弱みを強みに変える部屋作りで入居率は格段に向上します
空室が続いている部屋には、何かしらの弱点や敬遠されるポイントがあります。
しかし、部屋の魅せ方を変え、ターゲット層を思い切って変えることで、今まで弱点に思えていたところが、逆に強みになることがあります。
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弱点だった、駅遠物件をターゲット変更で満室に
最寄り駅から、徒歩15分以上ある物件は一般的に入居者から敬遠されがちです。
確かに、”駅からの距離”という軸で見ると、このような物件は魅力がなくなり、空室になる可能性は高まってしまいます。
しかし、駅からの距離だけが、入居希望者の検索軸なのでしょうか？
入居者の中には、普段の生活の中で駅周辺を利用しない人も数多くいます。
そういう方にとって、「駅から近いか遠いか」はあまり関係がないのです。
物件の周囲には何があるかを徹底リサーチ
駅から遠い物件を経営している大家の皆さまは、所有する不動産の近隣施設について徹底的に調べてみましょう。
周りには、大型スーパーや病院、保育園、学校、工場などがあるかもしれません。
人によって、住む目的が様々です。
高齢者の入居希望者にとって重要なのは、駅から近いことによる利便性よりも、病院や行政施設が近くにあることの方が重要な要素かもしれません。
また、小さなお子様がいる家庭では、小児科や学校が近くにある方が安心です。
近隣に工場などがある地域では、駐車場が完備されていれば、駅からの距離は気にならない方がほとんどです。
このように、近隣の施設などを把握してそれを全面に打ち出すことで、満室経営も十分に可能なのです。
弱点だった間取りをリノベーションで強みに
ターゲットを設定し、周辺施設などを全面的にアピールしてもなお、空室が続いている部屋には、何かしらの弱点や敬遠されるポイントがあります。
古い物件によく見ますが、以下の設備は圧倒的に入居者から敬遠されます。
- DKスタイルの間取り（2DK/3DKなど)
- 和室のみの部屋
- バウンス釜の浴槽
1. DKスタイルの間取り
一昔前は、一世帯の人数も多く、より多くの部屋を確保する必要があったため、DKタイプの間取りが流行しました。
しかし、現在の世帯構成は、 独身、夫婦2人の共働き、夫婦と子供一人のような家族構成が大半を占めているため、DKスタイルの間取りは流行しません。
DKスタイルからLDKスタイルへリノベーション
DKスタイルは間取りを多く確保することを優先しているため、どうしても一部屋一部屋が狭くなってしまいます。
そこで、専有面積が50㎡を超えるような部屋であれば、思い切ってリノベーションすることをおすすめします。
入居者の生活環境によって異なりますが、2DKを1LDKにし、夫婦2人世帯や単身者をターゲットにしても面白いです。
また、3DKの場合は2LDKにすることで、子育て世帯をターゲットにできます。
さらに、3DKの間取りを思い切って1LDKにし、多趣味でオシャレな独身男性をターゲットにした部屋作りをするのもいいかもしれません。
今の時代、生活スタイルが多様化しています。
ターゲットを絞り、近隣物件の状況をチェックしつつ、多様化する生活スタイルに見合った部屋を提案するのも不動産投資の醍醐味です。
2. 和室のみの部屋
和室のみ部屋（一部和室の部屋）も入居者から敬遠される要因の一つです。
以前は、親戚や両親が自宅に遊びにきて宿泊したり、部屋のスペースを有効活用するために布団を敷いていました。
このような生活スタイルが主流のため、畳の部屋は重宝されてきました。
しかし、生活スタイルの変化とともに、畳の部屋の需要は下がり敬遠されるようになってきています。
また、畳はダニが繁殖しやすいのも敬遠される理由の一つです。
畳からフローリングへリノベーション
畳の部屋をフローリングに変えるだけで、部屋のイメージが大きく変化します。
種類も、無垢フローリングと複号フローリングとありますが、カラーや遮音性能などにバリエーションがあり、比較的安価な複合フローリングをおすすめします。
無垢フローリング
自然な風合いで温かみのある印象を受ける。
比較的高価なものが多いが、化学物質を使用しておらず、健康重視の方にもおすすめ。
複号フローリング
カラーが豊富で遮音性能に優れている。
比較的、安価なものが多く手軽に利用できる点が特徴。
費用は業者によって様々ですので、一度ご相談されてみてはいかがでしょうか。
3. バウンス釜の浴槽
バウンス釜の浴槽も入居者に敬遠される設備の一つになります。
今の若い世代は、バウンス釜の浴槽と言われてもピンと来ないかもしれませんね。。。
バウンス釜とは・・・？
こんな感じの風呂ですね。団地などではよく見かけるかもしれません。
バウンス釜はお風呂を沸かすための専用の機械で、台所などのお湯は沸かしてくれません。
浴室内のスペースに設置する関係上、浴槽が狭くなってしまうデメリットがあります。
また、湿気による故障や不具合も起きやすいため、給湯器の普及とともに徐々に衰退していきました。
バウンス釜から給湯器へのリフォーム
バウンス釜の浴槽は、どうしても入居者から敬遠されてしまうので、可能であればリフォームすることをオススメします。
とは言え、 バランス釜の排気筒が収まっていた部分がぽっかり穴があきます。
普通の給湯器に交換するとなると、その穴を埋めるための工事や、配線・配管を通すための工事などかなり大掛かりになりますので十分検討が必要です。
リフォームをする場合は、壁貫通型給湯器へのリフォームがオススメです。
壁貫通型給湯器とはその名の通り、バランス釜の排気筒が収まっていた穴に本体がすっぽり収まります。バランス釜本体があったスペースを浴槽スペースに活かすことができるので、正方形の小さな浴槽を使っていた方は、1m10cm～1m20cm程の専用浴槽へ交換できます。操作もリモコンを押すだけ、安全に使えます。
壁貫通型給湯器の注意点
シャワーも使えて追い焚きもできる（オート・フルオートの場合）、そして小型ながらエコジョーズタイプもあり各メーカー製品どれにするか迷ってしまいますが、ここで１点注意することがあります。それが、排気方法についてです。
団地の多くは外に排気筒が伸びており、この場合はリフォームが可能ですが、排気筒が各室共通のダクトへつながっている場合は、排気ガスが他の部屋へ逆流する場合があり設置ができません。
いずれにせよ、賃貸管理業者やリフォーム業者に相談をしてみることをオススメします。
設置工事が可能であれば、ぜひ設置してみて下さい。
現在の入居者こそターゲット層であるという考え方
今まで、リフォームやリノベーションで入居者ウケがいい間取りや設備に切り替えることを提案しましたが、それはあくまで空室物件に対する考え方です。
現在、入居されている方の属性などを、徹底的に分析してみるのも入居率を高める方法の一つかもしれません。
なぜなら、現在の入居者は何かしらのニーズがあって入居し続けているからです。
これらを分析しすることで、答えが見つかるかもしれません。
さらに、以下の基本的なことをチェックしてみましょう。
- 家賃が適正かどうか（近隣相場との大幅な乖離がないか）
- 共用部の設備がボロボロでないか（ポストや階段の手すり）
- 外壁が汚れていないか
- 清掃は行き届いているか（粗大ごみや雑草など）
- 近隣の状況は健全か
一般的に弱みとされている部分は人によっては魅力になるかもしれません。
今一度、ご自身の物件と向き合い、入居率を高める動きをとっていきましょう。