「不動産投資とは?」初心者にわかりやすく解説します

この記事を読んでいる方は、不動産投資とはどのようなものなのか興味があるけど、他の投資と比べてどのようなメリットがあるのか分らないという人も多いのではないでしょうか?

今回の記事では、不動産投資未経験者が知りたい「不動産投資とはどのようなメリット・デメリットがある投資か」について紹介します。

不動産投資とは?①家賃収入を得ること

不動産投資とは、マンションやアパートを購入し入居者付けをした後「家賃収入」を得て利益とする投資です。つまり不動産投資とは、「大家になる」ことをいいます。賃貸管理業の経営者になるとも言えます。

家賃収入は比較的景気に左右されにくく毎月利回りに応じた額が入ってくるので、他の金融商品に対して景気変動の影響が少ないといわれています。よって、資産計画が立てやすいメリットがあります。

不動産投資とは?②売却益を得ること

不動産投資とは、購入した不動産を購入したときよりも高く売ることで「売却益」を得ることでもあります。家賃収入ではないので、マンションやアパートなどの建物に限らず、土地や戸建も対象です。

不動産価格が安いときに購入し、価格が上がってから売却することで売却益が得られます。例えば景気が上向いてきたときや、駅などができて需要が拡大するエリアで不動産を購入し、価格が上がったときに売るという方法です。購入してから売却するまでの間、不動産を貸し出していれば、家賃収入と両方を得ることができますし、自分が住めば家賃の節約になります。

不動産投資とは、保有している間も、売却したときでも利益が得られる可能性がある投資ということになります。

不動産投資とは5つのメリットを活かせる投資

不動産投資とは、主に下記の5つのメリットを生かした投資です。

  • 少額の資金で大きな資産が手に入る
  • 相続対策になる
  • 節税効果がある
  • 生命保険の代わりになる
  • 年金の代わりになる

不動産投資とは少額の資金で大きな資産が手に入る投資

他の投資では、融資を受けて投資をするということは難しいのですが、不動産投資の場合、不動産を担保にすることで比較的簡単に不動産投資ローンを組むことができます。不動産投資ローンは、頭金がゼロでも審査に通ることもあり、自己負担なしで不動産が手に入ることもあります。このようなことは他の投資ではあり得ません。
また、不動産投資では毎月家賃収入が入ってくるため、ローン返済より家賃収入が高ければ、不動産投資ローンを全額家賃収入で支払うことができます。
このように不動産投資とは、お金を借りて少額の資金で大きな資産を手に入れられる投資です。

不動産投資とは相続対策になる投資

不動産を相続する場合、同額の現金を相続するより相続税を低く抑えることができる可能性が高くなるからです。相続税を計算するとき、不動産の固定資産評価額をもとに計算するのですが、固定資産評価額は実際の価格より低く評価されるのが一般的です。そのため、現金で相続したときに比べ相続税が低くなります。

よって、不動産投資とは、相続対策になる投資でもあります。

不動産投資とは節税効果がある投資

不動産投資とは、節税効果がある投資でもあります。

不動産投資が節税につながる理由の一つは、不動産の購入時や維持するためにかかった費用を経費として計上することができるためです。もし、家賃収入より経費の方が上回った場合、赤字分を給与所得や事業所得と相殺することができるため、納める税金を少なくすることができます。
もう一つの理由は、減価償却です。不動産などの資産価値が大きく何年も使えるものは購入した1年で経費にするのではなく、何年かに分けて経費にします。よって、減価償却で経費が増える分、所得を減らすことができるので、納める税金が少なくてすみます。減価償却は実際に出費があるわけではないのに経費に計上できるので、節税効果を実感できます。

不動産投資とは生命保険の代わり

亡くなったときに家族が金銭的に困らないためにと高額な生命保険をかけているご家庭も多いと思いますが、不動産投資も生命保険の代わりになります。
不動産投資ローンが残っている場合に、ローンの契約者が亡くなったり、高度障害状態になり生活に支障が出た場合に、「団体信用保険」が下りるため、残っているローンが全額免除となり、ローンを支払う必要がなくなります。しかし、家賃収入はなくならないので、毎月一定の収入が手に入ります。もし、一括で資金が必要になった場合は、不動産を売却することもできます。
つまり不動産投資とは、生命保険の代わりにもなる投資です。

不動産投資とは年金の代わり

ローンを返済したあとも、家賃収入は継続して手に入れられるので、年金の代わりになります。将来受け取る年金では生活費がまかなえず、老後に2000万円ほど不足するといった話もありますが、家賃収入によって毎月の不足分を補填できるわけです。
年金には物価上昇時に、受給額が調整されますが、家賃収入も物価上昇に伴い上昇するため、インフレリスクの低減に役立ちます。不動産投資とは、年金の代わりも担っているのです。

不動産投資で覚えておきたい5つのデメリット

不動産投資とは、メリットがある一方で、主に下記の5つのデメリットをもつ投資でもあります。デメリットを理解するで対応ができるるようになり、リスクを低減できます。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 価格変動リスク
  • 金利変動リスク
  • 流動性が低い

空室リスク

不動産投資とは、家賃収入を安定して得ることが大きなメリットです。しかし、もし空室になってしまった場合には家賃収入はありません。もし、ワンルームマンションを一戸のみ所有であった場合には、収入がなくなってしまいます。そこで、賃貸需要が高い不動産に投資する必要があります。
賃貸需要が高い不動産投資とは、人口が多く便利なエリアであることや、築年数浅かったり設備が整っていたり、見た目がキレイであったりと入居の決め手がある物件です。
リスク軽減の方法として、複数戸に投資をするのもおすすめです。複数戸所有していれば、たとえ一戸が空室になったとしても、他の不動産の家賃収入がカバーしてくれるからです。

家賃滞納リスク

不動産投資とは、家賃が回収できることが前提の投資です。家賃を滞納されては、家賃収入がありません。滞納は長期化すればするほど回収が困難になるので、早期解決が重要です。家賃回収は自分でやらずに管理会社に任せた方が確実です。家賃滞納が発生したときに素早い対応をしてもらえる管理会社に管理を委託しましょう。

価格変動リスク

何らかの理由で、不動産を購入したときよりも売却するときの方が価格が下がってしまうこともあります。大幅に下落してしまうと家賃収入で得られた利益よりも、売却による損失が上回り、トータルとして損をすることもあります。また、不動産の資産価値が下がると空室が増え、結果的に家賃を下げないと入居者が入らない場合も出てきます。
不動産投資とは、不動産価値を高めること利益が得られる投資です。一般的に不動産価値が下がる要因は老朽化や利便性といわれています。メンテナンスを計画的に行い、立地の都市計画を見極めるなどして、不動産価値が下がらないようにすることが重要です。

金利変動リスク

不動産はほとんどの場合、ローンを組んで購入することになります。ローンを返済する際は、元本の他に利息を上乗せして返済する必要があります。返済している間に金利が上昇してしまうと思った以上に返済額が高額になり、家賃収入だけでは払いきれず持ち出しが発生する可能性があります。よって、不動産投資とは、金利との戦いでもあります。
このようなことがないように、頭金を増やしたりして、余裕を持ったローン計画を立てる必要があります。

流動性が低い

不動産投資とは、他の投資商品と比べて流動性が低い投資です。売却しようと思っても、数週間・数か月は売却できないと思い、売却する際は早めの行動が必要です。流動性が低いということは、価格が安定しているということでもあるので、不動産投資とは、大損しにくい投資とも言えます。

まとめ

不動産投資とは、たくさんのメリットがあり魅力的な投資だと思います。自分の資産状況に合わせてメリットを最大限に活かせば、大きな収益が得られます。一方でデメリットも存在します。デメリットを上手にコントロールして、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。