不動産投資型クラウドファンディングの特徴とポイント
ここ数年、投資型クラウドファンディングが注目されています。
その数ある投資対象の中でも、現物不動産に投資できる「不動産投資型クラウドファンディング」が広く普及してきています。
クラウドファンディング自体は、投資手法の歴史の中では、まだ新しく認知度も低い手法の一つです。
実生活の中で馴染みがない方にとっては、仕組みの理解さえままならないと思います。
今回は、不動産投資型クラウドファンディングの特徴、メリット・リスクなどのポイントの簡単に解説していきます。
不動産投資型クラウドファンディングとは
ここでは、不動産投資型クラウドファンディングの特徴について細分化して説明していきます。
仕組み
不動産投資型クラウドファンディングとは、一般の個人投資家などから資金を募り、集まった資金を利用して不動産の取得・運営を行います。
投資割合に応じて各投資家に配分されることで、運用益を得る投資商材の一つです。
物件所在地も公開されており、投資先物件の詳細な情報なども自身で細かく調べられるため、納得した上で投資することができます。
一般的な不動産投資における「修繕」「入居者管理」などの面倒なコストを、事業者に丸投げできる点は”手軽にできる”不動産投資として魅力的です。
現物不動産投資やREITとの違いはなにか？
しばしば、現物不動産投資やREITと比較されます。特に、REITとの違いがわからなかったり、同じものと捉える方も多いので、違いを説明していきます。
先ずは以下の表をご確認下さい。
不動産投資型クラウドファンディングとREITでは、投資物件を自ら選択できる点に違いがあります。
不動産投資型クラウドファンディングには募集案件から不動産を選定できる自由度があり、運用益と実際のリターンが比例する傾向にあります。
現物不動産投資は『修繕管理』『入居者管理』の手間などが発生する上に、投資金も数百万円単位から必要になり投資家が限定されます。
REITは、投資した信託商品の投資割合はプロが自動的に分散運用する為、自身で物件の選定が出来ません。
また、自動的に分散投資するため投資リスクが低いのですが、大きなリターンは期待できません。
不動産投資型クラウドファンディングの場合は1万円と低額から投資可能な案件も多く、複数案件に分散投資することでリスクを回避しながら、案件によっては大きなリターンが生まれることもあります。
より安定的に投資したい場合はREITがおすすめで、能動的にやりくりしながら大きな利益を出す投資をしたい場合は不動産投資型クラウドファンディングが向いていると思います。
投資型クラウドファンディングで不動産を選択するメリット
様々ある、クラウドファンディングから不動産を選択するメリットとは一体どのようなものなのでしょうか。
少額（1万円～）から投資可能
不動産投資クラウドファンディングを提供しているサービスは、おおむね最低投資金額が1万円で設定されています。
現物不動産投資の場合は、投資物件の購入費用、リフォーム費用などで最低でも数百万もの費用が発生します。
投資初心者や少額の自己資金で不動産投資を行ってみたい方などにおすすめの投資方法になります。
金融機関の審査もなく書類上の手続きが少ない
不動産投資クラウドファンディングは事業者が間に入るため、管理コスト等が発生し、現物不動産投資と比べて利回りは低下します。
しかし、現物不動産投資は始めるまで多くの手間と労力が発生するという側面もあります。
まず最初に、運用資金を調達しなければいけません。そのためには金融機関向けに審査書類を作成し、事業計画を提出し、融資の審査結果を待ちます。
審査が可決されれば、ようやく資金を得ることが出来ます。
また、投資対象の物件を決定するのも、物件の精査を始めとした時間が必要になります。
次に、物件購入後のプロセスとして、各種保険の加入、万が一部屋が整備されていない場合は、入居出来る状態に整備する必要があります。
これらの作業を、管理運営会社に任せる場合、管理費用が発生します。
不動産投資型クラウドファンディングでは、こうした手間は事業者側の業務となるので、不動産投資を始めるにあたり、余計な労力を必要としません。
金融機関の融資が通り、資金的な目処が立った場合は、現物不動産投資で利幅を大きく狙うという選択肢もありです。それを実行する資金力があれば安定した不動産収益を得られる可能性は上がるでしょう。
それに対して、ミドルリスク・ミドルリターンを選択したい場合は、不動産投資型クラウドファンディングで少額の投資から手堅くスタートするのもアリです。
投資型クラウドファンディングで不動産を選択する際のリスク
続いて、不動産投資クラウドファンディングのリスクを説明します。
元本割れのリスク
不動産相場が急激に暴落した場合は、投資開始時と比べて評価額が半分以下になってしまう可能性もあります。
こうした状態を元本割れと呼びますが、投資を行う際には元本割れのリスクは想定しておく必要があるでしょう。
投資金額が低額であるメリットを生かして、複数の物件に分散投資しておくことがリスクヘッジの有効な方法だといえます。
なお、2008年のリーマンショック前後で東京都内の不動産評価額は平均して10％ほど下がったと言われています。
あくまで平均値ですので、地域や不動産の経済的価値によっても変わります。
ご自身が投資予定のエリアや対象不動産に関する、当時の相場感を把握しておくことは、万が一の場合に備えた予測も立てられると思います。
融資を行なった場合のレバレッジ効果が薄い
現物不動産投資と比較して、不動産投資型クラウドファンディングはレバレッジ効果が薄いです。
現物不動産投資は銀行から住宅ローン融資を受けることで元手を増やし、効率的に利幅を高められます。
金融機関においても、現物不動産を担保に融資を実行しますので、リスクは最小限に抑えられます。
しかし、昨今では不正融資問題などの影響で一般投資家への融資姿勢が厳しくなっており、業界自体が停滞しているのが実情です。
不動産投資型クラウドファンディングの場合も、サービス利用を目的で融資をしてくれる金融機関は現時点ではありません。
まとめ
簡単ではありますが、REIT、現物不動産投資、不動産投資型クラウドファンディングについてそれぞれの特徴と特徴を紹介させていただきました。
投資家の資金状況、投資スタンス、どの程度の流動性をもちたいか、などによって投資先や方法が異なってくると思います。
しかしながら、不特法改正によって「不動産投資型クラウドファンディング」が可能になり、投資の選択肢が広がった点については、歓迎すべきことだと考えています。
私たちとしては、少額から投資できるようになった事は、少しでも多くの皆さまが不動産投資に興味を持ち、参加していただくことで、業界全体が活性化し盛り上がることを願うばかりです。
そいった意味で、不動産投資型クラウドファンディングは、現在の自己資金の範囲内で、コツコツと運用していきたい方におすすめの仕組みと言えるでしょう。
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