税金が還付されるかも！！土地の過大評価による相続税過払いについて
不動産を相続する際に、税金を多く支払っているケースをよく耳にする。
医療の世界では医師の診断を別の医師に見せて多角的な意見を聞くことで、総合的に判断して納得のいく治療方法を探していく「セカンドオピニオン」というサービスがあるが、税や不動産の世界においても、同じようなサービスは存在する。
担当者によって、評価の仕方も異なるため大きな金額が動くときはできる限り、相談をした方がいいと考えている。
事実、セカンドオピニオンをつけて、申告納税額が、数百万単位で引き下げられることは珍しくない。規模にもよるが、数億円単位での減額が実現することもある。
高額の税金を納めてしまう理由
高額な税金を納めてしまう理由の最たるものは、土地の評価額を適切に算定できていないところにある。
不動産の世界では、『売却時に最大化し相続時に最小化する』という格言が存在する。売却時には、評価額が高額であればあるほどありがたいが、相続時には評価額が上がれば上がるほど、税金の負担が重くなるので、価格を下げようと様々な税制を駆使しながら、評価額の圧縮に注力する。
日本の税制度は、他国と比較してとてもわかりづらく、法律の上に特例がいくつも存在しているためか、担当者によって評価額が変動することがよくあるのだ。
それ故に、専門の人に適切に評価してもらうことが、極めて重要になる。
不動産の評価を減額する方法
実際に、不動産（土地）の評価を減額する方法を見てみたいと思う。
まずは、一定以上の面積を持つ広い土地は、「地積規模の大きな土地の評価（旧広大地評価）」の特例で評価額を大きく引き下げる可能性がある。
最大の理由は、『広すぎる土地は売りにくい』という点にある。
”売りにくい”ことが考慮されて減額が認められるという訳だ。これは一種の温情的な評価と言えるだろう。
地積規模の大きな土地
一般的に100平米程度までの土地であれば、住宅用地として市場のニーズも豊富であるが、仮に500平米以上の土地であると、一般人には出が出せない価格となり、デベロッパーが購入することになるだろう。当然、開発業者は一般人に販売するために、土地を宅地用に分譲して販売する。
分割した土地には、土地と土地の間に作るスペースや道路など売却できない、「潰れ地」ができ、それが無駄になるため、減額されることになっている。
ちなみに、『地積規模の大きな土地の評価』は、三大都市圏（東京、名古屋、大阪を中心とする都市圏）においては、500平米以上、それ以外は、1000平米以上となっている。
そういった意味において、福岡経済圏が今狙い目だということも納得がいく。
いびつな形の土地
いびつな形の土地も、また同様に売りにくい土地である。
三角形・極端に細長い・いびつな形の土地は、建物が建てにくいため、いっぱんてきにも販売額は低く、評価額を低く設定することができる。
その他
その他にも、周辺環境や接地条件によっては、評価が下がる可能性も十分ある。
道路に面している部分が少ない土地や、傾斜地、線路の側の土地などは注意が必要だ。
小規模宅地の特例について
最後に、『小規模宅地の特例』について考えてみよう。
小規模宅地の特例については、決して見逃してはならない。
以前の記事で「小規模宅地の特例」について記載しているので、気になる方はぜひ読んでいただきたい。
賃貸用の建物がある土地については、この特例が適用される。これによって評価額を大幅に減額することができる訳だ。
地域の賃貸物件の需要や空室率などを、調査することで賢く節税できる可能性もあるので、頭に入れておくといいだろう。
ただし、小規模宅地の特例については、後からの申請ができないので十分計画的な対応が必要である。
過大納付の是正請求について
相続人のミスや手違いによる税の過大納付は、一定期間内であれば「是正請求」によって取り戻すことができる可能性がある。
土地の評価額の計算ミスや相続財産の過大申告があれば、請求の対象であるからぜひ確認してほしい。
相続開始時点から10ヶ月間が相続税の「申告期間」となっている。一般的には49日の法要が終わり納骨が済んでから取り掛かることが多いようだ。
10ヶ月の期限内に、申告を行ったはいいものの、過大申告や評価計算などに誤りが発覚した場合は、5年間の是正の請求期間が設けられている。色々とバタバタしている状況の中での計算になるので、誤りや間違いなどもあるため、一定期間の猶予が設けられている形だ。
以前は、申告期間から1年以内に手続きをしなければならなかったが、現在は5年以内と設定が緩くなっているのが特徴である。
土地の評価額などを高めに設定してしまっていた、など正当に税額を低くできる根拠があれば、税務署に伝えることで還付される可能性は高くなる。
5年という猶予期間が設けられているため、気になる方は一度専門の税理士や不動産会社に相談してみるといい。
思わぬところから、税の過払いが見つかり、正当な評価によって税の還付を受けられる可能性があるかもしれない。