【絶対にやってはいけない！】不動産クラウドファンディングをに投資する際の注意事項

数ある投資商品の中でも、ローリスク・ミドルリターンの投資として”知る人ぞ知る”資産運用商品が、不動産クラウドファンディングです。

賃料収入からなる不動産クラウドファンディングは一度入居者が確定すれば収入が安定する点に加えて、マスターリース・劣後出資などを導入し独自の出資者保護システムを導入しているという点で、安定的かつ効率的に資産運用ができる投資商品だと言われています。

そんな、不動産クラウドファンディングには、多くの投資家が飛びつくように参加する人気の資産運用ですが、敢えて本記事では、絶対にやってはいけない投資方法をお伝えすることで注意喚起していきたいと思います。

不動産クラウドファンディングを始めるのに注意が必要な理由

一昔前の日本では、貯金をすることが是とされていました。

しかし、現在の日本はどうでしょうか。

「老後2000万円問題」と言われるように、老後資金は自助努力によって作り出さなければならない、といった風潮があります。

マスメディアを中心に、資産運用や投資の重要性が散々説かれています。このような時代の流れによって、様々な投資商品は、まさに、追い風に乗った形で"良い方向"に向かっているのも事実です。

そういった状況だからこそ、私たちは色々と注意をしなければなりません。

何がなんでも投資をすれば良いということではないのです。

ベースとなる貯金をきちんと確保する

投資は"なけなしのお金"を叩いて買うようなチャレンジであってはいけません。

その理由は、投資とは、ある程度の長いスパンを持って行わなければならず、一度始めた投資は運用期間満了時までし続けることが原則的なルールになります。

商品によっては、満期まで運用しないと投資家が損をしてしまうような商品構成のものもあります。

ですので、投資によって元金を捻出した結果、流動的なお金が全くないといった状態を避ける必要があるのです。

一般的には、月々の固定費（生活費）の3ヶ月分程度を普通預金として持っておき、それ以外のお金を投資に回すことが推奨されています。これは、その人の家族構成や将来設計（近い将来に結婚や出産などのライフイベントがあるなど）によって変わってきますので、その辺りは適宜数字を見直して下さい。

さらに、投資商品の中でも流動性の高いものから低いものといった形で、ポートフォリオを作ることが望ましいでしょう。

会社員として働いている場合は、毎月決まったお金が給与として振り込まれます。毎月決まった金額で生活するようなルーティンが出来上がっている人であれば、この点については問題ないでしょう。

まずは、ベースとなる貯蓄を確保することが大切になります。

借金がある場合はそれを返済することを優先にする

住宅ローンや自動車ローンを除く、個人的な借り入れがある場合は、まず最初にそれを返済することを優先しましょう。

当たり前の話ですが、借金には利息がついてきます。金融機関の種類やその目的によっても利息が変わってきますが、使途を問わないようなフリーローンの場合は、金利が高くなるケースがほとんどです。

利息制限法では、借り入れ金利の上限は年20％（10万円未満）、年18％（10万円以上-100万円未満）、年15％（100万円以上）と借り入れ金額によって異なりますが、いずれにせよ、多くの投資商品の年間利回りを大きく上回ります。

借金の利息を払って返済しながら不動産クラウドファンディングに投資をする場合は「投資商品の利回り＞借金の金利」とならなければ実質的にマイナスになってしまうのです。

不動産クラウドファンディングに投資する時点で、借金がある場合は、まずそれを返済することを優先にすることをお勧めします。

借金して不動産クラウドファンディングへの投資はNGなのか？

不動産投資事業（いわゆる賃貸経営）では、金融機関からお金を借りて事業を大きくすることがセオリーだと言われています。

しかし、不動産クラウドファンディングはどうでしょうか。

一応、お伝えしておきますが借金にも『いい借金』と『悪い借金』があることをお伝えしておきます。

先日した通り、不動産投資（賃貸経営）では、金融機関から借り入れをして事業を大きくしていきますし、通常の企業経営でも金融期間の融資を活用しながら、事業を大きくしていきます。

株やFXのような投資でも、信用買い制度やレバレッジ投資のシステムがありますので、自己資金以上の元手資金で投資をすることが可能になります。　

そういった意味では、必ずしも”借金して投資”は悪とは言えません。

実際、不動産クラウドファンディングではどうでしょうか。

金融機関の目的別ローンでは、使途を明確にしなければならないため投資資金としてお金を借りることは難しいです。そうなると、フリーローンやカードローンでの投資ということになりますが、それはハッキリ言っておすすめできません。

その理由は、金利の高さにあります。

個人の与信や、金融機関との関係性によっても変わってきますが、一般的に使途自由の借り入れを行った場合は金利が高くなってきます。

ですから、不動産クラウドファンディングの商品の年利を意識した場合には、最終的に手元に残るお金、即ちNET利回りが大幅に低下してしまい、投資そのものが意味のないものになってしまうのです。

そして、資産運用のオーソドックスな型として『積立・分散・長期』という考え方があります。

その中の『積立』の部分に着目すると、不動産クラウドファンディングに投資する歳には、毎月の給料から生活費を差し引き、そこから生まれる余剰資金を活用することで、長期的な運用していくことが理想の型です。

ここでは、借金をして不動産クラウドファンディングに投資することは、否定しておきます。

理想的な投資バランスを追求できるのが不動産クラウドファンディング

最後に、個人的な意見も少し反映させておきます。

多くの人にとっての理想的な資産運用方法とは、少額のお金を少しずつ積み立てる形で、不動産クラウドファンディングのような比較的リスクが低く、利回りが”丁度いい”商品に対して投資をすることだと考えています。

『利回りが丁度いい』とは、感覚的で抽象的な話になりますが、概ね3％～6％前後の商品にだと、私は思います。

もちろん、中にはキャンペーン商品として7％～8％前後の商品もありますが、非常に稀なケースで注文が殺到します。

不動産クラウドファンディングの場合、その多くは、運用期間中における第三者の賃料補償がついていますので、原則的に事業者が倒産しなければ、配当は保証されるものになります。

そういった意味で、株式投資やFXなどと比べても安定感のある投資商品です。

投資に絶対はありませんが、投資家個人のポートフォリオを構成するにあたり、不動産クラウドファンディングへの投資に関しては、プライオリティを高めに設定しておいて問題ありません。

極端な話になるかもしれませんが、現金預金と不動産クラウドファンディングの各種ファンドに分散投資しておくだけで、あなたのポートフォリオの大部分は完成されたようなものです。

運用後の手間もほとんどなく、相場の上下移動も気にする必要がない、不動産クラウドファンディングへの投資は、理想的な投資バランスを追求できる投資商品なのです。