不動産特定共同事業を活用した相続上のメリット

不動産と相続は非常に相性がよく、相続税を削減するためのスキームとしてしばしば有効活用されています。

実際に、新築アパートを立てたり、タワーマンションを購入して相続税対策をするようなスキームはよく聞く、普遍的な対策です。

土地家屋の相続税における評価基準

まずは、相続税における土地家屋の評価方法を整理してみましょう。

土地の評価基準

相続税における評価基準については、一般的に「路線価」をもとに算定します。

家屋の評価基準

家屋の評価基準は、固定資産税評価額に1.0を乗算します。

不動産の評価方法は

不動産鑑定の世界での不動産の評価方法については、3つの算定方式があります。

原価方式

不動産の費用性に着目した評価方式

比較方式

不動産の市場性に着目した評価方式

収益方式

不動産の収益性に着目した評価方式

これら3つの方式を上手に織り交ぜながら鑑定評価をしていきます。

不動産特定共同事業者が資金調達をする際は鑑定評価は必須

投資物件対する資金調達を行なう際は必ず不動産鑑定士の「鑑定評価書」が必要になります。

不動産の鑑定評価は、不動産の専門家である「不動産鑑定士」が不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することです。

多角的に分析し合理的かつ客観的に論証された鑑定評価書は不動産の価値(価格)を実証するものであります。

鑑定評価書によって評価された不動産はいわばエビデンス付きのものとなり、正しい評価として立証されるわけです。

不動産評価のギャップを突く

一般的に相続時に活用される路線価は、収益性などを考慮した実際の価格よりも低く評価される傾向があります。

特に23区内や首都圏、大阪、名古屋、福岡などの大都市圏においては、その差が顕著で、そのギャップを突いた手法が有効です。

しかし、これらの大都市の不動産に投資をするのは、一部の富裕層の特権みたいなものでした。

不動産特定共同事業法の活用

そこで、不動産特定共同事業法の登場です。

現物不動産に対して少額から投資が可能な本制度は、東京23区などの大都市圏の不動産への投資を可能にし、相続上の恩恵も受けることができるのです。

便宜上、数字をわかりやすくしますが、23区の不動産に対して1億円の分の現物不動産に投資をするとします。

本来は1億円の相続にはその分の相続税が発生しますが、不動産の場合は、路線価での評価となりますので、評価額が圧縮され、相続税の評価額も下がることになるのです。

超高齢社会の中、一人ひとりか抱える課題として相続税対策がありますが、相続税対策としての中古不動産投資は、今後もますます魅力的な対象となるのではないでしょうか。


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