不動産投資のリスクを上手く回避する３つの方法
不動産投資とリスクは切っても切れない関係にあるのは、不動産投資に興味をお持ちのあなたはご存知ですよね。どうしても大きな金額が動くため、最後の一歩で二の足を踏んだ経験をお持ちの方も多いはずです。
不動産投資にとって付き物であるリスクに対して、私たちはどれだけ上手に回避し、どれだけ上手く付き合っていけるかが、リスクを大きなチャンスに変える大きな分岐点なのです。
不動産投資の場合、株式投資と異なり、競合する相手の多くは、投資を専業にしているプロの投資家ではなく、どこにでもいるような”おじちゃん”だったりします。相手は一般の投資家ばかりですので、あなたにも十分な勝機がある投資です。
不動産投資のリスクを回避するためには、
- 不動産投資に関する正しい知識と情報の収集
- 金融機関と融資に関する正しい情報の取集
- 管理会社選び
これらの対策をしっかり実践ことで十分回避可能なのです。
これから不動産投資を始めようと考えている投資家が最も気にしている、不動産投資のリスクについて紹介し、それを上手く回避するための方法を３つに分類してご紹介していきます。
それでは始めましょう。
物件選びのリスクを知り回避する
まず最初は『物件』についてです。
不動産の世界では「千三つ（せんみつ」という言葉があります。この言葉には色々な意味がありますが、ここでは”1,000の物件に対していい物件は3つしかない”と解釈しておきます。
『不動産投資は物件選びで決まる』とも言われていますが、”いい物件”を選ぶために不動産投資家はどのようなことをしたらよいのかをまずは一緒に考えていきます。
仲介会社との関係性を構築するすることでリスクを回避する
仲介会社の営業マンも”人の子”です。嫌いな人には”いい物件”を紹介しようとは思わないでしょうし、購入する意志のない人には、”いい物件”を紹介したくない。これが人の心情だと思うのです。
ですから、あなたが不動産投資のリスクを回避して成功したいならば、仲介会社にとってあなたは”いいお客さん”でなければなりません。
具体的には、購入する物件の指標（購入するかしないかの判断の基準）をあらかじめ決めておくことで、仲介会社からの提案があった際に即答（もしくは出来るだけ早く返答をする）できるようにしておくことです。
こうすることで、相手の信用を勝ち取ることができ、仲介会社にとっても”一緒に仕事をしたい投資家”だと認知されていくことでしょう。
さらに、ある程度関係性が構築できた段階においては、私はこのような条件だったら購入するといった情報を仲介会社にお伝えしておいたり、現在の状況を積極的に共有すると喜ばれます。
自分自身の近況報告を含めた定期的なコミュニケーションを重ねることで信頼関係が構築できますし、上下関係の取引ではなく、お互い無くてはならないパートナーだという共通意識が芽生えていきます。
不動産投資に関する知識を積極的に吸収することでリスク回避する
投資家は良質な知識の得るために、不動産・不動産投資に関する学習を積み重ねていくべきです。
『不動産投資は物件選びで決まる』と先述しましたが、あなた自身にそのベースとなる知識がないと、その物件自体が”いい物なのか悪いものなのか”判断ができません。
仲介会社の仕事は不動産を販売することになります。当然、販売する物件は”いいもの”もあれば”悪いもの”もあり、紹介する物件に対して「これはオススメしません」なんて言うわけがないのです。
後々「騙された」と嘆いていても、それは不動産投資の知識が薄く、勉強が足りないあなたの責任になります。ビジネスとは、情報の格差で成立していることを忘れてはならず、あなたが”騙されたく”なければ、しっかりと知識を身に付けてから不動産投資のフィールドに参戦するようにしましょう。
学習については諸説ありますが、不動産投資やそれに関連する書物を最低でも30冊程度は読むようにするといいと思います。高額な物を金融機関の融資を使って購入しあなたは投資家になるわけですから、それぐらいの学習はしておいて損はありません。
信頼できるセカンドオピニオンを活用することでリスクを回避する
仲介会社との関係性構築や不動産投資に関する学習が大事だとお伝えしてきましたが、可能であればセカンドオピニオンを用意することをオススメします。
このセカンドオピニオンを用意することで、不動産投資のリスクの大部分は解消できます。
セカンドオピニオンに関しては、投資家にとって近ければ近い人ほど望ましく、個人的な付き合いができる人がであれば尚良しです。家族や親戚、学生時代の友人、仲のいい友人など、利害関係が薄い人や付き合いの長い取引業者などがオススメですし、場合によっては不動産を売ることを主業としないコンサルタントを活用することでも構いません。
これにより、購入を検討している不動産に対する『良し悪し』や『アドバイス』を頂けたり、賃料相場に対する賃料や利回りが適正かどうかのアドバイスを受けることができます。
このように、不動産投資におけるパートナー作りと投資家自身の知識の向上によって、物件選びに失敗するリスクを回避することができるのです。
金融機関からの融資に対するリスクを知り回避する
不動産投資におけるリスクについてアンケートを取ったら、ほとんどの投資家がこのリスクを入れるでしょう。
それが『金融機関からの融資に対するリスク』です。
このリスクについては、特に不動産投資未経験者が気にする部分です。日本では、金融に関する教育が発達していないため、投資や融資に関する正確な知識を身に付けることが出来ず、ほとんどの人が、借金＝悪という感じの脊髄反射を起こしてしまう傾向があります。
この点については、金融機関と借入（借金）に関する正確な情報を得ることで、リスクに対する考え方が180°変わると考えています。
債務不履行とは
金融機関の融資に対して想定されるリスクは、何といっても『債務不履行』に関するリスクです。これってどういうことでしょうか。
債務不履行になることでどのようなリスクがあるのでしょう。
「夜遅くに債権者（銀行）から電話がかかってきたり、怖いお兄さんが自宅に何度も督促に来るため精神的に参ってしまうのではないか・・・」
こんな事を考えているのであれば、それは変なドラマの見過ぎです。
借金の取り立てに関しては、貸金業法によって厳格なルールがあります。
- 正当な理由がない限り朝8時～夜9時以降の電話での督促は禁止
- 債務者からの申し出があった時間以外の取り立ては禁止
- 正当な理由がない限り、自宅や職場へ訪問しての取り立て
- 第三者への口外
- 本人（連帯保証人）以外への取り立て
他にも細かなルールが定められているため、一般的な金融機関であれば、私生活や仕事に直接的な影響が出ることはまずありません。
その点に関して、もしあなたが誤解されているようであれば、ぜひ知っておいて下さい。
誠実な話し合いで解決策は見つかります
仮に、支払いが遅延したり難しくなった場合でも金融機関と誠実に建設的な話をすれば、何かしらの解決策が見つかります。
さらに、不動産自体が担保になりますので、それを売却して借金を棒引きしたり、返済計画を組み直すことも場合によっては可能なのです。
金融機関からの電話に出なかったり、居留守を使うような不誠実な行為さえしなければ、必ず解決策は見つかりますのでご安心下さい。
自己破産なんてそうそうしません
金融機関からの融資をリスクだと捉える人は、自己破産のリスクを考えているのではないでしょうか。
事業をしていれば、いい時も悪い時もありますが、自己破産に関しては次元の違う話です。
一個人投資家が最初の不動産投資で自己破産をするということは考えにくく、金融機関もいきなりそのような大金を融資することは、まずありません。
そもそも、そのようなネガティブな考えから始めるのではなく、どうしたら不動産投資が上手くいくのかを真剣に考えるべきです。
不動産投資は銀行を味方につけるくらいの気持ちで
「銀行を味方につけるくらいの気持ちで」と書きましたが、実際に銀行は味方であり、不動産投資におけるあなたの最高のパートナーなのです。
金融機関の融資を不動産投資におけるリスクだと考えているあなたは、銀行は敵だと思っていないでしょうか。
いいえ違います。
銀行は不動産投資におけるあなたの最高のパートナーになりますので、日頃から良好な関係を構築して、あなたの味方になってくれるのです。
空室リスクをきちんと理解して回避する
実際に運用が始まると投資家は、入居者からの賃料収入によって利益を出していきます。あなたが購入した収益不動産に空室が発生し入居者が減ってしまえば、その分家賃収入が減少します。当然、入居者がいなければ収入はありません。
前述した通り、私たちは、金融期間から融資を受けて不動産投資をしますので、リスクを回避するためにも『空室対策』に関しては、日々アイディアを控えておくなどして考えておかなければなりません。
管理会社選びで不動産投資のリスクは回避できる
空室対策は2つになります。
『空室を出さないこと』と『空室期間を短くすること』です。
シンプルですが、こういうことです。
空室を出さない管理会社、空室をすぐに無くしてくれる管理会社を選ぶことで、不動産投資におけるリスクは回避できます。
空室を出さない対策
『空室を出さない対策』については、管理会社が日頃のメンテナンスをしっかりすることで回避できます。
もちろん、転職や転勤、結婚や出産といった人生の節目には、職場に近い地域に暮らす必要がある、地方に引っ越す必要がある、広い部屋に住む必要がある、緑豊かで閑静な場所に住みたい、といった理由が伴うので致し方ありませんが、現状の住まいに対して不満がなければ、入居者は引っ越しをする理由はなくなります。
ここでいう日々のメンテナンスとは、どういうことでしょうか。具体的には、共用部の定期的な清掃や放置自転車のチェックといった日常的な管理（清掃）業務を怠らないことです。
他にも、共用部や階段の蛍光灯が切れていたり、隣近所の騒音問題に対して迅速に対応するようなことも重要になります。
定期的な巡回訪問で、管理会社の目線でしっかりとその物件をチェックをするような管理会社を選ぶことが大切になります。
空室期間を短くする対策
人が同じところに一生住み続けることはないわけで、不動産投資をしていれば、空室が出るのは当然です。むしろ、”空室”というものに対して、どう”上手に付き合っていく”かが重要になります。
『空室対策を制するものは不動産投資を制する』
こんな格言が実際にあるかは分かりませんが、空室期間を出来る限り短くするために『入居付に強い管理会社』を選ぶことが、不動産投資におけるリスクを回避するための重要なポイントになります。
管理会社選びにおいては『入居付に強い管理会社』を選ぶようにしましょう。
適正な賃料を把握し調整する
投資期間の経過とともに建物や設備が古くなってきて、入居者者がなかなか決まらないような状況になってきたら、投資家は賃料の見直しも視野に入れなければなりません。
賃料の値引きは、不動産投資の収益に直結するため可能な限り避けたいのが本音だと思います。ただ、空室の状態が数か月以上続くようであれば、そこには何かしらの問題があるわけで改善をする必要があります。
あなたの不動産の賃料が築年数や間取り、駅からの距離、設備などの点で近隣相場に対して高いのか安いのか、を確認していきます。
投資先の物件がどのような属性の方をターゲットにしているのかによっても変わりますが、長期的な入居が見込まれるファミリー層や子育てが終わったような世帯の方をターゲットにしているようであれば、賃料を下げてでも入居してもらうのも方法の一つです。
隣近所とのバランスもあります。安易な値引きをすることでハレーションが生じる場合もあるでしょう。そういった意味で、賃料値引きはとてもセンシティブな問題なのかもしれません。
ただ、空室である限りその部屋から得る収入はゼロなわけですから、臨機応変な対応が求められます。
リフォーム・リノベーション・設備の入れ替えはリスクを伴うケースが多い
最後に、設備投資とそのリスクについてお伝えします。
部屋のリフォームやリノベーションについては、管理会社の提案を真に受けることなく、費用対効果をしっかり考えて実施するべきです。部屋を綺麗にしたり、畳の部屋をフローリングに変更するようなリフォームや思い切って間取りを今風に変更するようなリノベーションについては、賃料も高く取れる場合もあり、入居率も向上するでしょう。
ただし、その費用をこれから先何年で回収できるのか、その物件に対する出口戦略をどう考えているのかによっても判断が変わってきますので、賃料が高く取れるという目先の数字で判断するのではなく、中長期的な判断をするようにしましょう。
安易なリフォームやリノベーション、最新設備の導入は不動産投資のリスクに直結する場合はあります。
最新の設備や綺麗な外観の賃貸住宅は賃料も高く人気がある一方で、建物の外観が古く、設備も古いが賃料が安いような物件に対する需要もあることを忘れないでください。
様々な事情で生活保護受給を受給しているような世帯、低所得者、住宅にお金を掛けられない事情がある方にとっては、賃料の安さを最優先で考える傾向にあります。このような入居者は一度入居するとなかなか退去しない傾向にあるため投資家にとっては安定的に家賃収入をもたらしてくれる質の高い入居者であると言えます。
実際に多くの不動産投資家に話を聞くと彼らは、築古の中古アパートのみを安く購入し、3‐5万円程度の安い賃料で入居者を募り、長く住んでもらい安定稼働を続けているのです。
築古の物件を”そういう商品”だと割り切って、大きなリフォームやリノベーションを施すことなく貸し出している投資家も実際に多くいることを、ぜひ知っておいていただきたいところです。
不動産投資のリスクは回避できる部分が多い
長くなってしまいましたが、不動産投資には様々なリスクが存在します。不動産投資は『投資』ですので、リスクがゼロなんてことはあり得ません。
リスクがあるからこそリターンがあるわけで、当ブログを読んで下さっているあなたには、そのリスクを可能な限り排除する術を身に付けていただきたいと私は思っています。
まとめると不動産投資のリスクは『物件選び』から始まりそのリスクを上手に回避する。続いて『金融機関の融資』については正しい知識を身に付けて必要以上に恐れない。そして『空室に関するリスク』については、近隣相場を意識した賃料設定を慎重に判断することと、設備投資については、本当に入居者の需要と合致するのかという判断によって十分回避することが可能なのです。
不動産投資は現物資産を保有することになりますので、インフレ対策になるという副次的なメリットもあります。
正しい知識と決断する勇気を持つことで、あなたの資産形成における重要な役割を果たしてくれるものになると信じております。