不動産投資とは？初心者が気になるポイントを分かりやすく解説
- 不動産投資とはどんな投資？
- 不動産投資とはどう儲けているの？
- やってはいけない不動産投資とは？
- 初心者におすすめの不動産投資とは？
- リスクを抑えた不動産投資とは？
この記事は「不動産投資とは？」に関する疑問や不安を抱えた方へ向けた内容になっています。
昨今、生活の周囲に「投資」という言葉を見たり聞いたりする機会が増えてきました。株式投資やFX、投資信託や不動産投資、仮想通貨など、本屋では投資のコーナーが設けられています。
それだけ投資に興味・関心を持った人が増えていると言えるものの、投資にリスクはつきものです。
しかし、来たる未来に備えるため、銀行預金の低すぎる利息だけでは不安に感じている人が増えています。自分の身を守る方法として資産運用が注目されているのです。
例えば、不動産投資にも様々な商品があるのをご存知でしょうか。不動産投資とは安定性に優れ、商品によっては手軽に始められる資産運用なのです。
今回は、投資初心者にも分かりやすく「そもそも不動産投資とは何か？」について解説します。
不動産投資とは｜大きく2つに分類される資産運用
不動産投資とは、実際にある不動産を対象にした資産運用です。
「不動産投資とは？」と問われた場合「大家さんのこと」と答える人は多いでしょう。
事実、不動産投資とはマンションやアパートを購入、管理・運営し、入居者からの家賃収入で収益を得ます。すなわち不動産投資とは＝大家さんで間違いはありません。
実は、不動産に関する資産運用は他にもあります。その不動産投資とは下記をご覧下さい。
- シェアハウス・民泊
- 駐車場
- REIT（不動産投資信託）
- 不動産クラウドファンディング
新しい住み方として注目されているシェアハウスや、2021東京オリンピック開催に向けて急増した民泊、都心部に多い駐車場などの運営も不動産投資です。他にも、REIT（リート）と呼ばれる不動産投資信託や、不動産クラウドファンディングも分類されます。
つまり、不動産投資とはマンションやアパート運営だけではありません。
これら不動産投資とは大きく2つに分類されます。それは、実物不動産を所有するか、しないかです。
所有する・しない不動産投資の特徴と違いを解説
マンションやアパートの管理・運用で家賃収入を得るインカムゲイン。所有した不動産を手放し売却益を狙うキャピタルゲイン。そもそも不動産投資とは、これら2つの収益が見込める不動産に投資する事業です。
一方、REITや不動産クラウドファンディングなど実物不動産を所有しない不動産投資とは、複数の出資者（あなた自身）から得た資金で会社が不動産投資を行う事業です。不動産は出資先の会社が所有し管理・運営を行い、得た利益を出資者に配当します。
ひと言で「不動産投資とは」と言っても、不動産を所有する・しないで大きな違いがあるのです。
不動産投資とは｜他と比較した魅力を解説
投資初心者が初めに思うのは「不動産投資とは儲かるの？」「不動産投資とは何で収益を得るの？」「リスクの無い不動産投資とは？」といった疑問や不安ですよね。
まず知っておいてほしいことは、投資にノーリスク・ハイリターンの商品はありません。
その上で、注目される理由として挙げられる不動産投資とは、株やFXに比べて収益が安定していることです。さらに、実物不動産投資に限って言えば、高いレバレッジ効果が得られる点も大きい特徴と言えるでしょう。
ただ、大きな収益を得ようとすれば、それだけリスクが伴います。投資の代名詞的な商品と言えば株式投資やFXです。
実際に、株やFXで収益を得ている人はいます。ですが、熟年のプロですら勝ち続けることは不可能なのです。
様々な金融商品も含め、不動産投資とは誰でも簡単に成功できるとは限りません。
成功へのノウハウ｜リスクを正しく知り、正しく対応すること
理想的な不動産投資とは、いかにリスクを許容範囲内に抑えつつ運用し続けることです。
株やFXは不動産投資に比べてリスクの振れ幅が大きく、一度に大金を得られるチャンスと同時に大負けのリスクが伴うので、ハイリスク・ハイリターンの資産運用と言われます。
リスクの振れ幅が大きい理由は、世界経済は常に動き、各国の経済状況と投資家の思惑が複雑に絡み合っているからです。なので、株やFXでは日本を含めた世界経済の状況を分析し、予測する判断力が求められます。
「たぶん大丈夫だろう」と取引した途端、為替が予想の逆に動くのは日常茶飯事。失敗を取り戻そうとムキになれば損益はより膨らみ、大半の人が挫折する厳しい世界なのです。
一方、不動産投資とは、入居者の家賃収入が主な収入源です。株やFXのような激しい価格変動はありませんので安定性に優れています。
実物不動産投資の基本知識｜安定性に優れた資産運用が魅力
昨今注目されている不動産投資とは、株やFXに比べて経済の影響を受けにくく収益の安定化が見込めるので、ミドルリスク・ミドルリターンの資産運用と言われます。
＊REITに関しては証券取引所に上場している金融商品なので、他の不動産投資に比べて景気の影響を受けやすくなります。
もちろん運営しているマンションやアパートが常に満室状態とは限りませんが、災害の影響で不動産が倒壊でもしない限り、安定した収益を見込めるのが利点です。
「リスクを避つつ安定性を求め、さらにミドルリターンを狙いたい！」と考えている人にとって、不動産投資とは魅力的な資産運用になるでしょう。ですが、本業で働きつつマンションやアパート運営は大変な労力です。
そこで、管理を企業委託やサブリース契約を活用すれば、自身も働きつつ不動産投資の家賃収入も可能なので、働き盛りのサラリーマン世代にも不動産投資はできます。
不動産投資とは、安定性に優れたミドルリターンの資産運用をしたい人向けの商品です。
REITの基本知識｜プロが代わりに運用することで手軽な資産運用
REITとは、日本版でJ-REITとも呼ばれる不動産投資信託で、複数の出資者から得た資金をプロが運用し、得た収益を配当する金融商品になります。運用する不動産は出資先の会社が選ぶので、出資者本人が不動産を選択できないものの、ホテルや物流施設、インフラなど種類の多さが特徴です。
さらに、5万円程度の低予算で利回り3％〜5％が見込める手軽さも魅力で、実物不動産のリスクとも言える巨額の費用を抱える心配もありません。
また、家賃収入で得た利益の9割を出資者に配当すれば、法人税が免除される税法上の特例（租税特別措置法第67条の15）もあり、安定した収益が見込めるのも魅力です。
プロが運用するので何かと手数料が発生しますが「知識や経験、予算も無いけど、とにかく手堅く長期的な資産運用がしたい」という人向けと言えるでしょう。
不動産投資とは、実物不動産に限定しなければ低予算でも始められるのです。
不動産クラウドファンディングの基本知識｜今最も注目されている不動産投資とは
不動産特定共同事業法に基づいた、会社が複数の出資者から得た資金で行う不動産投資事業です。REIT同様に実物不動産を所有せず、出資先の会社によって管理・運営されるので、出資者本人が不動産管理を担うことは特にありません。
不動産投資のリスクを最小限に抑えつつ、安定した収益を目指すローリスク・ミドルリターンの資産運用が魅力的な商品になります。
1口10万円と少ない予算でも始められ、選ぶ会社や不動産によるものの、年利5％〜8％辺りで運用できる点も魅力です。少額投資も可能な点からリスク回避用の分散投資にも長け注目されています。
ここで、不動産クラウドファンディングと良く比較されるのがREIT。“複数の出資者から得た資金で不動産投資を行う”という部分は同じなので、混同しますよね。
REITとの違いは、景気による価格変動リスクと流動性です。
REITは証券取引所に上場している金融商品の特性上、景気の影響を受けやすい傾向にあります。一方の不動産クラウドファンディングは、家賃収入を主な収入源にしているので、直接景気の影響を受けにくいのです。
他にも、REITはいつでもお金を引き出せる一方、配当金の払込日まで原則引き出せない流動性の違いもあります。
不動産投資とは、REITや不動産クラウドファンディングといった様々な方法があることがお分かりいただけたでしょうか。
不動産投資とは｜メリット・デメリット（リスク）を解説
ここでお伝えしたいのは、不動産投資とは、何も知らないで投資する姿勢そのものが最も危険なリスクということです。
もし「理想的な不動産投資とは？」と聞かれた場合、どう答えますか。
不動産投資とは、決して楽で簡単な資産運用とは言えません。有益な情報を逃さないよう「理想の不動産投資とは？」と常にアンテナを伸ばしていきましょう。
実物不動産投資｜最大のメリットが最大のリスクを伴う
実物不動産を所有した不動産投資のメリット・デメリット（リスク）をまとめました。
【メリット】
- レバレッジ効果で収益UP
- 空室にならない限り安定した家賃収入
- もしもの時も団体信用生命保険で安心
- 年金対策として活用できる
【デメリット・リスク】
- 入居者が居ない・家賃滞納のリスク
- 経年劣化や風評被害による不動産価値低下リスク
- 地震・災害による破損や倒壊リスク
主な収益は入居者の家賃収入です。住みやすい環境を提供することで安定した収益に繋がり、レバレッジ効果で高収入も見込めます。
また、実物不動産は生命保険にもなります。その仕組みが団信（団体信用生命保険）です。団信とは、ローン返済者が死亡、重度の障害など“ローン返済ができない状態”の際、残高が完済される保険になります。実物不動産を財産になるので、万が一の時でも安心ですよね。
他にも、年金対策として不動産投資を始める人が多くいます。実物不動産があれば、年金だけに頼る不安も解消されるからです。
一方でリスクもあります。不動産投資とは、言い方を変えれば”人に住処を提供する事業”です。つまり、住み心地が悪ければ空室が増え、収入減に繋がります。
そして治安の変化や風評被害、経年劣化によって不動産価値は下がり、売却するにも買い手が付かなければ売れません。実物不動産投資とは様々な手続き上すぐには売れないのです。
何よりレバレッジ効果が得られなければ、家賃収入で対応できなくなる可能性もあります。
このため、“入居者が求める不動産投資とは何か？どこの不動産に投資すべきか？“を見極めなければいけません。
要注意！目的が違うことで起こりうる弊害とは何か
ここでお伝えしたいことは、不動産会社と不動産投資家で、不動産に対する目的が違うということです。
不動産投資の失敗にありがちな“やってはいけない“不動産投資とは、収益の見込めない不動産に投資してしまうパターン。
不動産投資とは、収益が見込めそうな不動産に投資することが目的です。一方の不動産会社は、あなたの投資を成功させる目的はなく、あなたに不動産を売ることが目的です。
このため、不動産投資とは不向きな不動産物件を紹介してくる可能性があります。特に追求もせず言いなり状態では、取り返しのつかなくなる可能性が高くなるばかりです。
理想の不動産投資とは、パートナーとなる不動産会社選びが最も重要と言っても過言ではありません。利益を見込める不動産に投資するためにも、投資家自身も「不動産投資とは？」と考え知識を吸収すべきです。
REIT・不動産クラウドファンディング｜低予算の分、見返りも低い
次に、REITと不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット（リスク）についてまとめました。
【メリット】
- 少ない予算から始められ精神的負担も少ない
- 分散投資でリスク回避も容易
- スマホで手軽に資産運用可能
- 運用に伴う管理が不要
【デメリット・リスク】
- 狙った商品に投資できない・投資先を選べない
- 元本保証されない・元本割れリスク
- 少額投資の場合、大きな利益は得られない
- 地震・災害による破損や倒壊リスク
上でも触れていますが、何より大きいのが“低予算でも始められる手軽さ”です。
1口10万円と手頃な価格から始められ、分散投資することでリスク回避にも繋がります。
不動産クラウドファンディングでは、優先劣後スキームを採用してる会社が多く、元本割れリスク回避にも繋がる点も魅力です。会社選びの判断基準として確認することを強くおすすめします。
一方のデメリット・リスクは、人気物件だと応募が殺到するので出資できない場合があります。会社により物件数は偏るため、好きな不動産へ必ず出資できるとは限りません。
REITに関しては不動産投資信託の特性上、手数料が発生するので、手軽な反面収益が下がるのも特徴です。
また、元本割れのリスクや、不動産の破損や倒壊のリスクは実物不動産を持っていなくても同じになります。
そして少額投資で始めた場合、得られる利益も少なくなりますが、利回り5％〜8％なら銀行預金に比べて十分すぎる利回りです。
不動産投資とは？初心者が気になるポイントを解説
ここからは、投資初心者によくある「不動産投資とは？」の疑問や不安について紹介、解説していきます。
不動産投資とは、どの様な投資ですか？
実物不動産を購入、管理・運用し家賃収入を得るインカムゲイン。所有不動産を売却した時の売却益、キャピタルゲイン。この2つの収益が見込める不動産に投資する事業のことです。
一方、REITや不動産クラウドファンディングでは、複数の出資者から得た資金を会社が運営し、得た収益を配当する仕組みです。つまり、実物不動産を所有しない点が大きな違いになります。
やってはいけない不動産投資とは何ですか？
ズバリ、収益の見込めない不動産に投資することです。
そもそも不動産投資とは、不動産に投資することでインカムゲインとキャピタルゲインを狙うのが目的であり、誰しも損をしたくて投資はしませんよね。
なので「この不動産なら大丈夫！」と自信が持てる不動産を見つけることが大前提になります。
理想的な不動産投資とは、リスクを許容範囲内に抑えつつ運用し続けることなので、理想に叶う不動産に出会うまでは我慢も必要です。
不動産投資とは、どの様な不動産を購入すべきですか？
ポイントは、あなた自身が「是非ここに住みたい！」と思える物件かどうかです。利便性や住み心地はもちろん、トラブル回避のためにメンテナンスも重要になります。
周囲の環境や人口密度、近隣駅の利用者数やアクセス面などのデータも選定材料として有効でしょう。
また、選定基準としてハザードマップの確認もおすすめです。日本は地震や台風など自然災害の多い国なので、危険な場所に建設された不動産では破損や倒壊の恐れもあります。
軽率な判断はせず、様々なパターンを想定し最適な不動産を選びましょう。
不動産投資とは、パートナーとなる不動産会社が最も重要と言っても過言ではありません。
不動産会社と上手に付き合っていくために、不動産投資の知識、ノウハウを学び、交渉する力も必要です。
実際のところ、不動産投資とは儲かるんですか？
不動産投資に成功し利益を得た人はいます。不動産投資によって成功した人達のノウハウ本は多く出版されているので、参考にしている人は多いでしょう。
しかしながら、不動産投資を含めた投資の世界において“必ず”や“絶対”はあり得ません。価格変動により元本割れリスクがあり、時期や場所によって同じように成功するとは限らないのです。
なので、不動産投資に対する正しい知識を得て、しっかりとした計画を立てた上で取り組みましょう。
初心者におすすめの不動産投資とは何ですか？
まずは低予算で始められる少額投資がおすすめです。例えばREITなら、1万円以下から積み立て投資できる商品もあります。
投資する額が安くなるほど得られるリターンも少なくなりますが、投資を実際に行った経験が今後に活きてくるからです。
リスクを抑えた不動産投資とは何ですか？
ローリスク・ミドルリターンの不動産クラウドファンディングをおすすめします。
低予算からのスタートが可能で、巨額の借入金を抱える心配もありません。
さらに優先劣後スキームを採用した会社であれば、よりリスク回避に繋げられるので、口座解説前には会社情報をチェックしておきましょう。
TOMOTAQUなら、優先劣後スキームも採用し、利回り8％の不動産商品もあるのでおすすめです。
まとめ｜不動産投資とは、未来の可能性を秘めた選択肢
不動産投資とは、施設や住居などの不動産を投資対象にした資産運用で、大家さんをイメージする人は多いでしょう。他にもREITや不動産クラウドファンディングといった資産運用もあります。
不動産投資とは、実は様々な商品の選択ができる資産運用です。
全ての投資商品に言えることですが、投資にリスクはつきものです。実物不動産を購入しても運用に失敗すれば、軌道修正は難しくなります。
初心者は特に不安を感じているでしょう。ですが、勉強することで不安を払拭できる場合があります。
不動産投資とは、あなたの未来を変える可能性を秘めた“投資という選択肢“のひとつです。まずは一歩を踏み出してみましょう。