高配当株より不動産小口化商品への投資を推奨する理由
誰もが気軽に始めることのできる株式投資は、証券口座自体がインターネットを通じて開設でき、手軽な投資手段として非常に人気がある投資手法です。
株式投資には2つの利益享受方法があります。
株式投資によって得る利益
最初に株式投資によって得る利益について見ていきましょう。
株価の値上がり
一つ目は、株価の値上がりによって得る利益です。これが株式投資の醍醐味でもありますが、企業の業績や国の政策、世の中の雰囲気などによって株価は大きく変動します。
また、テーマ株と言って、その業界や分野のセクター全体が上がったり下がったりすることもあるため、世の中の動向や経済をマクロ・ミクロ両方の視点で見ることが大切です。
値上がりした株を大量に保有していた場合は、その分大きな利益を得ることができますし、値下がりした場合は、大きな損失を出してしまう場合もあるのです。
とは言え、企業活動や経済の原理原則で判断した場合、超長期的に保有することで、理屈上株価は値上がりします。その間、大きく下がったりする場合もありますが、将来性の高い分野の企業であれば、右肩上がりになることが予想できます。
最近では、ITはもとより、EV・再生エネルギー関連、医療・バイオあたりが注目されているようです。
株主優待
『株主優待』についても株主が得る利益の一つです。
投資家の中には『株主優待』目当てに投資をする人もいます。特に12月は優待の権利落ち銘柄が多く、このタイミングを目掛けて購入する投資家もいます。
実際に『人気優待銘柄』で検索してみると、ギフトカードや食品などを扱ってる企業が目立ちます。直接的な金銭的利益はなくても、優待によって経済的恩恵を受けることができるのと同時に、その企業について色々と知ることができるのは、魅力なのかもしれません。
実際に、私自身も株主優待券欲しさに航空系の会社の株を購入していたりしました。
とはいえ、資産運用の観点から見た場合はこのようなスタンスの投資はあまりオススメできません。資産運用目的で投資をするのであれば、実際の実現損益で判断する必要があると私は考えています。
株主配当
配当とは会社が得た利益の一部を株主へ支払うもののことをいいます。
事業がうまくいったお礼として、利益の一部を株主に配当という形で還元することがあります。定期的に配当を出す企業は、投資家にとっては魅力的な投資先と判断されます。
資産運用の観点から見た場合に、この配当こそが「重要なポイント」だと考える人が多いようです。
売却時に株価の値上がりによって得る利益を『キャピタルゲイン』という一方で、配当株を持ち続けて、配当による収入を得ることを『インカムゲイン』と言います。
配当株の特徴は、高収益体質の企業であることと、成熟したセクター（安定している）に属している企業に多いようです。
逆に、将来に渡り成長の可能性が大きい企業は、配当を控え、利益を設備投資等に回す傾向があるので、高配当は期待できないでしょう。
インカムゲインを得るために、私達は投資先を上手に選定しながら投資をするような、判断が求められますが、これが以外と難しいのです。
配当株への投資は難しい
高配当株へ投資をして、保有し続けることで配当を受け取り続けることができます。これはとても魅力的なことで、それを長期的に保有することで、永続的に配当を受け取ることができるのです。
しかし、高配当株には大きな”落とし穴”があります。
買い時を誤ると含み損で苦しむことに
それは、株価の下落です。エントリータイミングを間違えれば、ほぼ確実に長期間含み損で苦しみ続けることになります。高配当であることだけに注目して投資をしても、実際には株価下落による含み損を抱え続けてしまい、精神的にきつくなり、手放してしまいます。
高配当銘柄に株価の成長を期待してはいけない
少し具体的に見ていきますが、高配当銘柄には株価の成長はあまり期待できません。これは『配当』の特性について考えればわかると思います。
企業の成長が期待できる段階では、企業の利益は、株主の配当ではなく未来への投資に使われる傾向にあります。なぜなら、それが結果的に企業の業績UPにも繋がり、株価の高騰にもつながるからです。
高配当銘柄は、基本的に売上成長率が横ばいか下落傾向にあるため、株価の値動きや成長はあまり期待できません。
株価の下落に潜む罠
下の図をご確認下さい。
こちらは、アメリカの情報通信大手企業、AT＆Tの株価推移です。
2000年に57.19ドルをつけた株価は、2020年12月現在、28.69ドルの値をつけています。ピーク時から見て、28.5ドル下落しているのが分かります。これでは余程のことがない限り、含み損を抱え続けている状態であることは想像できます。
次に、アルトリアグループの株価を見ていきます。
アルトリアグループは、フィリップ・モリス・カンパニーで有名なアメリカを本社に置く世界最大のタバコの製造、販売メーカです。売上高は、25,000百万ドル（約2.87兆円）で食品分野での売上は世界最大になります。
ここも2017年6月に76.46ドルの株価をつけていましたが、世界的な禁煙ブーム等の影響もあり、2020年12月には41.72ドルまで下落しています。
この場合、2010年ころまでに株を購入した投資家は含み益を得ていますが、それ以降、特にピーク時に購入した投資家に関しては、大きな含み損を抱えていることになります。
この場合、何年、何十年もかけて配当を得ることで、含み損を解消するか、追加出資によって、平均取得価格を下げる必要があります。
いずれにせよ、含み損を抱えている投資家にとって、大きなストレスになることは間違いありません。
最後に、エクソンモービルの株価の推移をチェックしていきます。
エネルギーセクターの株価は、2020年の原油価格の下落によって、非常に難しい局面を迎えています。エクソンモービルは年単位で見たときには連続増配を30年連続で継続している企業です。産業構造的に非常に収益性が高いセクターですので、配当がなくなるといった最悪の事態は避けられそうですが、長期的に大きな成長は期待できないと思われます。
さらに、投資家の資金がESG分野に流れる傾向が強く、大気汚染やCo2排出の原因となる石油エネルギーには資金が集まりにくい状況が続くでしょう。
このように高配当株を保有し”配当収入によるインカムを期待する”ような投資手法を取る場合は、株価の下落による含み損にも注意が必要です。
今回はアメリカ株の個別銘柄を例に出して説明させていただきましたが、日本株についても同様のことが言えます。
例えば、日本株の高配当で有名な『日本たばこ産業』にも同じようなことが言えると思います。2020年12月現在、配当利回り約7％の高配当銘柄ですが、産業構造的に今後大きな成長は期待できません。配当金目当てに投資する場合は、「現在の株価がどう推移するのか」についても一緒に吟味する必要があります。
これが、高配当銘柄に対して投資をすることの難しさになります。
いくら配当利回りが高くても、元本価値の下落による含み損を起こしてしまっては、資産形成にはつながらないのです。
不動産小口化商品を推奨する理由とは？
これまで高配当株への投資の難しさについて説明していきました。
投資の醍醐味は、投資した企業が成長することで株価に反映されて、それが利益（含み益）に繋がることだと思っています。
配当収入などのインカム目的で腰を据えた投資をすることを望んでいる人の場合、相場の動きが生じる株式投資が適しているとは思えません。
そのようなタイプの銘柄の場合、一度価格が下落すると、なかなか元に戻らない傾向が強いのも特徴です。一度相場が下落してしまうと、多くの方が含み損を抱えてしまいます。そこで相場を戻した際に、配当金額の収入も含めた累計で利益が出ていれば、株を売却をする動きを取ります。
このような背景から、私は高配当株への投資よりも、不動産小口化商品への投資を推奨しています。
元本の保全性が高いというメリット
不動産小口化商品は優先劣後構造によって元本の保全性が高めている商品がほとんどです。
下の図は、優先劣後構造についてのイメージになります。
万が一、不動産の評価額が下落したとしても、募集総額の20％までは劣後出資者である事業者が下落分を最初に負担します。
例えば、1,000万円の商品に対して、20％の劣後出資をつけた場合は、200万円までの下落であれば、出資者の元本は守られることになります。
また、利害関係取引に該当するような商品の場合は、不動産鑑定評価も必要になり、評価額よりも募集金額を下げることでヘッジをかけているケースもしばしばです。
配当の確実性が極めて高いという点
不動産小口化商品は元本の保全性が極めて高い商品が多いです。
その理由は「衣・食・住」の『住』であること。住環境というのは、生活やビジネスの拠点になり、全ての人にとって最低限必要なものだからです。
どのような状況であっても、安心して最低限の生活をする権利が保障されている関係で、住環境がなくなることはまずありません。
しかし、空室が発生するなど市場動向に左右されるのも住宅事情の特徴です。そいうった場合に備えて、マスターリース契約を採用している事業者は多く存在します。
上は、不動産特定共同事業のトモタクのスキームです。
通常、テナントや住宅で退去者が発生した場合には家賃収入が入りません。それによる弊害は、出資者への配当が予定通り保証されなくなることです。
不動産小口化商品への投資では、配当の受け取りが”肝”になります。
「予定通りの配当が支払えない・・・」ということがないように、第三者によるマスターリース契約によって、配当の確実性を高めているのです。
これにより、投資家は安心して出資をすることができるのです。
精神的に安定した状態で投資ができます
”元本の動きが少なく、配当の確実性が高い”という点においては、精神的安定の度合いが全く違ってきます。
高配当株の場合は、値動きが少ないのが特徴ですが、株価が落ちるときは早いです。「上がり100日、下げ3日」というような相場の格言がありますが、株価が落ちるときはあっという間です。
経済状況や情勢に変化によって、簡単に変動するのが相場ですので、常にヒヤヒヤしながら投資するでしょう。
分散投資によってこのようなことはある程度カバーできますが、それでも不動産小口化商品への投資の方が安定しています。
”ローリスク・ミドルリターンの投資”と私たちは言っていますが、様々な取り組みによって、投資家のリスクを抑えて安心して投資ができる環境をご用意しています。
配当も5％～7％前後の商品が主流で、同じ割合の高配当株に投資するよりは、安定的な資産運用ができることは、間違いありません。
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