不動産投資をクラウドファンディングで始める選択肢【リスク回避型】
不動産投資を始めるにあたり様々な選択肢があることを、あなたはご存知でしょうか。これから投資を始めるにあたり、リスクはできる限り抑えたいのが投資家の心理です。
今回は、不動産投資をクラウドファンディングで始めるという選択肢について考えていきます。
Contents
あなたがイメージする不動産投資は？？
『不動産投資』であなたは”何”をイメージしますか？
- 物件を所有して家賃収入で運用する
- J-REITへの投資
- 不動産クラウドファンディングへの投資
不動産投資を大局的に見た場合、様々な投資があります。投資家の考え方やリスクに対する許容度に応じて、投資先を選択するのがベストな選択だと考えています。
それぞれの特徴を以下で解説していきましょう。
物件を所有して家賃収入を得る”賃貸経営”
１つ目は『賃貸経営型』の不動産投資です。
こちらが最も一般的で、広く認知されている不動産投資の手法です。
賃貸経営型の場合は、不動産を自分で購入して所有するところから始まります。
購入する不動産が担保になるため、自己資金の何倍もの金額を金融機関から借りることができ、レバレッジをかけた投資ができます。賃貸経営は入居者からの賃料収入によって成立します。
ポイントは、購入先の賃貸需要をしっかり見極めること、購入する不動産をしっかりと見極めることが重要です。
J-REITへの投資
- 不動産を購入して賃貸経営を始めるほどのリスクは背負いたくない。
- 自分には賃貸”経営”は無理だ。
- 自己資金で不動産投資を始めたい。
このような方は、J-REIT（上場不動産投資信託）への投資をイメージするのではないでしょうか。
2つ目の不動産投資はJ-REITです。
J-REITは証券会社に口座を開設していれば、いつでも投資を始めることができます。
価格は、市場に公開されているため時価になります。”買い”の需要があれば価格は上がりますし、”売り”の状況であれば価格は大きく下がります。
不動産投資と比較して、相場の変動が激しく株式投資と同様に投資するタイミングを間違えるといつまでたっても利益が出せない状況が続く可能性があるわけです。J-REITは自己資金で始められるとは言え、相場変動のリスクがある点に注意しなければなりません。
不動産クラウドファンディングへの投資
3つ目にイメージするのは不動産クラウドファンディングです。
不動産クラウドファンディングは、金融機関の借り入れをしてまで投資をしたくない、J-REITのように相場変動がある投資はヒヤヒヤする。もう少し、腰を据えて投資をしたい。
賃貸経営やJ-REITは”少し違う”と感じる方は、不動産クラウドファンディングが最適です。
以降のセクションでは、クラウドファンディングで始められる不動産投資『不動産クラウドファンディング』について解説します。
不動産クラウドファンディングとは？
不動産クラウドファンディングとは、不動産特定共同事業の電子取引業務のことをいいます。
賃貸経営不動産を小口化して不特定多数の投資家からお金を集めて、ファンド形式で運用します。
事業者にとっては、不動産を購入するための資金調達手段が増えるという点、投資家にとっては少額から不動産投資を始めることができるというメリットがあります。
電子取引業務を行なうためには、不動産特定共同事業の事業許可だけでなく、別途、電子取引申請を行ない許可を得た事業者のみがサービスとして始めることができる業務です。
ファンドの詳細確認、申込み、入金、本人確認、契約、顧客管理、書類の授受、その他全ての業務がスマホで完結するため、ユーザの利便性が高まると同時に投資家の裾野が広がるというメリットがあります。
不動産クラウドファンディングに最適な投資家はどのようなタイプか？
これまでお伝えした『3つの不動産投資』の中でも不動産クラウドファンディングは、最もリスクが低く、最も手堅い投資商品です。金融機関からの借り入れをすることはありませんし、相場の変動リスクもほぼありません。
不動産クラウドファンディングにとって最適な投資家は以下のようなタイプだと考えています。
- 投資の経験がない投資初心者
- 投資で損をしないことを最優先事項としている投資家
- 余剰資金が少ない投資家
これらの条件は、まだ投資をするのは早いと思われがちですが、不動産クラウドファンディングであれば、貯金のようにマイペースでコツコツとお金を積み立てるような感覚で始められます。
初めての投資は不動産クラウドファンディングがベストチョイス
これまで投資経験がない方にとっては、最初の投資の成否によって今後の投資活動に対する指針やモチベーションが変わってきます。投資経験がゼロの状態で賃貸経営を始める方はそう多くはないと思いますが、株やJ-REITから始める方は多いです。
市場の状況や業界の流れに対して訳も分からず、上がったり下がったりして一喜一憂しているような状態は、どちらに転んでも危険だと私は思います。
まずは、少額でもいいので想定通りの利回りの配当収入を得て、しっかりと資産運用をすることが大切です。そういった意味で、大きな利益も損失も出ない、インカムゲイン型の不動産クラウドファンディングこそが、最初の投資には最適です。
とにかく投資で損をしたくない投資家は安定した資産運用商品を選ぼう
投資に”損は付き物”と言うものの、誰もが損をしたくはないと考えます。ですが、投資商品に元本保証型はありませんので可能性としてはゼロではないということは理解しておかなければなりません。
そこであなたが考えなければならないのは、何を優先するかということです。具体的には、『大きなリスクを取りながら大きなリターンを狙うタイプ』と『リータンは小さいがリスクも小さいコツコツ資産運用タイプ』です。
不動産クラウドファンディングの多くは、典型的な”後者”です。
貯金の感覚に麻痺していて、投資で少しでもお金を失うことを極端に嫌うあなたは、不動産クラウドファンディングに投資をするのが最も手堅く運用できると思います。
余剰資金が少ない投資家は少額から始められる不動産クラウドファンディングをチェック
高齢者や社会経験が長い人は、生活の基盤が既に整っていて余裕資金も十分ありますが、若者の場合は違います。
これから投資を始めて、自分自身の資産形成をしていこつと考えているわけですから、余剰資金が少ないのは当然です。
不動産クラウドファンディングの投資家にとってのメリットとして『少額から不動産投資を始めることができる』ということをよく聞きますが、一口1万円から投資できるファンドや一口10万円から投資できるファンドのように、あなたの余裕資金に合わせてお金を積み立てるような投資ができます。
この点は投資未経験者や余裕資金がまだ少ない若者にとっても安心して投資できる材料ではないでしょうか。
リスク回避で不動産投資の”怖い”を払しょく
- 不動産投資には興味があるけど、銀行にお金を借りるのはちょっと怖い
- 空室期間中に家賃収入が入らなくなるけど、事業として成り立つのか？
- 相場変動があり、下落相場になったときに元本を失うのが怖い
このように、投資に関するマイナス要素はできるだけ払拭したいところですね。
不動産投資をクラウドファンディングで始めるということは、不動産投資の新たな形になります。
不動産投資はリスクが大きく諦めていた投資家、J-REITのような相場変動が大きい投資には”怖くて”手が出せないと感じている方にとっては、リスク回避型の不動産投資を選びましょう。
不動産投資のリスクを回避できる不動産クラウドファンディングは、手堅い不動産投資をしたい方にとってまさに最適な投資商品だと言えます。
あなたはなぜ不動産クラウドファンディングに投資するべきなのか？
不動産クラウドファンディングは、リスクの度合いをカテゴリー分けすると『ローリスク・ミドルリターン』の投資商品に分類されます。
もちろん個別のファンドには、ハイリスク商品もありますし、ローリターンの商品もあります。ですが、なぜ『ローリスク・ミドルリターン』なのかについては検証する必要があるでしょう。
本来は『ローリスク・ミドルリターン』のように、リスクよりリターンが優勢になるような商品は考えられないからです。このような商品があれば、申込が殺到すると通常は考えるはずです。
ですが、実際にそのようなことが起こっているから、不動産クラウドファンディングは、投資家の間で話題になっているのです。
5％～8％前後の高い利回り
多くのファンドは高い利回りの商品を出しています。銀行の定期預金の金利が0.002％ですので、8％であれば4000倍、5％でも2500倍の違いがあります。
これは、クラウドファンディング事業者がもともと不動産の仕入れに強い点と金融機関の借り入れを必要としなくなった分、より高利回りの不動産に対して手を出せるようになったことも要因の一つかもしれません。
例えば、実際に満室稼働している物件であっても築年数が古ければ銀行の融資は下りません。そこで、この新たな資金調達方法を使えばお金が集まり、不動産を購入することができます。これまで通り、他人の資本で不動産投資が可能になります。
短い運用期間
不動産クラウドファンディングの商品をチェックしているとわかると思いますが、一つ一つのファンドの運用期間が1年～3年と短い運用期間になっています。これは、事業者側の出口戦略として1年を目途に売却することを考えているという点と必要であれば再組成という選択肢が取れるためです。
投資家の立場からしてみても、長期の投資はこの時世にはミスマッチです。ひと昔前であれば、まだ考えられましたが、今は時代の流れがもの凄く早くなっています。
3年先はなんとなく予想できますが、5年、10年、15年先については想像がつきません。
どのような時代になるか分からない状況のなかで、長期投資はしずらいというのが正直なところではないでしょうか。
クラウドファンディング化していることにより、ネットで簡単に手続きがでいる分、再投資の面倒さもそこまで感じなくなると思います。短期投資を何度も繰り返して、適宜アジャストしていくのが現代の投資にふさわしい方法なのではないかと思います。
投資家の保護プログラムが充実している
不動産クラウドファンディングには、投資家保護の仕組みが充実しています。
例えば、『マスタリース契約』では、仮に退去者が出て空室になった場合でも家賃収入が途絶えることはありません。もちろん、利回りに関しては、マスターリース契約を前提とした収入で組んでいるので、さらに下がるということはありません。
他にも、不動産の評価損が出たときに、その損失分を先に引き取る『劣後出資』を導入しています。これによって、対象不動産の評価が下がった場合のリスクヘッジがされています。
まとめ
不動産投資の様々なリスクを上手く回避しながら、賢く資産運用をしたいと考えているなら不動産クラウドファンディングに投資をするべきでしょう。
借入のリスク、評価や相場の下落リスク、管理や運用のリスクなど様々なリスクを回避することで手堅く安全に投資できるのが不動産クラウドファンディングです。
投資未経験者や経験の浅い投資家でも安心して投資できる環境が整っていて、お金を積み立てていく感覚で始めることができます。