不特法商品への投資を検討中の私が実際に行っているチェックポイントを紹介します
インターネットの情報サイトやテレビ、雑誌などあらゆる情報メディアを開けば、投資や資産運用に関する情報を目にしない日はありません。
2019年6月に金融庁の金融審査会がまとめた報告書によると、老後の収入を年金のみに頼る生活のモデルケースでは、「定年退職後2・30年生きていくためには、最低でも2,000万円の老後資金が必要になる」と記載されています。
これは大きな話題になり、年金制度自体を否定していると問題視されましたが、事の本質はそうではありません。私自身を含め現役世代の人に対して、資産運用に対する意識の向上と危機感を煽るいいきっかけになったのではないかと考えています。
そのような背景がある中で、今回は、「なぜ不特報投資に注目していて、どのような点を気にしているのか」についてシェアしていきたいと思います。
これから資産運用を始めようという人、不特法投資を検討している人はぜひ参考にしてみて下さい。
不特法投資とはどのようなものか
不特法投資とは、投資家から資金を募って不動産を小口化し、それを元に売買・賃貸し、その収益を投資額に応じて配当として投資家に分配する不動産事業です。
この事業は、実際に不動産を購入して賃貸経営をするわけではないので、経営の要素は一切なく、手離れのよい不動産投資です。
また、上場銘柄であるJ-REATや株式投資などと比較して資産価値の値動きが激しくないため、腰を据えてじっくりと運用することが可能です。
会社員や経営者の方などにとって、本業に支障をきたすことがないのは非常に有難いことだと思います。
不特法投資の詳細やメリット・デメリットに関しては、以前書かせていただいた記事も、ぜひ参考にして下さい。
なぜ私が不特法投資に興味を持ったのか？？
世の中には、金融商品、資産運用関連商品はたくさん存在します。そんな中で、私が不特法投資に興味になぜ興味を持ったのかをご紹介していきたいと思います。
投資の成果を配当という形で実感したい
元々、金融機関を通じてドル建て、積み立て型の資産運用などをしていましたが、どれも長期的な運用を前提とした商品で、配当という形ではなくそのまま複利で運用されていくものでした。
それであれば「定期的に配当という形で実感ができる不特法商品が面白いのではないか」と考えるようになったのです。
余った資金で効率的に運用したい
積み立て型の商品は、毎月・毎年、固定の金額を拠出し続ける必要があります。
当初、無理のない程度にと考えていたものの、ライフスタイルの変化に応じた柔軟なプラン変更が難しく、時に資金の拠出がストレスになるケースもあるのです。。。
資産運用は長期的に考える必要があるものの、変化の激しい時代において長期的な視点で計画を立てるのは非常に難しいです。
一昔であれば、定期昇給や終身雇用が当たり前の時代でした。しかし、今はそのような時代ではなく、資産運用の計画も不透明な部分が多く難易度は高くなっています。
資金的にゆとりがある時に投資できる
このようなスタンスの商品をいくつか持っておくといいですね。
個人的な考えですが、毎月◯◯万円を積み立てていけば、60歳で◯◯万円になるといった試算については机上の空論でしかなく、これからの時代の人生設計は複雑かつ難易度が高いものになってくると考えています。
不動産投資の第一歩として捉えることができる
元々、不動産投資には興味がありました。『不動産投資家＝大金持ち』というイメージがあり、いつかは不動産投資業をやってみたいと考えるようになりました。
そして、不動産投資・資産運用について勉強していくにつれて、その複雑さと面白さに魅了されていったのです。
不動産投資を成功させるためには、それなりの勉強と経験が必要です。
実物不動産の運用ではありませんが、不特法投資は少額の資金から不動産投資に慣れることができる点において魅力的だと思っています。
高い利回りが魅力的
不特法商品の利回りは、現在の金利状況を考慮した場合、決して悪いものではありません。
そもそも、J-REATの利回り4.6%をベンチマークしているため、それと同等かそれ以上のメリットがある商品が多いのが実情です。
様々な「不特法投資商品」を詳細に見てきましたが、判断に迷った時は、利回り5%をリスクの基準値として考えていくことをオススメします。
運用期間1-3年で、定期預金、債権などの投資商品と比較すると高利回りで、その割にはリスクが低い商品が多く存在しています。
安定的な配当を受け取りたい方とっては、不特法投資はおすすめの投資商品です。
不特法商品で気にするポイント
不特法商品に興味を持っているからといって、どのような商品でもいいというわけではありません。
当然いくつかのポイントを意識することで判断をするようにしています。
利回りは適正か？
やはり利回りは気になりますよね？
ただし、私は不特法商品でも高ければいいとは思っていません。
やはり商品の内容とそれに対する利回りの妥当性が重要だと思ってます。
個人的には、投資先がテナント物件だと面白いですね。一般の収益であれば、単身用のマンションよりもファミリー向けでしょうか。
要するに、長期にわたり安定的な稼働が見込めるかどうかという点ですね。
単身向けであれば、どんなに長くても期間は3年に決めています。
劣後出資の割合は何割か？
出資先の不動産を評価する時に、万が一評価額が割ってしまった際には、劣後出資分から切り崩してくれますが、その割合には注目したいです。
劣後出資分が20%あれば全く問題ありませんが、10%の場合は他の条件を吟味します。
状況にもよりますが、例えば、
利回りが極端に高い場合は、その物件は避けるようにしています。
なぜなら商品投資の利回りが高い場合、何かしらのリスクがあるのではないか？と考えるからです。
また、サブリース契約の有無は確認します。
サブリースを間に挟むことで、空室によるゼロ賃料のリスクが軽減されるからです。
入居者情報（テナントの場合）
テナント物件に投資する場合は、入居者情報をチェックするのはとても重要です。
なぜなら、テナント物件は一度退去者が出ると空室が続く場合が考えられるからです。
どのような会社がどのようなサービスを、そこで実施しているかは最低限チェックしておくとよいでしょう。サービス内容によっては入れ替わりの激しい業種・業界もありますし、昨今においてはコロナウイルス関連の影響を受けるかどうかも重要なポイントになるのではないでしょうか。
また、大規模案件の投資においては、比較的簡単に入居者や契約者の情報が入手して、その規模と賃料が適正かどうかも判断するといいでしょう。
例えば、小規模事業者にも関わらず、賃料がもの凄くかかりそうな物件に入っていたら、より詳細にチェックする必要がありますね。
このような矛盾点が稀にあるので、注意しながら確認するようにします。
投資対象商品の情報はどうか？
もちろん投資対象になる不動産の情報についてもチェックしていきます。
物件の情報を確認して、
- 安定的に稼働しそうか？
- 空室が出てもスグに埋まりそうか？
- 物件エリアはどうか？
などのチェックして中期的に安定的な稼働が見込めるかを確認します。
これは、不動産の価値を評価する際に「不動産の収益性」「不動産の市場性」が評価ポイントに含まれるからです。
担当者や販売会社との相性
投資対象商品が、似たような利回りの商品であれば、最後の決め手はその商品を販売する担当者や会社になります。
- きちんとした情報を提供してくれるか？
- 今後、資産運用をするにあたって、色々と任せられるか？
- 担当者との相性はどうか？
などのポイントを元に判断します。
ここで注意しなければならないのは、業界大手だからと言って、必ずしも安心出来るとは限らないということです。
投資額にもよりますが、自分自身が安心して任せられる会社親身になって対応してくれる会社を選ぶようにしましょう。
極力リスクは少なくしたい
「資産運用や投資にリスクはつきものです」とはいうものの、元本割れのリスクは極力減らしたいと思うのが"人間の性“というものです。
特に、現在はCovid19の影響で株価や世界経済は変化が激しくなっていて、当時初心者の私には非常に難しい局面だなと思っています。
そんな経済状況が大きく変動し、株価も変動しやすい不安定な状況でも安定する投資先はなんだろうか？と考えた結果が不特法商品でした。
どのような状況下でも、
人は家に住み続けますし、ましてステイホーム期間であれば尚更です。
賃貸系の不動産は私たちにとって、最も基本となる生活インフラになるため、一度住むと一定期間住み続けます。
それによって、安定的な投資が実現できるだろうと考えているのです。
資産運用は利回りの高さだけで選んではいけない
最後になりますが、資産運用では、利回りの高さをだけを重視してはいけない。特に初めて投資をする方、投資初心者の方は「利回りの高い商品に手を出すのは控えるべき」だと私は思います。
まずは手堅い商品を購入して全体の流れや投資商品について実践的に学ぶ場所として位置付けましょう。資産運用とは長期的な視点で資産を運用することであって、短期的にお金を稼ぐことではありません。
場合によっては、資産運用慣れするという意味で「国債などの債券投資」からスタートしてもよいでしょう。
債券投資については、こちらからも確認できます。
利回りの高さで投資判断するのではなく、長期的に付き合える業者を慎重に選びながら、資産運用にじっくりと取り組む体制を構築していきましょう。
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