共用部の清掃や外壁塗装で入居率を高めよう
マンション・アパート大家さんの悩みとして常に上位にランクインするのが、空室や募集に関する悩みです。
少子高齢化・人口減少の歯止めがきかない状況の中で、大家さんを取り巻く環境は一層厳しいものとなっています。
仲介会社への広告費を増やしたり、初期費用を負担したりと様々な工夫をしていると思います。
そんな状況の中で、所有している物件の清掃やメンテナンスにはあまり意識を向けていない方が多い気がしています。
仲介会社がテンションが下がる瞬間
入居希望者からの問い合わせがあり、内見に行ったときの話です。
入居者のニーズと条件がピッタリ当てはまり、いざ物件を見にいったはいいものの、共用部にはゴミが散乱し、雑草が生い茂っている状態。
使用しているかどうかわからない状態の自転車が何台も置かれている状況。
定期的な清掃が明らかにできているとは言えない状態でした。
また、外壁塗装が色あせていて塗膜が剥がれており、とてもメンテナンスが施されているとは言えない状態です。
この瞬間、入居者よりも仲介会社の営業マンのテンションがガタ落ちになったといいます。
定期清掃で仲介会社が積極的に入居付けしたくなる物件に
仲介会社が積極的に入居付けしたくなるようにするにはどうしたらいいでしょうか？
共用部の清掃
共用部の定期的な清掃を行うことで、物件の第一印象はガラッと変わります。
大家さんの中には、ご自身の自宅は定期的な清掃やメンテナンスを行うけれども、保有物件の清掃については関心が薄いという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
仲介会社が内見にいつ来てもいいように、定期的な清掃できれいな状態を保ちましょう。
清掃は定期的に業者に依頼する
清掃は、定期的に業者に依頼するべきです。
今後、どのように不動産投資を拡大していくのかにもよりますが、大家自身で共用部の清掃をしたり、建物の清掃をすることは健全な賃貸経営とは言えません。
大家の皆さまは、経営の仕事に専念していただき、実務的なことは管理会社や清掃会社に一任するべきです。
住人に清掃を依頼する特殊なケースも
条件次第ではありますが、入居者に清掃業務を定期的に依頼するのも面白いと思います。
入居者の中には、子供がまだ小さく仕事やパートに出られない人、お年寄りでなかなか仕事が見つからない人など、様々な方がいらっしゃいます。
そういった人に対して、定期的に清掃業務を外注することを検討してみてもいいかもしれません。
管理会社や清掃業者に定期的に仕事を依頼しても、ずさんな対応だったり、全く清掃をしていなかった、といった事も多いようです。
一方で、入居者に清掃を依頼してみると、仕事として受けているのと同時に、自分自身が住んでいる家ということもあり、非常に丁寧にしっかりと仕事をしてくれます。
仕事を依頼する際は、公募ではなく、安心して任せられそうな人に個別に依頼するのがよいでしょう。
なお、費用に関しては、家賃と相殺、現金手渡し、指定日に振込など状況に応じてベストな選択をすればよいのではないでしょうか。
外壁塗装で建物の好感度をUP
さらに、外壁塗装を定期的に実施することで、建物の印象がガラッと変わります。
それと同時に外壁そのものを保護するという大切な役割も担います。
建物の美観が保たれ、なおかつ外壁そのものがきっちり保護されている物件は、仲介会社が積極的に入居付けしたくなる物件であると言えるでしょう。
外壁塗装のメリット
外壁塗装を実施することで以下のようなメリットがあります。
- 外観を美しく整える
- 外壁を保護し、耐久性や防水性を高める
- 断熱効果、遮熱効果、またセルフクリーニング効果などがある（塗料による）
- 耐久性
外壁塗装は外壁の耐久性を高めます。
塗料の主な種類には、耐久性の弱い順からアクリル系、ウレタン系、シリコン系、フッ素系があります。
フッ素系塗料は耐久性に優れており、風雨や直射日光に晒され最も傷みやすい屋根材の塗装に用いられるケースが増えています。
現状外壁の塗り替えに最も用いられている塗料は、耐久性と価格のバランスがよくコストパフォーマンスに優れたシリコン系塗料となっています。 - 防水性、透湿性
外壁には水分や湿気に弱いものもあるため、塗装によって防水性を高めて外壁を傷みから守り、雨漏りなどを防ぎます。
また結露を防ぐためには、水分を遮断し湿気は通すという透湿性も重要になります。 - 断熱効果
冬は暖かく、また夏は冷房効果を高める働きがあります。
遮熱効果のあるものと併用することで効果が高まります。 - 遮熱効果
直射日光による外壁や屋根表面の温度上昇を抑える遮熱効果で、室内の温度変化を軽減します。
夏場の冷房効果を高め、また断熱効果のあるものと併用することで冬場の室温も安定します。 - セルフクリーニング効果
光触媒塗料や、微細なセラミック樹脂を配合した塗料などでは、外壁に付着した汚れを雨が降った際などに自動的に洗い流すセルフクリーニング効果を持つものがあります。
外壁塗装のデメリット
外壁塗装をすること自体にデメリットはありません。
逆に定期的な塗装を怠り、外壁自体を劣化させてしまうこと自体がデメリットだといえます。
外壁塗装は永久的なものではなく数年～10数年の間隔で定期的な塗り替えが必要になるという点で費用が発生します。
しかし外壁を守るためには塗装以外に有効な方法がなく、建物の維持管理としては必要なものです。
外壁塗装については、クラック（ひび割れ）や塗装剥がれなどの程度に合わせて塗装を行う前に下地補修を行います。
劣化が激しくなってから塗り替えを行った場合、外壁自体にも傷みが生じている可能性があり、補修の費用も割高になります。
そのため、外壁そのものが痛み出す前に、早めの塗り替えを行なう方が効率的で経済的です。
外壁塗装は、事前に信頼のおける管理会社や施工業者などに見積もり等を依頼し、相場などを把握しておきましょう。
外壁塗装の塗り替えタイミングとして、チョーキング（壁を手で触ると白い粉がつく）が起こっているかどうか、を判断基準にするといいでしょう。
外壁が綺麗だと、仲介会社のテンションが上がる
建物の外観が美しいと、広告に掲載する写真の見栄えもよくなり、問い合わせ数の向上にも繋がります。
外観が綺麗な物件は、賃料も高めに設定することも可能でしょう。
内見時には、客付けをする仲介会社の担当者も自信を持って積極的に入居付けしてくれます。
外壁塗装がしっかりされていて綺麗な建物であれば、入居者も長く住み続けたいと思うはずです。
今回は、清掃と外壁塗装についてのみですが、外壁塗装や建物のメンテナンスをしっかり行うことで、収益性の高い投資活動が可能なのです。