不特法投資の『魅力』と『元本の保全性』について解説します
近年、不動産投資に変わる新たな投資手法として注目を集めているのが『不特法投資』です。ここでは、不特法投資の魅力について解説していくと同時に、元本の保全性についても確認していきます。
そもそも不特法投資とは？
不特法投資（不動産特定共同事業法商品投資）とは、不動産特定共同事業法（不特法）によって生み出された、不動産小口化商品への投資のことをいいます。
もう少し具体的に説明すると、不特法事業者は、投資家から少額の出資を受けることで不動産を購入・運用します。投資家は当該不動産の入居者から得られる賃料収入を投資額に応じて分配されます。これら一連の事業のことを指し、今注目を集める新たな不動産の投資手法になります。
不特法投資の魅力とは
不特法商品に投資するメリットってなんですか？
このような質問をよくされることがあります。
『不特法商品に投資するメリット』は以下の3つに集約されると私は考えています。
- 少額から気軽に不動産投資をスタートできる
- 適度な利回りで資産運用が可能である
- 元本の保全性が高い
これらを一つずつ紐解いていきましょう。
少額から不動産投資をスタートできる
不動産投資に興味はありませんか？
- 不動産投資でひと稼ぎしたい
- 不動産投資で不労所得を得たい
- 不動産投資で副業をしたい
しかし、不動産投資はそんな簡単なものではありません。ただ、不動産を購入すればいいのではありませんし、そもそも購入資金の確保が非常に難しく、金融機関の融資も厳しくなってきているのが実情です。
さらに、不動産投資で成功するためには、営業担当者、コンサルタント、書籍、ネット等の情報を通じて様々なことを学習しなければなりません。
不動産投資はそんなに甘くないのです。
しかし、『不特法商品への投資』では、少額から不動産投資をスタートできるため、預貯金の範囲内の自己資金で手軽にスタートできるのがメリットです。具体的には、1万円～100万円程度を一口とし、上限分に至るまで購入することが可能なのです。
このため、金融期間の融資に頼ることなく、少額からあなた自身のペースで投資をスタートすることができます。
ちなみに、私は『不特法投資』を”投資”ではなく、敢えて”資産運用”として呼ぶようにしています。
適度な利回りで資産運用が可能
”適度な利回り”で資産運用が可能であることにも注目しておきましょう。
様々な不特法投資の商品をチェックしてみると、想定利回りは4％～6％前後で設定されていることが多いです。J-REIT投資における分配金利回り（年平均4.6%）をベンチマークしていると思われ、一般的に、それを上回る商品作りがされている場合が多いです。
適度な利回りの定義は、人それぞれだとは思いますが一昔前の預金金利を参考して比較してみると良いのかもしれません。
利回り4％～6％とは具体的には、バブル期の郵便貯金（ゆうちょ銀行）の金利に相当します。
当時は銀行にお金を預けていれば、お金が増えた時代です。そういった意味で捉えると、不特法投資は”適度な利回りで資産運用が可能である”と考えてよいのではないでしょうか。
また、投資先は”不動産そのもの”ではなく、”証券化された不動産小口商品”です。そのため、不動産の所有は不動産会社になり、賃貸管理業務や入居付けなどの専門的な業務は全て一任でき、出資者は、実物不動産の経営をする必要はありません。
元本の保全性が高い
不特法投資の魅力として私が最も注目している点は『元本の保全性』です。
金融商品につき、元本割れのリスクはもちろん伴いますが、
- 家賃収入を収益のベースとしている点
- サブリースの採用｛ケース・バイ・ケース｝
- 優先劣後出資の採用｛ケース・バイ・ケース｝
これらのシステムを上手に活用することによって、『元本の保全性』『配当の確実性』を高める商品企画がされているのです。
まず、不特法投資においては「衣・食・住」における「住」に関連しています。賃貸住宅に暮らす上で毎月必ず発生する家賃を収益のベースとしているために、他の投資と比べて収益が安定することが想定されます。
また、入居者は一度入居すると長期間に渡り住み続けます。賃料に関しても、原則、保証会社を挟んでいるため安心して投資ができるでしょう。
次に、サブリースについてです。サブリース契約によって賃料を保証されている商品については、元本の保全性が極めて高くなります。
サブリースとは、一定期間にわたり賃貸物件を別会社が借り上げることにより空室リスクを軽減する手法です。これにより、一定期間の入居が担保されますので、不特法投資商品に出資をする判断には好材料になります。
サブリースの有無によるリスク判定は、下で説明する、『優先劣後出資』における出資比率と掛け合わせて判断するとよいかもしれません。
最後に、優先劣後出資について確認します。
私たち投資家が、不特法商品に対して出資する場合は『優先出資枠』に対しての出資です。これは概ね10％～20％が一般的だと言われています。
サービス提供者は、運用期間終了後に対象不動産の評価が下落した場合に、劣後出資分から評価損分を負担します。上の図を例に見ると、評価額5,000万円の不動産に対して、20％（1,000万円）をサービス提供者が負担するわけです。つまり、1,000万円までの評価損に関しては、元本に影響を及ぼさないことになります。
J-REATとの違い
よく、J-REATと比較されることがありますが、その違いは、市場の影響による評価額の変動が少ない点です。
J-REITの場合は、それ自体が、取引所に公開されている銘柄になるため、値動きが非常に激しい投資になります。市場や外的要因によって、相場が動くため、それに比例して元本割れのリスクも高くなります。
一方で、不特法商品についての評価は1～2年に一回、必要に応じて不動産鑑定士を通じて実施されます。値動きは激しくないため、想定以上のリターンもあまり期待できないですが、評価額が安定するのが特徴です。
ローリスク・ミドルリターンな不特法投資
これまでの説明で不特法投資の『魅力』と『元本の保全性』『配当の確実性』についてご理解いただけたと思います。
不特法投資を一言で表すと、『ローリスク・ミドルリターン*』の商品になると私は思います。*システム構造によって考え方は異なる
前述しましたが、不特法投資の金利は、バブル期における預金金利と同じかそれ以上になります。当時は、”おいしい”思いをした人が多いようですが、それを再現するような商品が数多く存在しています。
私たち日本人は、投資や資産運用を学習する機会がほとんどありません。残念ながら学校の教育では、お金を”汚いもの”という教育を受ける場合もあります。
人生100年時代と言われ、資産運用の必要性があちこちで叫ばれていますが、肝心の知識は自分自身で学ぶしかないのです。さらに言えば、実践でしか学べない部分も多くあります。
あなたは、友人や家族と資産運用・お金について話をしたことがありますか？
これを機に、資産運用について考えてみて下さい。
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