誰でも分かる不動産ファンド | 新たな投資先としての可能性とその魅力に迫ってみよう

『不動産ファンド』というキーワードを聞いたことはありますか？

投資や資産運用、もしくはビジネスに興味がある方であれば一度や二度、耳にしたことがあるかもしれません。

『不動産ファンド』は投資商品の一つだと認識している人は多いですが、具体的な特徴や詳細について聞かれると言葉に詰まる方が多いと思います。

正直に言いますが、私自身も詳細に答えられる自信がありません。。。ですが、色々と学習して理解した範囲に限りシェアさせていただきます。もしかしたら、理解度が浅いため、専門的な領域までは踏み込まないかもしれません。ですが「不動産ファンドについて、いまいち分からない」という方にとっては、理解しやすい内容になっていると思いますので、ぜひ最後までお読みください。

不動産ファンドとは？

そもそも不動産ファンドとは何なのか？というところから解説していきます。

インターネットなどで検索すると『不動産投資信託』というキーワードが頻繁に出現しますが、これだと余計に分からなくなってしまい、混乱してしまうと思います。

なので、私は『不動産ファンド』を次のように定義するようにしています。

不動産ファンドとは『投資家のために不動産を保有してくれる大家さんのようなもの』だということです。

不動産ファンドにも様々な種類が存在する

不動産ファンドと一口に言っても、実に様々な種類のファンドが世の中にはあります。

上場不動産投資信託として知られている「J-REIT」も不動産ファンドの一種です。他にも、特定の機関投資家に限定した形で投資対象者を絞り選別するような私募ファンド（プライベートファンドとも言う）や不動産投資信託のように信託制度を活用するファンドもそうですし、不動産特定共同事業として行うものも、不動産ファンドに該当します。

不動産ファンドにも上場しているファンドから、秘匿性の高いファンドまで様々ありますが、不動産ファンドに関して専門的な知識がない方は、今回は、不動産特定共同事業として行うファンドについてのみ理解していただければと思います。

不動産投資信託や私募ファンドについては、専門性が高く、一般の投資家にとっては少し取っ付き難いものですので、以降は割愛させていただきます。

不動産特定共同事業として実施する不動産ファンドとは？

ごくごく普通の個人投資家が不動産投資をするのであれば、不動産特定共同事業として実施する不動産ファンドに投資することをおすすめします。

不動産特定共同事業について少しだけ説明させていただくと、事業者が服すの投資家から出資を受けることによって集めた資金で不動産を購入・運用して、そこで得られた利益を配当として分配する仕組みです。

2017年の不特法改正によって、これまで限定されていた特例事業者の範囲が大幅に拡大されました。これにより、中小企業の事業参入が活発に行われ、さらにクラウドファンディング（インターネット取引）を可能にする制度設計、環境整備が行われたことで、不動産特定共同事業がより活性化されました。

投資家の収入面についても、賃貸不動産への投資が中心になる（中には開発型案件もあります）ため、安定的なストック収入が見込まれるのと同時に、独自の保証システムを採用している事業者が多い点も投資家にとっては大きなメリットです。

不動産特定共同事業の活性化により投資家の裾野は確実に広がりつつある

事業者の規模によって、組成されるファンドの規模や種類は大きく異なります。

ただ一つ言える事は、中小企業の参入により、アパートやマンション、小規模ビルなど、私たちにとってより身近な不動産がファンドとして組成されるようになり、投資家にとっても分かりやすいシンプルな商品設計になってきたということです。

商品を紐解いてみると、最終的には「リスクがどの程度で、利回りはどれくらいか」ということが求められるわけですが、大規模な商品の場合、そこに至るまでのプロセスが複雑に感じてしまう恐れがあります。

その点、日常生活に紐づいているような身近な不動産が投資先であれば、収益構造や入居者などのイメージが湧きやすく「よく分からないから投資しない」ということが起こりにくくなります。

私募ファンドのような機関投資家によって成り立っていた不動産ファンドが、不動産特定共同事業の普及によって、大衆的なものにとして認知されるようになり、多くの一般投資家に広がる市場性の高いものになってきました。

新たな投資先としての可能性を感じる不動産ファンド

今後、日本の家庭内禁輸資産の割合は、貯蓄から投資へ移り変わることは、間違いありません。

年金の受給開始年齢の後退、終身雇用の崩壊、定期昇給の撤廃など、私たちのお金に纏わる問題は、一人ひとりの自助努力をもって解消することが求められているからです。

不動産ファンドに限らず、様々な投資商品が形を変えて進化することが期待できますが、我々の重要な生活インフラである不動産に纏わる商品への投資は、鉄板のものとして、一層普及していくことでしょう。

不動産特定共同事業によって行われる不動産ファンドは、株や投資信託への投資に代わるポテンシャルが十分にあるもので、あラ棚投資先として十分な可能性を感じるものだと私は考えています。