたかと思います。

REITについては、様々な要因によって相場の値動きが激しいため、元本割れのリスクも十分に考えられます。そういった意味では、資産運用の対象として考えるのは、難しいと私は考えています。

資産運用の商品に対して、最も求められるのは『元本の保全性』ではないでしょうか。

そういった要素を十分に見極めて、ご自身に合った商品を選んでいただきながら資産運用の素晴らしさを実感していただければ幸いです。


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