【どこよりも分かりやすく解説します】不動産特定共同事業とは一体なんなのか！？

不動産特定共同事業とは、匿名組合契約によって投資家から出資を受け、不動産を購入。その賃貸・売買などで生じた利益を投資家に配当として分配する資産運用サービスです。

このような事業を行なう場合には、「不特法」（不動産特定共同事業法）に基づいて、原則的に、不動産特定共同事業の許可を受ける必要があり、一定の条件のもとで手続きを行う許認可制となります。

不特法とは、現物不動産を資産としたファンドの運用を規制する法律で、元々はとても複雑な規則があり、取り扱う事業者そのものが限定されていました。

しかし、近年の2回の法改正により、事業者にとっても、投資家にとっても参入障壁が低くなり、不動産投資がより身近な投資へと変わってきています。

不特法改正の歴史

今日の不特法に至るまでには、何度か法改正を重ねています。それにより、より多くの投資家や事業者が参入しやすくなりました。

平成25年の不特法改正

これまでの制度では、SPC（特別目的会社）において、不動産特定共同事業を行なうことは困難でした。

この点を改善するために、平成25年に、「特例事業」の制度が新たに導入されています。

特定事業とは、不動産取引などで発生する、収益を投資家に対して分配することを事業として行なうことを指します。

ただ、この特定事業を行なうにあたっても厳しい要件がある上、税制面において減税の範囲が限定的であったり、制度面においても柔軟性に欠ける内容で、画一的なものであるということで、実際には事業がそこまで普及しなかったのが実情です。

平成29年の不特法改正で不動産投資が一気に身近な存在に

平成25年改正の課題などを含めて、更に改善されたのが29年度改正です。

これは、不特法による、「不動産特定共同事業法」をもっと積極的に活用し活性化させるため、平成29年6月2日に改正されました。この改正による不特法を一般的に「改正法」と呼びます。

制度的な課題を改善しつつ、現物不動産ファンドの組成・運用が可能な範囲を拡大しました。

より多くの事業者の参入を促し、市場を活性化させることを目的に、特定共同事業者の許可を得るための要件が緩和された、小規模不動産特定共同事業が創設されました。

これらの改正により、参入する事業者が増え、扱う物件の種類・数も増えていくことで、地方の不動産や商店街、空き家などに対して新たな投資物件としての息吹を与え、地域を活性化させる期待が込められています。

また、開発案件ではない通常の不動産取得に関する投資には、一般投資家の参加も可能になりました。

従来の不動産投資の大半は、金融機関からの融資が前提で、参入障壁の高いものでしたが、不特定多数の投資家から小口出資を募集することで、投資家一人あたりの出資額が100万円以下になることもあり、新たな投資家層を獲得も期待されているのです。

改正法により期待されることとは？

少子高齢化は深刻な社会問題となり、地方の過疎化や空き家問題は日に日に大きくなっています。

不動産投資は、一部の機関投資家や高所得者を中心とした投資でしたが、改正法において、より多くの方に不動産投資の魅力を知ってもらい、参加していただくこともできるでしょう。

投資家の裾野が広がり、中古不動産への投資を通じて、地域・地方が活性化されることを期待されています。

不動産特定共同事業のポイント

次に、不特法のポイントを大きく３つに分けて考えてみます。ここでは、不動産特定共同事業が投資家にとってどのようなメリットがあるのかについてまとめてあります。

不動産投資が手軽で身近になる

従来の実物不動産投資では、資産価値の高い物件は高額かつ人気もあり、一般投資家の投資参加は困難でした。不特法投資では、不動産を小口化することで投資額を少額に抑えられるのが特徴。一般の方も参入しやすくなっています。

実物不動産を保有しない

一般的な実物不動産投資は投資家が（管理会社に委託して）物件を維持・管理しなければいけません。不特法投資は、投資家が不動産を保有するわけではないため、物件のメンテナンス等は一切必要ありません。

管理責任も生じない為、不動産投資初心者でも手軽に参加していただくことができる、”不動産投資”です。

不動産のプロによる運用

不動産投資特有の、入居者（テナント）募集や家賃の回収といった作業も、不特法では全て事業者に任せることができます。

投資家は出資するだけで、運用はプロが実践し、定期的に決められたタイミングで分配金が各投資家に配当されます。

不特法投資は、不動産に関する専門的な知識も、管理上の手間もいらない資産運用方法なのです。

他の投資と不特法投資の違い

投資には様々な種類がありますが、ハイリスク・ハイリターンなもの、元本の保全性が極めて高いが低金利なもの、自分で管理・運用しないといけないもの、プロに任せられるが手数料がかかるもの等、それぞれ特徴があります。

不特法投資には、投資家の元本を保全する仕組みが多く採用されています。具体的には、優先劣後構造の採用と第三者によるサブリース契約の活用です。

このような仕組みを採用することで、元本の保全性を高めて、投資家への配当をより確実なものにしています。

ローリスクで、安定的な配当と収益が期待できるの点が不特法投資の特徴なのです。

「リスクはあまり負いたくない」投資家や「投資を始めたいが何をしたらいいのかが分からない」投資初心者にとってはうってつけの投資手法だと言えます。

不動産特定共同事業とはズバリ！？

不動産特定共同事業とは何なのでしょうか？ズバリ一言で伝えると・・・

投資未経験者や初心者にもやさしい、ローリスク、ミドルリターンの不動産投資

だと言えます。

現物不動産を小口証券化するため、少額から不動産投資を楽しむことができかつ、ローリスクでミドルリターンが期待できる投資です。

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