そろそろ闘いに終止符を打ちましょう「持ち家vs賃貸」についての結論を書きます
ありがたいことに、この手の相談は、もう何百回、何千回と受けていてお客様の求めている答えは、「どっちが金銭的に特なのか？損なのか？」であることが分かりました。
ですので、今回は資産形成的な側面で、「持ち家vs賃貸」の話を進めていきたいと思います。
生活の流動性を求める場合は、ハッキリ言って賃貸がいいに決まってますので、今回は前提条件からは外します。
不動産＝負動産であるという考え方について考えてみる（賃貸派の考え方）
まず、持ち家に関するネガティブな意見を検証してみたいと思います。
なぜ、「不動産」が「”負”動産」と言われるのでしょう。
大きく分けて理由は2つあります。
資産を持つ＝負債を抱えるという考え方
1つ目は長期的な負債を抱えるという点です。
住宅ローンで家を買った場合、家という資産は手に入ることができますが、同時にそれと同等の負債を抱えることになります。
財務会計上の資料にバランスシート（以下：BS）というものがあります。BSに置き換えて考えてみましょう。
便宜上、数字を分かりやすくしますが、500万円の貯金を持っている資産家Aさんが、3,000万円の戸建てを頭金0円、30年ローンで購入したとしましょう。
その時のBSの移り変わりは以下のようになります。
購入前は、資産と純資産が500万円だったのが、住宅ローンを組んで不動産を購入した途端、負債が増えて、純資産も増えました。
これが俗に言う、資産家の初期の状態を表していて、Aさんは資産家の仲間入りを果たしました。
時間軸を20年度に進めてみましょう。
資産家Aさんは、住宅ローンを滞りなく返済し、20年で元金1,900万円を返済しました。
その時点でのBSはどのようになっているでしょう。。。
20年後、住宅ローンを返済したためにローンの負債の部分が減り、その分純資産が増えているのがわかると思います。
なお、便宜上ここでは物件における価値の目減りについては考慮していませんのでご注意下さい。
これが負債のイメージになります。負債を抱え続けるということに対して、ネガティブなイメージを持つ方多く、それが”負”動産という言葉に繋がっているのです。
資産ではあるが流動性がない
2つ目は、「資産」ではあるが、「流動性」がない点に着目します。
先ほどのBSの続きを見ていきましょう。
30年後、投資家のAさんは住宅ローンを完済し、持ち家は「純資産」となりました。3,000万円で購入した不動産は純資産となり、資産＝純資産の状態になりました。（※）ここでは便宜上、建物の減価償却による資産価値の目減りは考慮していません。
とはいえ、Aさんの現金は500万円しかありません。。。
資産は大きく分けて、固定資産と流動資産に分けることができます。
- 固定資産：流通を目的としない。または1年以上の長期にわたり保有または利用することを目的とする資産。
- 流動資産：固定資産に該当しないもの（現金または現金化できるもの）
不動産は固定資産に分類され現金化が難しいものであると言われています。
この辺りも、BS上”重くなる”と言われ、持ち家が敬遠される理由になります。
また、固定資産である持ち家には、お馴染みの固定資産税がかかりますし、修繕費用等の維持費もかかります。
この辺りもネガティブな要因となっています。
賃貸派の意見を要約すると・・・
賃貸派の考えを方を要約すると、自分自身のBSをスッキリさせることを強く意識していることがうかがえます。
それによって、多少のコストはかかるにしても、身動きの取りやすい環境を維持することを望んでいるのです。
「身動きが取りやすい」「ライフスタイルに応じた住環境を確保したい」「家なんかに人生を縛られたくない」などの理由は、全てここに行き着くのです。
老後に向けた資産形成の柱になる（持ち家派の考え方）
これまで散々、不動産におけるネガティブなイメージについて説明しました。「家なんて持ちたくない」と思われた方、もう少しお付き合い下さい。
持ち家を所有するということは、老後に向けた資産形成に繋がっていることを忘れてはいけません。
持ち家にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
賃料を払う必要がない
住宅ローンを完済した段階で金銭的な負担が一気に軽減されます。
一般的な住宅で、6万円～12万円前後（個人差はあります）の住宅ローンを払うことになりますが、ローン完済後は一切払う必要がなくなるのです。
一般的に、住宅ローンの返済期限は定年退職前後を目安に設定されています。
給与収入がなくなり、年金生活がスタートする段階で、住宅に関する費用がなくなることは、金銭的に安定した老後の生活を送るためには重要な要素です。
住宅の選択肢が広がる
持ち家があることで、老後の住宅の選択肢が広がるのは間違いありません。
「子供が独立したので、もう少しコンパクトな家に引越したい」
「将来的な免許の自主返納も視野に入れて、交通の便がいい駅チカのマンションに引越したい」
「緑豊かな田舎でのんびりとした生活を送りたい」
これらの希望は、マイホームを売却することで資金的に叶えやすくなります。
賃貸で生活していた人が定年退職後に、住宅を購入する選択肢は取りづらいですが、その逆はいくつもの選択肢を持つことができるのです。
リバースモーゲージによる融資制度は最強である
先程、持ち家には流動性が低いと記載しましたが、リバースモーゲージローンを活用することで、流動性の高い資産であると捉えることもできます。
この制度の詳細はここでは割愛しますが、固定資産である持ち家を流動資産として捉えることができます。
リバースモーゲージについては、以前書かせていただいた記事も参考にしてみて下さい。
老後の生活資金や娯楽資金などを持ち家を担保にお金を借りることができ、契約者が亡くなった時点で不動産によって返済される融資制度です。
要するに、持ち家を担保に生きている間は返済しなくていい融資なのです。
この制度は非常に興味深く、持ち家を所有する大きなメリットになるのではないかと個人的には考えます。
最後に・・・持ち家派はどのような不動産を購入するべきか？
これまで説明させていただいた内容を自分なりに解釈した結果、なんとなくですが理想の「持ち家像」が見えてきた気がします。
- 土地自体の価格が下がりずらい（もしくは上がりそう）物件
- 資産価値が大きく下がらない物件
- 不動産を担保に融資が受けられる物件
これらを総括すると、築10年～20年前後の中古戸建てが資産形成においては理想的なのではないかと考えています。
東日本不動産流通機構より「築年数から見た首都圏の不動産流通市場2016年