少額から始めよう！！手軽にできる”不動産投資”は不動産クラウドファンディングからスタート

伝統的資産として、預金、債券、株式の3つがあると言われていますが、その次にあげられる資産としてあるのが不動産です。中でも、収益不動産への投資は多くの方が認知する投資手法になり、投資といえば『不動産投資』と言われるほどメジャーな投資手法として認知されています。

我々は、この不動産投資の可能性や魅力を一人でも多くの方に知っていただきたいのですが、不動産投資、特に現物不動産を購入して運用するような代表的な手法に関しては、非常に難しい側面もあります。

事実、多くの投資家が不動産投資に対して”二の足を踏む理由”がそれで、投資家の多くは様々な可能性を探り、不動産投資に関する代替商品を探しているのです。

Contents

不動産投資を始めるにあたっての障壁とは？

まずは、不動産投資について情報整理していきます。

不動産投資とは、現物不動産を購入し、テナントに貸し出すことで入ってくる賃料収入によって収益を得ます。その収益の中から、不動産の購入資金にあたるローンの元金と金利、管理費、税金などを支払い、残ったお金を最終的な利益として投資家の手元に残す投資スキームです。

一般的にその利回りは、その地域や築年数によって変動しますが、都心の新築は低く、地方の築古は高いといった傾向があるようです。

伝統的資産の利回りについては、預金が0.002%、債券が0.03%、株式が1.92%（2021年6月末時点の東証一部加重平均利回り）であることと比較しても高い傾向にあり、その運用方法を間違えなければ、効率のいい投資になることは、ほぼ間違いありません。

ですが、現物不動産投資には投資家の投資意欲を削ぐような事実もあります。

金融機関からの融資リスク

投資意欲が削られる理由の一つが金融機関からの借り入れです。

現物不動産投資のメリットとして、自己資金以上の投資が可能な点があります。これをレバレッジといいますが、金融機関を上手く活用することによって、レバレッジ効果を何倍にもすることができます。

その一方で、金融機関からの借り入れ、そのものをリスクだと捉える人も多く「借り入れをしてまで投資をしたくない」と考える方が大多数を占めています。

さらに、借り入れを利用して不動産投資を始められるとはいえ、一定の自己資金は必要だと言われています。購入する不動産や想定利回りによっても変わってきますが、自己資金は20‐30％が目安です。

これは、画一的なルールというよりも、自己資金が多い方が健全な運営ができる可能性が高くなりますし、金融機関としても貸し出したお金が焦げ付く心配が少なくなることを意味しています。

ですので、状況によっては自己資金ゼロで不動産投資を始めることも可能ではありますが、現在の情勢などを踏まえるとやや難しい選択であると言わざるを得ないでしょう。

専門的な知識と運用ノウハウが必要になる

また、不動産投資を始めるには、一定レベルの専門的な知識と運用ノウハウが必要になります。これもマストではありませんが、不動産投資で成功する（＝利益を残す）という意味では、知識とノウハウは絶対だと思います。

知識やノウハウと言っても、全て自分自身で行うために得るわけではありません。実際の実務の多くは、賃貸管理会社に委託することになりますが、その業者と対等に渡り合えるために必要な知識やノウハウになります。

大家さんにあたる投資家自身も一定レベル以上の知識を持っていることで、的確な判断と賃貸管理会社への依頼ができるようになり、それはプラスに作用するものです。

ずぶの初心者が知識やノウハウもなしに不動産投資を始めて、上手くいくことは非常に稀で、投資の一種ではあるものの、賃貸経営という立派な経営になります。

専門的な知識と運用ノウハウを得るには、それ相応の時間と労力が必要になります。

不動産投資をもっとも身近で手軽に始めたいという人は多いようです

不動産投資の知名度は様々な投資商品の中で群を抜いて大きいです。

しかし、その知名度とは裏腹にプレイヤーの数は限定的なのは、これまでお伝えしてきた理由によるところが大きく、多くの投資家は、手軽で気軽に不動産投資ができないものかと、常に情報収集をしているところだと思います。

なぜ投資をするのか？多くの方は一過性の泡銭がほしいわけではなく、将来の暮らしを見据えて投資をおこなっています。ですので、不動産投資に関しても、多くの人が公平で平等な投資ができるようになってほしいものですね。

特定の知識や財力を持ち、リスクを最大限許容できる人だけでなく、より一般に大衆的にできる不動産投資を紹介します。

それが不動産クラウドファンディングです。

みんなが参加できる不動産クラウドファンディングは不動産投資の救世主

不動産クラウドファンディングの投資家の裾野を広げるという意味で非常に大きな役割を担っています。繰り返しになりますが「不動産投資をしたいけど、借り入れリスクや知識やノウハウがない」といった理由で不動産投資を断念している投資家にとっては大きな選択肢の一つになります。

不動産クラウドファンディングは投資先の商品や契約形態によっても異なりますが、匿名組合型では、一口1万円から投資可能な商品が多数紹介されていたり、共同持分が発生するような任意組合型のファンド商品においても一口、数百万円程度で始めることが可能です。

投資家の様々な投資目的にあった商品が販売されており、資産運用型から節税対策型まで幅広く対応しているのが不動産クラウドファンディングの魅力の一つでもあります。

長期的に資産形成をしていきたいような若者世代にとっては、少額の投資を積立感覚で行い、じっくりと時間をかけながら運用していくような投資手法を取ることができます。

一方で、多くの資産を保有するような資産家にとっては都心一等地の不動産を購入することで、その圧縮効果が期待できます。ただ、都心一等地の不動産は極めて高額になるため、なかなか購入することができません。そんな時に、不動産クラウドファンディングを活用すれば『持分共有』という形をとることができ、効率的に税金対策ができます。

このように様々な投資家層のお金の課題を適切な形で解決してくれるのが不動産クラウドファンディングになり、不動産投資の救世主であることをお伝えしておきます。

他の投資手法で不動産投資を始めるも可能だが・・・

不動産投資に何らかの形でチャレンジしてみたい人は多くいると思いますが、不動産クラウドファンディングだけが、不動産投資の別の選択肢ではありません。

直接的、間接的問わず、他にも色々な投資手法があります。ここでは、それら手法と特徴を紹介していきたいと思います。

J-REIT（国内上場不動産投資信託）

J-REITをご存知でしょうか。

J-REITとは、東京証券取引所等に上場している不動産投資信託会社です。

インターネットなどを通じて、[国内上場REIT]と検索していただければ、その企業一覧が出てきます。中には、何回か目にしたことがある企業も出てきます。

J-REITに投資するメリットは、市場に公開されているため、その時価で自由に売買が可能であるという点です。

また、J-REITは利益の90％以上を配当することで法人税の支払いが免除されます。ですので、運用で得た利益のほとんどは投資家に対する配当に回ります。

非常に流動性の高い不動産投資の一つですが、その分、価格の値動きが激しく、運用期間や購入するタイミングを間違えると、元本を毀損するリスクもあるという点はデメリットだと思います。

購入方法は、証券会社に口座を開設していれば誰でも始めることができますので、ぜひチャレンジしてみて下さい。

不動産会社の株式を購入する

間接的ではありますが、不動産会社の株を購入するという選択肢も面白いのではないでしょうか。

株式の仕組みはご存知の方も多いとは思います。前述したJ-REITと同じです。市場に公開されている企業の株を購入して配当を受け取り、株価の値上がりを期待する投資手法になります。

株式投資、特に個別銘柄に投資をする場合、相場の影響で投資そのものがかなり不安定になってきます。また、J-REITと決定的に異なるのが、利益の扱い方です。J-REITの場合は、利益の90％以上の配当によって税の優遇がありますが、一般企業の場合は違います。利益を設備投資に回したり、内部留保に回したりするため、必ずしも配当が出るとは限りません。

その点は、十分注意しながら投資を行う必要があります。

そういった意味でも、その企業単体に投資するのではなく、分散投資を実現するようなアセットミックスを目指すようにしましょう。